Малоэтажный жилой дом определение

Многоквартирная малоэтажная застройка: особенности создания и управления

Малоэтажная жилая застройка становится все более популярной из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием. В таких комплексах складывается особенно уютная атмосфера для проживания.

Свои особенности здесь есть не только в микросреде, но и в обеспечении доступными и качественными жилищными и коммунальными услугами.

Именно поэтому потребовалось разработать и внедрить новые подходы к системе управления, рассчитанные именно на малоэтажные жилые дома.

В этом вопросе требуется законодательное урегулирование, так как действующие нормативные акты не адаптированы к особенностям управления МКД в такой застройке. Гражданам здесь приходится теснее взаимодействовать и между собой, и с обслуживающими территории организациями.

Четкого определения самого термина «малоэтажный жилой дом» в действующем законодательстве тоже нет.

В части 2 статьи 49 ГК РФ сказано лишь о том, что строительство и реконструкция МКД не выше 3 этажей могут проходить без экспертизы проектной документации, если не используются бюджетные средства.

При использовании такого определения дом с подвалом может быть малоэтажным только если он не выше 2 этажей. Законодательные пробелы создают сложности для застройщиков в части подготовки градостроительных и разрешительных документов.

Из-за этого территории становятся менее привлекательными для крупных компаний. На них все равно идет массовая застройка, но она получается неорганизованной. Из-за этого страдает благоустройство территорий и их инфраструктурное развитие.

В дальнейшем это осложняет деятельность работающих на объектах малоэтажного жилого строительства управляющих организаций, которым также не хватает проработанности нормативно-правовой сферы. На таких объектах часто нет подключения к централизованным системам отопления, водопровода и канализации. Все это заменяется созданием собственной котельной и водозаборной скважины.

Такое оборудование требует надлежащего обслуживания, опыта которого у работающих в типовой городской застройке управляющих организаций обычно не имеется.

В малоэтажной многоквартирной жилой застройке могут работать как специализированные управляющие компании, так и некоммерческие объединения жильцов – ТСЖ и жилищные кооперативы. Практика последних лет раскрыла основные проблемы управления таким жилищным фондом. Они стали видны в статистике судебных споров, которые возникают по двум основным причинам:

— УК навязывают жильцам дополнительные услуги и завышают их стоимость, ограничивают подачу коммунальных ресурсов и закрывают доступ на территорию;

— потребители отказываются заключать договоры, не оплачивают предоставленных услуг и так далее.

Механизмов из действующих законов недостаточно для решения подобных споров.

В результате управляющие организации и жильцы пользуются положениями жилищного законодательства, разработанного для управления многоэтажками.

Это ведет к нарушению интересов одной из сторон, так как на объектах малоэтажного жилищного строительства действуют несколько иные правила. Часто появляются проблемы, связанные с:

— принадлежностью общего имущества, находящегося на территории ЖК;

— распределением ответственности при эксплуатации инфраструктурных объектов;

Для устранения основных проблем в законодательном плане нужно сделать следующее:

• легитимировать создание малоэтажных ЖК;
• ввести четкую систему урегулирования отношений, касающихся управления такими объектами;
• установить строгие критерии того, что нужно считать малоэтажной застройкой, а также определить ее виды;
• определить особенности оформления разрешительных документов на возведение малоэтажных ЖК и ввод их в эксплуатацию;
• легитимировать проектирование территорий малоэтажных ЖК и постройку входящих в такие комплексы объектов, а также определить особенности их введения в эксплуатацию;
• установить основы регулирования эксплуатации малоэтажной жилой застройки.

Что предлагается для решения проблемы

В первую очередь, требуется проведение работы с понятийным аппаратом. Например, нужно отделить малоэтажные многоквартирные жилые дома от домов блокированной застройки (которые не делятся на квартиры) и отдельно стоящих жилых домов.

Это позволит покончить с многочисленными противоречиями, в том числе, связанными с определением количества этажей. Дополнительно нужно ввести в правовое поле таунхаусы, также получившие широкое распространение из-за относительно невысокой стоимости.

Сегодня их из-за пробелов в законах приходится оформлять в качестве индивидуальных или многоквартирных домов.

Для целей нормализации управления малоэтажной застройкой в Подмосковье и других регионах потребуется внести существенные корректировки в ЖК РФ. В том числе, здесь нужно определиться со следующими вопросами:

• в каком порядке формируется территория малоэтажных жилых комплексов;
• как используется сформированная территория;
• как формируется общее имущество владельцев квартир в малоэтажных жилых домах;
• как используется общее имущество;
• какие объекты должны входить в общедомовое имущество, и какие в них включаться не могут.

