Как перевести земельный участок из промзоны в зону ижс

Перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий

Если у владельца появилось желание воспользоваться участком под ИЖС в коммерческих целях, то необходимо сначала изменить его вид разрешённого использования.

О том, как перевести землю из ИЖС в коммерческую, расскажем далее.

Категории земель

Весь земельный фонд России распределён на несколько категорий. Основные среди них:

• территории, отведённые под сельскохозяйственные нужды;
• земли для поселения, на которых разрешено строительство жилых объектов;
• участки, выделенные под объекты особой важности;
• лесные и водные территории;
• резервный фонд (принадлежит государству и не подлежит использованию физическими или юридическими лицами);
• земли специального назначения (отведены под объекты безопасности и обороны, телерадиовещания, транспорта, промышленности и др.).

Такое распределение на категории необходимо для эффективного контроля использования территорий и минимизации потерь свойств земли.

Категория земельного участка — самый главный классификатор, который отражает правовой статус использования земли. Вид надела определяется по правилам землепользования, установленным муниципалитетом.

Для строительства жилья могут быть использованы 2 категории:

• земли населённых пунктов;
• территории сельхозназначения.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – вид разрешённого использования (далее — ВРИ), дающий право собственнику строить на участке жилой дом не выше 3 надземных этажей.

Можно ли изменить статус земельного участка?

Изменить категорию участка очень сложно. Проще изменить вид разрешённого использования. Подобная процедура — явление нередкое, проводится в более доступных инстанциях и требует выполнения более простых условий.

Как узнать категорию земли и вид разрешённого использования? Эти сведения содержатся в правовых актах муниципалитетов и в договорах, которые имеются у собственников.

Решение об изменении вида землепользования принимается органом местной исполнительной власти. Оно выдаётся официально, имеет юридическую силу и фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Действующее законодательство РФ предусматривает возможность перевода участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Но надо ли? Ведь собственник может осуществлять на принадлежащем ему участке любую деятельность. На самом деле, это не так.

Земля ИЖС предполагает строительство частного дома для постоянного проживания. Такие участки размещены, как правило, вблизи поселений с развитой инфраструктурой.

Коммерческая земля – это участок, на котором можно строить следующие объекты:

• торговые точки;
• АЗС, станцию автотранспортного ТО;
• автосервис;
• гостиницу;
• офисные и производственные здания;
• спорткомплексы и социальные объекты.

При желании возвести вышеуказанные объекты на земле, предназначенной под жилое строительство, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческий вид. Новый статус земли значительно увеличивает её стоимость.

Несоблюдение закона влечёт наложение штрафа и принудительное видоизменение строения либо полную его ликвидацию.

Порядок перевода земельного участка из ИЖС в коммерческий

С чего начать процесс перевода и какому алгоритму следовать? Разберём всё подробно.

Шаг 1 — Изучите требования и условия перевода

Перечислим основные требования:

1. Земельный участок должен стоять на кадастровом учёте — ФЗ-№ 218. Как понять, находится ли земля на кадастровом учёте? Посмотрите в правоустанавливающие документы на участок (выписка из ЕГРН/ЕГРП или свидетельство о праве собственности). Если там указан кадастровый номер, значит участок учтён в Госкадастре. Если номера нет, то в документах должен быть указан адрес участка или условный номер. Введите условный номер или адрес в специальную строку на официальной странице Росреестра. Если сведения не выдаются, значит участок не стоит на кадастровом учёте. В этом случае начать нужно с постановки участка на учёт в кадастре недвижимости. Только после этого можно осуществить процедуру изменения вида разрешённого пользования земли.
2. Границы участка должны быть чётко определены в кадастре. Как узнать, определены ли границы участка? Для этого найдите участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Кликните слева по кнопке «лупа» и введите кадастровый номер. Если участок прошёл процедуру межевания и обозначены его границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен жёлтым цветом. Если границы не определены, то увидите надпись «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае необходимо пройти процедуру межевания и только потом заниматься переводом.
3. Если наделом владеют несколько собственников, то потребуется их письменное согласие на перевод и подпись под общим заявлением на проведение данной процедуры.
4. Территориальная зона земли должна предусматривать нужный вид землепользования участком (например, «под магазин») как один из основных или условно разрешённых видов использования.

