Какие риски при продаже квартиры для продавца

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника. 

Оштрафовать за срыв сделки

Сделки не заключаются сразу: зачастую договор купли-продажи подписывают спустя  несколько месяцев после первой встречи продавца и покупателя.

Затянутые сроки — это риск: если в последний момент кто-то из участников решит отказаться от сделки — вторая сторона понесет убытки.

Чтобы обезопасить себя от потери денег и времени, продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. С его помощью можно «застолбить» понравившийся объект или готовых к сделке покупателей. 

Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей.

Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом.

Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта. 

Продать дороже, чем договорились

Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости.

Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре.

Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.

Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.

Подсунуть фальшивые деньги

Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.  

Будьте бдительны, если получаете деньги из рук в руки. Во-первых, есть риск получить «куклу» — это когда покупатель сначала показывает и дает пересчитать настоящие деньги, а потом незаметно подсовывает стопку резаной бумаги, для достоверности прикрытую парочкой купюр. Во-вторых, есть риск получить не всю сумму: оригинальной может оказаться только часть купюр. Остальные будут фальшивыми.

Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке. 

Подождать, пока закончится срок аренды ячейки

Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи. 

К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги.

При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет.

В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем. 

Поймать на жадности

Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом.

Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум.

Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.  

Попросить заранее закрыть долг

Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди. 

Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение. 

Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку. 

Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке. 

Как не попасться на уловки

Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.

Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости.

Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом.

Желательно, чтобы компании было больше пяти лет. 

Источник: https://j.etagi.com/stati/instrukcii/kak-obmanut-prodavca-kvartiry/

Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

• Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
• Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
• Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
• Реализации ипотечной квартиры;
• Показы квартиры покупателям и посредникам;
• Продаже недвижимости в рассрочку;
• Отчуждение недвижимости при участии посредников;
• Найме неопытного посредника или юриста;
• На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

• При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
• Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
• Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

• Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
• Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
• Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
• Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

• В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
• Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Несколько примеров:

1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

• Потеря жилья;
• Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html

Возможные риски при продаже квартиры

Процесс продажи квартиры – процедура, основанная на точном соблюдении Законодательства, сопряженная с рядом сложностей, которые требуют внимательности, специальных знаний. С целью минимизации рисков и проблем, связанных с продажей недвижимости, рекомендуется обращаться к специалистам.

Риски продавца при продаже квартиры связаны, в первую очередь, с такими проблемами:

• незнание Законодательства;
• невнимательность;
• существование большого количества продуманных мошеннических схем;
• стремление решить все юридические вопросы самостоятельно, игнорируя необходимость профессиональной помощи.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Обращайте внимание:

• На личность потенциального покупателя;
• На вопросы, которые он задает;
• На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность. 

Как правильно оценить квартиру

Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.

Документальное оформление

Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора. 

Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:

1. Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
2. Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
3. Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.

Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.

Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно. 

Этап передачи денег

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
   • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
   • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
   • Выплаты в несколько этапов по договору.

Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

3. Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
4. По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
5. Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
6. 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Внимательное составление документов и услуги профессионального специалиста помогут избежать опасностей и рисков.

Источник: https://www.gilinspection.ru/article/prodazha/vozmozhnye-riski-pri-prodazhe-kvartiry/

Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания.

Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё.

Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

• инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
• транспортную доступность относительно центра города,
• технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

• одна на сумму, указанную в договоре,
• вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html

Риски при продаже квартиры — как их избежать

Продажа квартиры – дело очень хлопотное и рисковое. Эта трудоёмкая процедура потребует много сил и времени. Большинство граждан обращают внимание только на стоимость надвижимости и процесс поиска покупателей.

Помимо этого есть другие важные моменты. Необходимо выполнять все действия согласно Законодательству.

Риски продавца при продаже квартиры бывают самые разные, поэтому лучше всего обращаться к опытным специалистам, чтобы не потерять свои деньги или жильё.

Возможные проблемы

При самостоятельном проведении сделки с недвижимостью могут возникать риски, которые вызваны:

• невнимательностью;
• наличием ошибок в документах
• незнанием законов;
• мошенническими действиями;
• игнорированием услуг профессионалов.