Например, в малоэтажной застройке предлагается убрать из общедомового имущества объекты, которые относятся к коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуре.

Эти объекты застройщик будет передавать в собственность специализированным организациям или муниципальным образованиям. В результате получится уйти от сложившейся практики, когда содержать инфраструктурные объекты вынуждены сами жители поселков.

Одним из вариантов предлагается оставить возможность сохранения таких объектов в собственности застройщика.

Предложения в части управления малоэтажными жилыми домами

Владельцам квартир в малоэтажных жилых комплексах, нужно обеспечивать тот же уровень качества и безопасности проживания, как и в обычных городских многоэтажках. Для этого необходимо решить несколько ключевых вопросов.

1. Определить общие правила, на которых будет осуществляться управление малоэтажными жилыми домами. Ввести в легальное поле правила проживания в таких ЖК (так как называемые правила о добрососедстве).

2. Установить порядок, который будет работать при выборе способа управления малоэтажной застройкой.

3. Определить порядок проведения общедомовых собраний для малоэтажных ЖК, а также компетенцию такого органа. Здесь предлагается использовать те же правила, которые действуют для многоэтажных домов и закрепляются в статьях 44-48 ЖК РФ.

Определенные моменты, связанные со спецификой малоэтажных жилых домов, должны быть учтены. Например, предлагается закрепить в качестве правила то, что первое собрание владельцев помещений должен организовать застройщик.

Это необходимо сделать не позже 1 месяца с момента окончания строительных работ и передачи покупателям не менее половины от числа запланированных объектов.

Дополнительно к перечисленному требуется проработать особенности договора управления, заключаемого между УК и жильцами малоэтажных жилых домов. От законодателей требуется определить следующие моменты:

• существенные условия таких соглашений;
• порядок их заключения;
• порядок внесения корректировок;
• сроки действия.

Помимо прочего, предлагается прописать в таком договоре обязанность УО по созданию условий, позволяющих владельцам жилья и специализированным компаниям надлежащим образом обслуживать и эксплуатировать инфраструктурные объекты. В том числе, необходимо определить порядок доступа на территорию ЖК перечисленных лиц. Кроме этого, нужно прописать обязанности управляющей компании при возникновении экстренных ситуаций.

Приведенные положения позволят исключить случаи, когда не входящие в общедомовую собственность инфраструктурные объекты фактически оказываются без соответствующего обслуживания даже при наличии ответственных за это лиц.

Источник: https://www.gkh.ru/article/101999-mnogokvartirnaya-maloetajnaya-zastroyka

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/5b23cc5733413600a849c1d3

Малоэтажный жилой дом определение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Малоэтажный жилой дом определение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

На современном российском рынке можно обобщенно выделить два основных типа деревянных домов: из массивной древесины (рубленные, брусовые дома, дома из оцилиндрованного бревна и клееного бруса) и каркасно-панельные (в т. ч. щитовые). На настоящий момент самый распространенный способ строительства в деревянном домостроении — из массивной древесины.

Малоэтажное строительство в этом плане дает больший простор для творчества, если на то есть желание девелопера.
В то же время в малоэтажных проектах часто отказываются от таких центральных коммуникаций, как водоснабжение и отопление.

Малоэтажный жилой дом определение снип

Этажность надземной части здания определяют суммой всех надземных этажей, а также технических, цокольного, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

При делении здания на части (секции) и различном числе этажей в этих частях, а также при размещении здания на участке с уклоном, если за счет этого изменяется число этажей, этажность определяют отдельно для каждой части здания.

В условиях комплексной застройки, при сочетании зданий разной этажности протяженным домам большей частью от­водятся функции фона.

Объекты малоэтажной застройки можно разделить на несколько подтипов:

• Индивидуальные дома. Это классические коттеджи, которые имеют высоту в 2-3 этажа. В таких зданиях зачастую проживает всего одна семья. Дом имеет небольшие габариты с индивидуальной планировкой.
• Блокированные постройки. Особенностью таких зданий является наличие специальных жилых блоков. Каждый из этих элементов оснащается отдельным входом, что делает секции практически независимыми жилыми единицами. Постройки такого типа зачастую имеют высоту не больше 3 этажей. Но количество блоков в одном здании может превышать 10 элементов.
• Многоквартирные постройки. Конструкции выполняются в виде небольших секций, которые разделены на несколько жилых помещений. Здания напоминают многоэтажки, но при этом количество этажей не больше 5.