Шаг №2 — Узнайте территориальную зону участка и возможный вид землепользования

В каждом населённом пункте местная администрация утверждает План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Эти документы и помогут узнать территориальную зону участка и разрешённый вид землепользования.

Зайдите на сайт вашего административного органа. Найдите на странице пункт ПЗЗ, скачайте документ. К ПЗЗ обычно прикладывают и карту населённого пункта, которая может называться по-разному: Схема зонирования, Карта Градостроительного зонирования, Графическая часть и т.п.

Найдите на карте свой участок. Здесь должно быть указано название территориальной зоны участка, например, «Зона индивидуальной жилой застройки». Далее откройте ПЗЗ и найдите описание зоны участка и ВРИ.

Если нужный ВРИ (например, «под магазин») указан как один из основных видов разрешённого землепользования, то необходимо будет получить выписку из ИСОГД, затем изменить статус ИЖС на коммерческий в кадастре.

Если нужный ВРИ указан как условно разрешённый вид землепользования, то добавляется ещё один шаг — получение разрешения на перевод у администрации города/посёлка.

В том случае, если нужный вид землепользования вообще не упоминается в описании, собственнику придётся внести корректировку в ПЗЗ населённого пункта и изменить территориальную зону вокруг участка — ст. 33 ГрК РФ. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию и подать соответствующее заявление.

Вопрос о внесении изменений в ПЗЗ будет рассматриваться на заседании специальной комиссии, затем на публичных слушаниях. Следует отметить, что комиссия редко выносит решение об изменении целой зоны из-за одного участка, так что шансы здесь невелики.

Шаг №3 — Получите выписку из ИСОГД

Выписка из ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) необходима для подтверждения того, что зона участка содержит необходимый ВРИ — основной или условно разрешённый. Данный документ можно получить в отделе архитектуры местной администрации.

Если земельный участок находится в черте города, то за выпиской следует обратиться в Департамент градостроительства или в МФЦ («Мои документы»). Предъявив сотруднику паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка, собственник заполняет бланк заявления на выдачу сведений из ИСОГД и оплачивает госпошлину (1000 р.).

При себе нужно иметь паспорт и выписку из ЕГРН с координатами участка. Сотрудник заберёт заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении. Срок получения справки определяется в каждом населённом пункте по-разному и может составлять до 30 дней.

Дальнейшие шаги

Последующие шаги зависят от ситуации:

1. Если нужный вид землепользования указан как один из основных, то собственнику можно сразу перейти к последнему шагу — перевести участок с ИЖС на нужный вид разрешённого пользования в кадастре.
2. Если нужный ВРИ обозначен как один из условно разрешённых видов пользования, то собственнику придётся сначала получить разрешение на перевод земли в органах местной администрации.

Как получить разрешение в местной администрации?

В орган местной исполнительной власти подаются следующие документы:

1. Заявление на предоставление разрешения с указанием причин для смены ВРИ участка из ИЖС на коммерческий вид.
2. Выписки из ИСОГД и из ЕГРН на участок.
3. Договор основания на участок (свидетельство о наследстве, договор купли-продажи или др.).
4. Несколько фото своего участка (5-6 шт.) и соседних (2-3 шт.). Их можно распечатать на обычной бумаге.
5. Копии паспортов всех собственников.
6. Нотариальную доверенность (для представителя).

Сотрудник заберёт документы и выдаст расписку, а заявителю придётся ждать почтового уведомления о дате заседания комиссии, которая соберётся в течение 1 месяца. Члены комиссии будут решать, стоит ли допускать вопрос о переводе статуса участка до публичных слушаний или сразу же отказать заявителю.

При положительном решении собственнику сообщат место и дату проведения публичных слушаний, которые состоятся примерно через 2-4 месяца. Информация о проведении публичных слушаний размещается также на сайте администрации и в местных СМИ за 1 месяц до объявленной даты.

На публичные слушания приглашаются владельцы соседних участков, так как перевод участка ИЖС в коммерческий вид может оказать негативное воздействие на окружающую среду. Участвовать в слушаниях и проать «за» или «против» перевода участка может любой желающий. Все голоса фиксируются в протоколе.