Основной риск – угроза потери жилья или полученных денег. Эта проблема возникает в процессе:

• проведения сделки;
• передачи денег;
• выполнения операций с документами;
• продажи жилья, приобретённого по ипотечному договору;
• если квартира покупалась в рассрочку;
• при проведении сделки с участием посредника.

Самым безопасным и надёжным способом является заключение договора купли-продажи. Другие варианты специалисты не рекомендуют использовать.

В процессе заключения сделки возникают следующие риски:

• неправильное составление договора, что делает его недействительным;
• невыгодные условия, которые можно упустить из-за невнимательности;
• фиктивность сделки, если у покупателя другие намерения;
• участие в процессе третьих лиц, возникновение проблем по их правомочиям.

Необходимо соблюдать следующие правила, чтобы избежать серьёзных проблем:

• Внимательно изучать все документы перед подписанием.
• Не передавать бумаги другим лицам.
• Не отдавать расписку или иные подтверждающие документы без получения денег.

Если сделка осуществляется с помощью посредника, есть вероятность нежелательных последствий:

• посредник берёт комиссию за своё участие, возможно не маленькую;
• может скрыться с полученными деньгами.

Продажа недвижимости обычно начинается с поиска покупателя или сотрудничества с риелторами. Необходимо очень хорошо изучить текст договора, составленный агентством.

При общении с будущим покупателем нужно обратить особое внимание на личность гражданина, его манеру поведения.

Настоящий покупатель заинтересуется:

• владельцем квартиры, вопросом как недвижимость получена в собственность;
• панорамами из окна;
• личностями соседей;
• инфраструктурой района;
• габаритами квартиры, состоянием стен, потолка, коммуникаций.

Если действует мошенник, его будут интересовать:

• имущество, которое находится в квартире;
• он не станет задавать вопросы о площади и состоянии жилья;
• не будет интересоваться документами.

Все ценные вещи, находящиеся на виду, необходимо убрать. Не показывать оригинальные документы. У потенциального покупателя стоит проверить паспорт.

Как оценить стоимость квартиры

Важно определить реальную стоимость жилья, чтобы не продешевить. Для этого есть два варианта:

• экспертная профессиональная оценка;
• мониторинг.

В первом случае нужно обратиться к специалисту по оценке недвижимости. Во втором можно самостоятельно просмотреть уровень цен в регионе. Использовать объявления о продаже квартир, обсуждения на форумах.

Лучше всего использовать оба способа для установления реальной стоимости.

Мошенники часто оценивают квартиру дешевле, убеждают, что нереально продать её по более выгодной цене.

Оформление документов

Самые распространённые способы махинаций проводятся на этапе оформления договора купли-продажи. Нужно очень внимательно читать этот документ. Всё должно оформляться правильно, строго в соответствии с действующими законами. Особенно это касается:

• актов передачи жилья;
• расписок о получении денег;
• текста договора.

В документах не должно быть никаких ошибок или опечаток. Нужно проверять все цифры, например, сколько составляет жилая площадь квартиры. Любая неточность ставит под сомнение составленные бумаги, и сделка может быть недействительна. Должны быть прописаны способы решения возможных споров.

При обращении в риэлторское агентство, нельзя оставлять там оригиналы документов.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Передача денег

Возможные риски в момент продажи:

1. При передаче денег необходимо официальное подтверждение. Для этого оформляется расписка. Передача расписки до момента выплаты денег не производится, недобросовестный покупатель может воспользоваться этим.
2. Фальшивые купюры при оплате наличными.
3. Ошибка в переводе средств, если неправильно указаны реквизиты.

Расчёт за покупку производится двумя способами: расплата наличными средствами и по безналу. Второй вариант более безопасный.

При наличном способе передачи денег необходимо:

• делать это в безопасном месте;
• проверить подлинность купюр;
• документальное подтверждение.
• через банковскую ячейку, это гарантирует сохранность средств.