Малоэтажная жилая застройка становится все более популярной из-за сочетания привычного городского комфорта с загородным спокойствием.

Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Вообще, в английском языке слово «флетхаус» является синонимом многоквартирного дома или апартаментного комплекса.

Vivamus eget nibh. Etiam cursus leo vel metus. Nulla facilisi. Aenean nec eros. Vestibulum ante ipsum primis in faucibus orci luctus et ultrices posuere cubilia Curae; Suspendisse sollicitudin velit sed leo.

Заглубление здания определяют разностью планировочной отметки земли (наиболее низко расположенной) и отметкой чистого пола нижнего подземного этажа (техподполья).

По материалам ограждающих конструкций жилые дома бывают из дерева, бетона, железобетона, металла, силикатных материалов, кирпича и др. видов керамики, а также разных видов местных материалов.

Основные критерии для классификации жилища: назначение по времени и характеру проживания; объемно-планировочная структура; конструктивное решение; материал ограждающих конструкций.

Городское малоэтажное строительство представлено двумя основными типами застройки — усадебной и плотно-низкой. Первый тип — это индивидуальные или сблокированные жилые дома с частными земельными участками различной площади, второй — многоквартирные дома 2-4-х этажные, комбинированной структуры с участками общего использования и, иногда, частными палисадниками при квартирах первого этажа.

Минусы и плюсы малоэтажного строительства:

Это ведет к нарушению интересов одной из сторон, так как на объектах малоэтажного жилищного строительства действуют несколько иные правила.

Одноквартирный дом может быть одноэтажным, мансардным, двухэтажным, с помещениями квартиры в разных уровнях (рис. 12.3).

Если совсем недавно единственным материалом для строительства элитных поселков был кирпич (камень), то сейчас все чаще используется дерево. Сегмент деревянных коттеджных поселков растет ~ на 30% в год. Для строительства используется клееный брус или оцилиндрованное бревно.

Если совсем недавно единственным материалом для строительства элитных поселков был кирпич (камень), то сейчас все чаще используется дерево. Сегмент деревянных коттеджных поселков растет ~ на 30% в год. Для строительства используется клееный брус или оцилиндрованное бревно.

Минимальный отступ от границ земельного участка, жилых и общественных зданий в целях определения места допустимого размещения сооружений принимается на основании расчетов по требованиям норм инсоляции, освещенности и противопожарным требованиям.

Экономичность здания в значительной мере определяется рацио­нальностью организации лестнично-лифтового узла. В точечных домах расчле­ненной формы проветривание части квар­тир организуют с использованием по­этажных коридоров через оконные про­емы в торцовых стенах.

Площади летних помещений жилой части здания следует определять с понижающими коэффициентами (для лоджий — 0,5, балконов и террас — 0,3, веранд и холодных кладовых — 1,0) приведенными в [26], для эксплуатируемой кровли — 0,3.

Малоэтажное строительство это современное направление в сфере возведения жилых домов. Основным отличием, полученных подобным образом строений, является их незначительная высота.

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.
Первая – возможность построить на конкретном земельном участке жилой дом с ограничением этажности. Вторая — строительство трехэтажных жилых многоквартирных домов, ставших в последние несколько лет трендом подмосковья.

Состав квартир малоэтажных жилых домов такой же, как и домов любой другой этажности, но для сельских домов площадь квартир установлена несколько большая, чем для городских многоквартирных домов. Отличительной особенностью таких квартир является решение входного узла: его делают с тамбуром (сенями). Он отделяет жилые помещения от наружной среды.

Малоэтажные жилые дома усадебного типа наиболее распространены в застройке малых и средних городов (до 65% общего объема строительства жилья). В крупных городах малоэтажные жилые дома включают в застройку новых районов ближних пригородов, а также на территориях охранных зон.

Малоэтажное жилье сегодня очень популярно среди жителей города. Обусловлено это несколькими положительными сторонами таких построек:

1. Оптимальная экологическая ситуация. Зачастую дома такого типа строят за городом или недалеко от него. В таких местах нет крупных заводов или предприятий, которые нарушают экологические параметры окружающей среды.
2. Невысокая стоимость и минимальные сроки сооружения. Обусловлено это применением небольшого количества материала. При этом вес дома не такой большой, поэтому он не нуждается в крупном фундаменте.
3. Уникальный дизайн. Многие малоэтажки разрабатываются с учетом индивидуальных потребностей их владельцев. Это позволяет получить не только красивую, но и практичную конструкцию.