Далее собственника уведомят о втором заседании комиссии, на котором вопрос решается уже с учётом с публичных слушаний. Но не исключено, что комиссия может отказать, поскольку результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер, а не обязательный. Если же комиссия вынесет положительное решение, то соответствующий документ отправится к главе администрации.

Решение главы администрации — самая последняя инстанция. Он вправе отказать заявителю в изменении ВРИ участка, но чаще всего следует рекомендации комиссии. В этом случае собственнику сообщат, когда можно получить письменное разрешение на перевод участка.

Как поменять в кадастре участок с ИЖС на коммерческий?

С этой целью нужно обратиться в Росреестр или в МФЦ (если такой центр открыт в вашем городе). Из МФЦ документы также направляют в Росреестр. Услуга по изменению статуса участка называется «внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество».

Порядок процедуры следующий:

1. Подача заявления и документов (перечень см. выше).
2. Оплата госпошлины (350 руб.).
3. Заказ выписки из ЕГРН на участок (400 руб.). В этой выписке будет уже отметка о новом виде землепользования («коммерческий» вместо «ИЖС»). Её выдадут в течение 7 рабочих дней.

В назначенный день собственнику останется лишь прийти в МФЦ или Росреестр и забрать документы. При себе нужно иметь паспорт и расписку, выданную сотрудником при приёме документов.

Стоимость и сроки

По срокам процедура перевода земли из одного вида ВРИ в другой довольно длительная и может занять от нескольких месяцев (на уровне органов местной власти) до нескольких лет (при изменении статуса земельного участка федерального значения).

Сколько стоит перевести землю из ИЖС в коммерческую? Общей суммы назвать не удастся, так как всё зависит от региона, площади земельного надела и других факторов.

Но можно сказать точно, что заявителю придётся оплатить:

• услуги сотрудника кадастрового органа и регионального архитектора;
• публикацию объявления о проведении слушаний в местной газете и сведений об их результатах;
• услуги земельной службы;
• стоимость госпошлин.

Помимо того, может понадобиться обращение в дополнительные инстанции (например, если решается вопрос о статусе федеральных земель).

Итак, перевод земельного участка из ИЖС в коммерческий вид — процедура достаточно длительная и сложная. Нужно пройти несколько уровней инстанций, получить ряд разрешений. А ещё придётся довольно долго ждать. Но если собственник участка — человек целеустремлённый, то этот процесс реально осуществить.

Источник: http://expert-home.net/kak-perevesti-zemlyu-iz-izhs-v-kommercheskuyu/

Земля промышленного назначения: что это, нюансы, как оформить

Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики.

Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения.

Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
5. Территории обороны и безопасности.
6. Участки для размещения различных коммуникаций.
7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда

Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.

На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.

Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.

Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?

Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.

Изменение категории промышленной земли

Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.

Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.

1. Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
2. На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.

Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные.

Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода.

Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.

Переход земель промназначения в собственность государства

При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:

• выполняются соглашения международного характера;
• происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
• если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
• при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.

Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.

Налог на участки промназначения

Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.

Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/voprosy-po-zemle/chto-takoe-zemlya-promyshlennogo-naznacheniya/

Перевод земли из ижс в промышленную 2019 год

Статья акутальна на: Декабрь 2019 г.

Согласно Градостроительному кодексу РФ и ряду Федеральных законов, допускается возможность перевода гражданами земель ИЖС под коммерческую. Благодаря изменению категории, владелец имеет право возвести на участке недвижимость (торговый павильон, склад, офис), при помощь которой планирует получать прибыль.

В Градостроительном кодексе РФ есть четкое разграничение категории земель. Их владельцы обязуются использовать ее только по целевому назначению.

В ином случае страдает флора и фауна, расположенная на этой территории. Нарушается биологическое равновесие.

Контролирующие органы вправе наложить штраф за нецелевое использование земель, а в случае строительства незаконной недвижимости – снести ее.

Поэтому так важно переводить земли ИЖС в коммерческую, чтобы спокойно заниматься предпринимательской деятельностью.

Процедура переклассификации имеет общий алгоритм с небольшими изменениями в каждом случае. Это типовая ситуация, которая требует обращения в органы местного самоуправления.