При оформлении продажи надо обратить особое внимание на наличие оригинальных документов покупателя.

Способы продажи недвижимости

Существует несколько вариантов оформления продажи жилья на вторичном рынке:

• ипотека;
• рассрочка;
• переуступка прав;
• материнский капитал;
• по доверенности;
• по договору дарения.

При продаже квартиры, находящейся в ипотеке, документы должны быть оформлены в соответствии с законом. Согласовывается такая сделка в банковском учреждении.

Возможные риски:

• Банк вправе отобрать квартиру, если факт продажи жилья является основанием для расторжения договора.
• Кредит может по-прежнему остаться на продавце, несмотря на передачу всех прав.
• Возможен отказ со стороны банка в переоформлении ипотечного договора на покупателя.

Рассрочка предоставляется в трёх вариантах:

• Сначала вносится задаток, потом выплачивается остаточная сумма по схеме.
• Начисляются ежемесячные проценты.
• Выплаты делаются в несколько этапов согласно договору.

В соглашении указываются периоды дальнейших выплат. Покупатель может перепродать квартиру другому лицу и не выплачивать деньги. Стоит отметить в договоре невозможность отчуждения жилья, пока его полная стоимость не будет выплачена.

Переуступка прав означает обмен квартиры на иное имущество, полное погашение задолженностей. Должны быть прописаны суммы доплат, все обязательства, возможные последствия при невыполнении составленного соглашения.

Возможно возникновение проблем:

• покупатель не делает доплату;
• невыполнение им назначенных обязательств;
• перепродажа квартиры третьим лицам.

Продажа по генеральной доверенности. Бывают ситуации, при которых владелец недвижимости находится далеко и не может сам участвовать в сделке. Оформляется генеральная доверенность на надёжного человека:

• близкого родственника;
• юриста;
• риэлтерское агентство.

Такой вариант может стать поводом для мошенничества. Посредник устанавливает завышенную цену, часть средств присваивает себе. Важно правильно составить доверенность, предварительно получив консультацию специалиста.

Продажа квартиры с использованием жилищного сертификата осуществляется при выплате денег третьими лицами. Необходимо убедиться в подлинности этого документа. Обязательно в соглашении прописывается, что часть денег выплачивается по сертификату. Остальную часть вносит покупатель.

Согласно договору дарения происходит безвозмездная передача прав на жильё. На деле это может осуществляться за деньги. Такой вариант очень часто используют мошенники. Не нужно соглашаться на этот способ. Отменить сделку можно будет только по решению суда и при наличии особых оснований.

Сделка с привлечением третьих лиц бывает сорвана при неисполнении ими своих обязательств. Если покупатель не предоставляет вовремя необходимые документы, средства не перечисляются продавцу. Возможно наличие фальшивых документов.

Техника безопасности продажи

Лучше всего обезопасить себя и проводить сделку по продаже при участии надёжных профессионалов. Сделать это самостоятельно довольно непросто. Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно проявить внимательность и осторожность.

Необходимо придерживаться следующих правил:

• сначала взять деньги, потом передавать оригиналы документов;
• внимательно прочитать каждую строку договора;
• изучить условия сделки;

Настороженность нужно проявить во время заключения соглашений с посредником. Мошенники профессионально разбираются во всех тонкостях.

Чтобы избежать основных рисков, надо:

• проявлять внимательность;
• не соглашаться на сомнительные предложения;
• не допускать ошибок и исправлений в договоре;
• обязательно указать способы разрешения возможных споров.

Соглашение оформляется в трёх экземплярах. Необходимо сделать также копии всех документов, участвующих в сделке. При возникновении проблем они станут гарантией продавца.

Договор купли-продажи рекомендуется заверить у нотариуса. Это является подтверждением законности. Нотариус проверяет составленный договор и сообщает о возможных проблемах.

Продажа квартиры – серьёзный шаг, требующий особой внимательности и подготовленности. Проявляя бдительность, продавец может избежать многих проблем. Провести удачную сделку и не потерять свою недвижимость и деньги.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/riski-pri-prodazhe-kvartiry