Слайд-хаус — трехуровневый дом. При этом второй этаж смещен относительно первого и третьего на пол-этажа.

Емкость рынка составляет около 5 млрд. долл. США. Рынок коттеджного строительства сейчас находится в фазе активного роста. Началось формирование зон комплексной застройки в традиционных местах постоянного проживания и отдыха в Ленинградской области. Рынок малоэтажного жилья в Петербурге сформирован, и в перспективе будет постоянно расти без резких всплесков спроса и предложения.

Дома для застройки высокой плотности

Малоэтажки включают в себя таунхаусы, коттеджи и многоквартирные здания. Их отличительная особенность небольшое количество этажей и отсутствие лифтов. Такое жилье становится более популярным за счет меньшего количества соседей, а соответственно и меньшего количества машин, а также хорошей экологии, тишины и спокойствия, по сравнению с городской многоквартирной застройкой.

Малоэтажное жилье это не новое направление на строительном рынке. Но сегодня оно приобретает особую популярность среди многих застройщиков.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Многие люди стараются приобретать либо частное, либо малоэтажное жилье. Это позволяет им получить множество преимуществ и положительных эмоций.

Малоэтажный жилой дом это сколько этажей

В современных домах коммуникационные системы используют много места в доме, при этом нарушая общее восприятие интерьера.
Интерес к обособленному постоянному проживанию в основном расположен недалеко от города, или в черте его.

А.3.1 Этажность многофункционального здания рассчитывается отдельно для надземной и подземной частей здания.

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ.

Разделение домов по этажности и квартирности

Одним из недостатков многоквартирных домов является большое количество жильцов и значительная высота конструкции. Сегодня многие люди хотят более спокойной жизни в домах, где проще все это контролировать.

Минимальный отступ от границ земельного участка в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений принимается на основании расчетов по требованиям норм инсоляции, освещенности и противопожарным требованиями. К малоэтажным комплексам бизнес-класса относятся «Парк Рублево», «Академгородок Сколково», «Павловский Квартал», «Кутузовска Слобода», Etude Famili Club; к классу premium – «Резиденция», Snegiri Eco.

Источник: https://cheat4you.ru/otvety-yurista/1453-maloyetazhnyy-zhiloy-dom-opredelenie.html

Малоэтажное жилищное строительство: развитие, виды, планировка | Строительный Эксперт

Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %.

Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.

Основные понятия

На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:

• описание процедуры получения разрешения на строительство в ст. 51;
• упоминание о жилых домах высотой не более чем 3 этажа (жилые дома блокированной застройки) и об отдельно стоящих объектах капитального строительства высотой не более чем 2 этажа, не требующих экспертизы, в ст. 49;
• выделение малоэтажных объектов в составе жилых зон в ст. 35.

Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования.

В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры.

Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные.

Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.

Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы

Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории.

Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог.

Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.

Расскажем подробнее

Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.

Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых.

Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки.

За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.

Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:

• передает права на инженерные сети действующим сетевым или ресурсоснабжающим организациям по договору купли-продажи, по совместному инвестиционному контракту либо в порядке добровольного отказа;
• «бросает» собственность в одностороннем порядке (редко), в результате чего появляются бесхозяйные сети, и обязанности по организации их дальнейшего обслуживания ложатся на муниципалитет;
• передает права некоммерческой корпоративной организации, специально созданной для строительства инженерной инфраструктуры МЖК по инвестиционному контракту;
• оставляет сети в собственности, передавая их на правах аренды стороннему предприятию, которое выступает перед жильцами как поставщик услуг.

Технологии малоэтажного строительства

Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.

Особенности технологии:

• основа здания – металлический или деревянный (в зависимости от технологии) каркас, ограждающие конструкции – крупные стеновые панели из плит OSB, ЦСП;
• степень заводской готовности домокомплектов достигает 80–90 %;
• утеплитель располагается между внутренней и наружной обшивкой каркаса, чаще всего в качестве него используются минеральные материалы;
• особое внимание уделяется герметичности пароизоляции для защиты каркаса.

Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.

Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.