Под торговую точку (магазин)

Индивидуальный предприниматель после изменения назначения земель имеет право построить на своей территории магазин, салон красоты, фитнес зал и любую другую торговую точку.

На положительный ответ чиновников напрямую влияют соседи по участку, большинство из них не должно быть против новых коммерческих строений.

Под автосервис

На земле, где предполагается строительство автомобильного сервиса, должно быть официальное разрешение подобных строений.

Если его нет, необходимо изменить вид использования земель. При строительстве или уже узаконивании объекта стоит учитывать, что вокруг АТС должна быть организована санитарно-защитная зона.

Под гостиницу

Для официального ведения гостиничного бизнеса на землях ИЖС рекомендуется осуществить изменение вида разрешённого пользования данной территории.

:  Расстояния между жилыми домами по пожарным нормам

Владельцу стоит учитывать, что после перевода земель в коммерческую значительно повышается ставка земельного налога и возрастает кадастровая стоимость участка.

Что еще можно построить на участке (таунхаус)

Для строительства домов на несколько семей (таунхаус) официальное изменение разрешенного использования земель необходимо в обязательном порядке. Как и разрешение на возведение таунхаусов. В ином случае контролирующие органы вправе отдать постройки под снос, т.к их нахождение на земле ИЖС неправомерно.

ВАЖНО! На решение чиновников напрямую влияют соседи по ИЖС-территории. Для получения разрешения на замену эксплуатации земель необходимо заранее заручиться их согласием. В случае, если 51% соседей выступит против, представитель органов самоуправления официально откажет в переводе.

Куда обращаться?

Перевод земли из ИЖС под коммерческую начинается с обращения в органы местного самоуправления. В случае, если предполагаются крупные объемы строительства с использованием участка с большой площадью, нужно получить одобрение госвластей.

Получение разрешения

Для рассмотрения правомерности и необходимости перевода земель из ИЖС под коммерческую чиновники назначают публичные слушания. В заседании имею права участвовать все желающие. Как правило приглашают соседей по участку.

ВАЖНО! Владельцу участка стоит предусмотреть тот момент, что люди, живущие неподалеку от места строительства будущей коммерческой недвижимости, могут быть против постройки и ведения бизнеса в близи их домов. Их мнение может стать решающим на публичных слушаниях.

На основном слушании представители власти решают вопрос о переводе земель за закрытыми дверями. В случае положительного решения, владелец участка получает официальное разрешение для перевода.

Пакет документов

На втором этапе перевода земель необходимо собрать пакет требуемых для переоформления документов.

:  Налог на землю ЛПХ в 2019 году

Понадобится:

• кадастровый план участка;
• кадастровый паспорт;
• кадастровый номер;
• свидетельство о праве на землю;
• ходатайство, оформленное по специальной форме.

Документы передаются либо в органы местного самоуправления, либо в органы федеральной власти.

ВАЖНО! Унифицированного пакета документов для перевода земель ИЖС под коммерческую не существует. В Градостроительном кодексе РФ не предусмотрен конкретный перечень, поэтому региональные власти самостоятельно составляют списки необходимых для оформления бумаг и справок.

Следующий шаг – обратиться в Кадастровую палату или Росреестр, где специалисты проведут категорию земель из одной в другую по всем правилам.

Рекомендуем видео к просмотру

Посмотрите видео о том, как изменить целевое назначение участка земли:

Заключение

Перевод земли ИЖС в коммерческую долгий процесс, сопровождающийся оформлением ряда документов и сбором необходимых разрешений. Не рекомендуется заниматься самовольным строительством, и организацией бизнеса без законных на то оснований. При несоблюдении закона по отношению к владельцу участка будут применены штрафные санкции.

:  Выкуп участка в водоохранной зоне

Источник: https://comfort-invest.ru/drugoe/perevod-zemli-iz-izhs-v-promyshlennuju-2019-god.html

Перевод земли промышленности < Юридический центр ГРАД

С течением времени, маленькие мастерские стали превращаться в огромные заводы и фабрики. Такой рост связан с увеличением численности населения. Современные производства могут иметь территорию в несколько квадратных десятков, а то и сотни километров. В связи с таким развитием, потребовалось выделять земли специального назначения, а именно промышленные земли.

К землям промышленного назначения относятся тем землям, которые находятся вне территории поселения, используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

Так же в данную  категорию земель входят территории производств, коммуникаций, оборона, космическая деятельность. Все эти территории – маленькая перечисленная часть из ныне существующих категорий.

Текст закона Земельного кодекса обобщает все эти понятия в «земли промышленного назначения».

Когда выбирается участок для промышленной территории, на плодородие почв не уделяется никакого внимания. Главную роль играют такие факторы как:

• рельеф местности;
• климатические условия;
• близость к транспорту и населенным пунктам.

Постоянный рост увеличения населения крупных городов приводит к уменьшению земель промышленности. В большинстве своем, выкуп происходит с целью перевода земли из промышленного назначения в ИЖС.

Если вы положили глаз на такую территорию и хотите осуществить план по переводу земли промышленности, то рекомендуем дочитать статью до конца или обратиться к специалистам нашей компании, которые помогут Вам во всем разобраться.

Покупка промышленной земли

Собственником такой земли может стать государство, юридическое лицо и любой человек. При покупке промышленной земли, важно провести оценку местности, то есть установить наличие важной инфраструктуры: электричество, дороги коммуникации и прочие. Такой участок будет стоить дороже, чем не оборудованный.

Но при приобретении такой территории Вы сэкономите не только не будущем сопутствующем строительстве, но и на времени, которое могло бы уйти на получение всех технических условий, разработка проекта и ожидание разрешительной документации. И на все это может уйти большой промежуток времени, как минимум год.

Условия и ограничения на перевод земли промышленности

Если же для перевода сельскохозяйственных земель в категорию промышленных необходимо доказать потерю данным участком своих важных и ценных качеств для развития сельского хозяйства, то перевод земли промышленности в земли населенных пунктов осуществляется гораздо легче и практически не требует от вас особых усилий. Но здесь существуют два ограничения:

На территории такой земли есть сооружения под снос, которые находятся как на земле, так и под ней. В таком случае, Вам понадобится проект, который подтверждает процедуру рекультивации земли. Точно так же мы поступаем при условии, что земля загрязнена или нарушена её целостность.

На промышленном участке нарушен почвенный слой. Здесь Вам понадобиться не только утвержденный проект рекультивации земли, но и осуществление всех работ, предусмотренных данным проектом.

Необходимые документы для перевода земли промышленности в земли населенных пунктов

Для осуществления перевода Вам понадобятся следующие документы:

• ходатайство о переводе такой земли в органы местного самоуправления.

В прошении необходимо указать:

• кадастровый номер земельного участка;
• указание о том, что Вы осуществляете перевод земель промышленного назначения в земли населенных пунктов;
• обоснование о переводе земли;
• право собственности на данный участок.

Перечень документов, прилагающихся к ходатайству, а именно:

• выписка из госреестра;
• копии документов, удостоверяющих личность владельца земли;
• выписка из Единого госреестра на владение землей.

По окончании рассмотрения дела о переводе земель промышленности, Вам будет выслан акт, в котором указано о разрешении или не разрешении на осуществление данной процедуры. Если ответ отрицательный, то к акту будет приложен документ, который обосновывает причину принятого решения. При положительном ответе, Вам необходимо будет внести изменения в госреестр и государственный кадастр.

Перевод земель, процесс достаточно хлопотный и требует большой внимательности, ведь из-за небольшой ошибки все Ваши труды могут пойти насмарку, и Вы упустите драгоценное время. Чтобы такого не произошло, мы рекомендуем Вам обратиться к нашим специалистам, и мы вместе разберемся в любом Вашем вопросе!

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону +7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источник: http://gradmoscow.ru/perevod-zemel/perevod-zemli-promyshlennosti/

Земли промышленного назначения и виды разрешенного использования

Территория в населённых пунктах и вокруг них разделена на зоны. Каждая имеет своё назначение, это сделано для удобства планирования застройки.

Освоение части земель муниципалитеты оставляют за собой, остальные территории можно взять в аренду или выкупить под свои нужды. Главное, чтобы цель совпадала с назначением конкретного участка.

Земли промышленного назначения отводятся под строительство промышленных объектов, заводов, перерабатывающих предприятий. По закону эти зоны должны находиться за пределами населённых пунктов.

Разновидности земель промназначения

Промзоной может стать земля, непригодная для возделывания и выращивания, для проживания. Эти объекты должны находиться вдали от жилых зон. Однако, часто можно увидеть промзону, окружённую городскими постройками.

Так случается, потому что строительство жилых домов идёт намного интенсивнее, чем промышленное освоение территорий. Тем не менее, обязательной остаётся санитарная зона вокруг предприятия.

В некоторых городах расселяли целые кварталы в связи с тем, что они оказались в санитарной зоне завода по новому законодательству. Людям предоставлялось другое жильё, а дома сносились или определялись под офисные помещения.

Участок земли может быть выделен только под определённые цели.

Виды разрешенного использования:

• возведение производственных помещений: цехов, боксов, складов под нужды предприятия;
• разработка месторождений руд, ценных пород, газа, нефти;
• химические, бактериологические предприятия, металлургические заводы;
• горно-обогатительные предприятия и добыча полезных ископаемых;
• возведение объектов атомной отрасли;
• постройки для нужд обороны;
• возведение объектов космической отрасли;
• под транспорт и коммуникации.

Законодательство о специальных зонах

Регулирует правовые отношения, связанные с освоением и передачей прав на промышленные зоны Земельный Кодекс. Этому посвящена 16 глава. Помимо основного закона каждый регион разрабатывает свои правила и нормативы.

Общие принципы налогообложения промзон отражены в ст.394 НК РФ. Промышленность на территории страны развивается с разной интенсивностью: одни субъекты РФ живут за счёт предприятий, другие практически ничего не производят, не добывают и не интересны отраслям.

Поэтому где-то налог выше, где-то ниже для стимулирования экономики региона.

Требования к расположению промзон достаточно жёсткие: регламентируются размеры, положение на местности.

Постоянно наблюдается дефицит земель специального назначения, но в законодательстве предусмотрена возможность перевода участка из одного вида в другой. Главное условие – доказать целесообразность и острую необходимость в этом.

Доказательства собирает заинтересованная сторона: потенциальный покупатель или арендатор. Иногда необходимость в этом возникает и у самих муниципалитетов.

По закону владелец участка в промзоне обязан:

• осуществлять охрану окружающей среды вокруг предприятия;
• следить за сохранностью меток, обозначающих поворотные точки координат участка;
• использовать земли в соответствии с санитарными нормами региона;
• своевременно совершать все платежи за землю;
• не оставлять территорию без освоения.

Сделки по землям спецназначения

Как и любой участок земли, промышленные зоны можно продавать, покупать, арендовать. Быть владельцем подобного надела может физическое или юридическое лицо, постоянно проживающее или зарегистрированное на территории РФ. В качестве арендатора могут так же выступать иностранные граждане и организации. Земли, на которые пока не нашёлся покупатель, принадлежат муниципалитету.

Собственность

По общему правилу владелец участка вправе делать с ним любые действия в рамках закона:

• осваивать;
• продавать;
• расширять границы за счёт покупки соседних участков такого же назначения;
• обменивать;
• дарить и передавать по наследству;
• сдавать в аренду.

Сложность заключается в ограничениях прав собственника на освоение участка. Оно должно происходить в соответствии с назначением территории.

Если земля запланирована под строительство производства, на ней нельзя развернуть возведение и эксплуатацию автосервиса с АЗС. Покупая участок в промзоне, будущий владелец должен это чётко понимать.

Постройки, не относящиеся к цели, указанной в кадастровом паспорте, придётся снести, так как узаконить их будет сложно.

В некоторых случаях возможен перевод земли из одной цели в другую, но обычно это дорого и нецелесообразно.

Аренда

Арендовать землю можно как у собственника, так и у государства. В первом случае ответственность за возникшие постройки останется на владельце участка. Это отражается в договоре.

Если арендодателем выступает муниципалитет, цель аренды указывается ещё в заявке, затем в договоре.

После получения прав на использование земли в промзоне арендатор обязан следовать всем пунктам соглашения: возвести оговоренное здание в срок, провести коммуникации, освоить землю в соответствии с назначением.

Какие сооружения законно возводить в промзоне

Строительство любого сооружения нельзя начинать без:

• проекта;
• разрешения на строительство;
• сметы и бюджета.

Даже если земля находится в частной собственности, разрешение на возведение объекта необходимо получить. Здание должно соответствовать категории земли и целевому назначению территории.

Запрещены к возведению на промышленной земле:

• жилые здания: малоэтажные и крупные;
• объекты социального характера: школы, больницы, интернаты;
• объекты культурного характера: музеи, выставки и тд.

На все постройки, не соответствующие регламенту, будет вынесено постановление (обычно судебное) о сносе, а владелец понесёт административную ответственность (штраф).

Смена категории участка

В каких случаях возникает необходимость изменения вида разрешенного использования участка:

• собственник предприятия хочет расширить производство, но его участок граничит с землями из других категорий: ИЖС, СНТ, сельхоздеятельность и тд;
• собственник участка ИЖС хочет продолжить строительство жилых зданий, но соседний участок относится к категории промышленных земель.

Смена возможна и в том, и в другом случае. Практика показывает, что изменить назначение с промышленного на любое другое проще, чем наоборот, определить участок под промышленные цели.

Сменить категорию возможно только при доказанной острой необходимости и выполнении всех условий, выставленных государством.

Возможно, понадобится:

• доказать, что земля для сельского хозяйства не пригодна, так как её ресурсы истощены;
• убедить, что в данном районе невозможно или нецелесообразно строить объекты жилого и социального назначения;
• провести дополнительные процедуры: восстановить рельеф, обогатить землю, провести инженерные коммуникации и тд. Всё это инициатор перевода должен не только предоставить на планах, но и сделать на местности прежде, чем земля сменит категорию.

Порядок перевода таков:

1. предоставить данные об участке в Земельный Комитет, заявку на смену категории, обоснования для этого;
2. выполнить все требования по подготовке участка к переводу;
3. согласовать строительство каждого объекта в соответствии с новым целевым назначением земли.

Можно изменить только целевое назначение: промзону, выделенную под фабрику, перевести в землю для автобазы и хранения нефтепродуктов. Принцип тот же: обосновать необходимость, подкрепить фактами, выполнить указания Земельного Комитета.

Скачать образец ходатайства о переводе земель в другую категорию.

ЗК вправе отказать владельцу участка в исполнении заявки. Тогда собственнику остаётся:

• осваивать землю по назначению;
• не расширять производственные мощности за счёт соседних наделов, а покупать участки в других районах;
• отказаться от владения: продать или реквизировать.

Реквизиция

Этим понятием именуется передача промзоны во владение государства. Переход может быть добровольным, по инициативе собственника, либо по принуждению – по необходимости государства.

Реквизиция может коснуться любых участков. Однако, чаще всего затрагивает именно промзону. В рамках этого процесса ограничивается или прекращается право распоряжения у частного собственника, оно переходит муниципалитету.

Основания для реквизиции:

• решение суда;
• заключено межнациональное соглашение;
• на данной территории необходимо возвести объекты, отвечающие за безопасность государства, объекты федерального значения (автомагистраль, аэропорт или ж/д станция и тд);
• иные причины: аргументированные и не нарушающие законодательство.

В большинстве случаев реквизиция лишает владельца прав на земельный надел навсегда. Изредка выносится постановление о временном ограничении этих прав. В этом случае оговаривается срок ограничения, владелец получает компенсацию, а по окончании срока право распоряжения возвращается.

Налог на промзону

Участки промышленного назначения в собственности облагаются налогом. Его размеры определяет Налоговый Кодекс и региональные законодательные документы.

По данным НК платить в казну за промзону обходится значительно дороже, чем, например, за сельскохозяйственный надел или землю под жилые кварталы. Связано это в первую очередь с экологией. Любое производство, так или иначе, влияет на окружающую среду: обедняет землю вокруг, снижает показатели чистоты воздуха. Кроме того, близость предприятий делает дешевле соседние участки.

Федеральный налог на промземли составляет 1,5% от кадастровой цены участка. Учитывая, что кадастровая стоимость таких земель высока, то налог получается значительным. В некоторых регионах местные законодательные акты снижают налоговую ставку в целях развития промышленности. Но налог всё равно остаётся высоким.

Земли промышленного назначения собственники стремятся освоить как можно быстрее, чтобы они приносили доход и перекрывали расходы.