Другие особенности технологии:

• стеновые ограждения – листы ЦСП, ГВЛ и т. д.;
• в конструкции используются негорючие материалы, что позволяет обеспечить высокую степень пожарной безопасности домов;
• срок службы жилья достигает 50 и более лет;
• такой вид малоэтажного строительства подходит не только для возведения жилых домов, но и для устройства объектов хозяйственного, спортивного, социально-культурного назначения.

SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.

Особенности технологии:

• для легкого соединения в торцах элементов установлены калиброванные деревянные бруски, которые не создают мостиков холода;
• силовой каркас отсутствует, его роль играют бруски соседних SIP-панелей и обшивка в целом;
• для фиксации слоев используется полиуретановый клей высокой прочности;
• стоимость домокомплекта из SIP-панелей почти вдвое ниже, чем у кирпичных построек;
• проектный срок службы домов – около 80 лет.

Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.

Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.

Особенности технологии:

• для защиты от внешних факторов бетонные блоки покрываются тонкостенной штукатуркой или облицовываются кирпичом. Степень паропроницаемости отделки должна быть ниже, чем у стен;
• в отличие от каркасных технологий строительство из ячеистого бетона требует устройства монолитного фундамента;
• максимально допустимая высота домов ограничена для снижения деформационных нагрузок на стеновой материал.

Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.

Особенности технологии:

• за счет высоких теплоизоляционных свойств поризованной керамики строительство осуществляется без утеплителя;
• капиллярная структура сохраняет способность стен к естественному парообмену;
• небольшой вес материалов позволяет снизить требования к фундаменту.

Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.

Источник: https://ardexpert.ru/article/maloetazhnoe-stroitelstvo

Правила управления малоэтажными жилыми комплексами

До сих пор в жилищном законодательстве не было чётко прописано понятие малоэтажных жилых комплексов. В разное время их относили то к таунхаусам, то к индивидуальным, то к блокированным постройкам.

Это создавало определённые трудности как для собственников помещений в таких жилых домах, так и для управляющих организаций. Теперь решено закрепить на законодательном уровне правила управления и содержания малоэтажных жилых комплексов.

Новая глава в ЖК РФ

Депутаты Госдумы внесли на рассмотрение законопроект «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому предлагается дополнить ЖК РФ отдельной главой. Эта глава будет регулировать правила управления и содержания общего имущества малоэтажных жилых комплексов.

Документ даёт чёткое определение малоэтажному жилому комплексу. Под ним понимается “комплекс отдельно стоящих жилых домов и (или) блокированных жилых домов и (или) многоквартирных жилых домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учёта мансардного этажа)”.

Ещё один момент: малоэтажный жилой комплекс должен включать в себя “территории общего пользования, некапитальные сооружения, элементы благоустройства и озеленения в пределах комплекса”. Также предлагается, чтобы собственники помещений в таких комплексах приняли на общем собрании внутренний документ, утверждающий правила совместного проживания и добрососедства.

Размер доли в праве собственности на общее имущество будет соразмерен общей площади помещения и земельного участка в собственности каждого владельца помещения.

Высшим органом управления малоэтажным жилым комплексом признаётся общее собрание собственников, на котором выбирается способ управления и управляющая организация. Собственники на ОСС должны будут определить содержание договора управления, порядок его заключения и расторжения по собственной инициативе.Основные условия договора управления МКД.

Пояснения к законопроекту

Как сказано в пояснительной записке к проекту Федерального Закона «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», необходимость введения правил управления малоэтажными жилыми комплексами вызвана сразу несколькими обстоятельствами.

Во-первых, в последнее время всё активнее идёт малоэтажное строительство, с чем связана проблема их эксплуатации и управления.

Во-вторых, нужно урегулировать отношения собственников, проживающих на одной территории и взаимодействующих между собой и с управляющей организацией.

Ну и, наконец, на сегодняшний день нет действующих норм жилищного законодательства, регламентирующих управление и содержание малоэтажных жилых комплексов.

Кроме того, в различных НПА не существует точного определения малоэтажного жилого дома и указание на количество этажей в таком МКД. В Приказе Минэкономразвития РФ №540 от 01.09.2014 года «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» малоэтажный жилой дом описан, как дом для постоянного проживания высотой не выше 3 надземных этажей.

Также нужно учитывать и тот факт, что при нынешних темпах и особенностях возведения новостроек, зачастую один застройщик осваивает определённый земельный участок. На этом участке ведётся строительство малоэтажного жилого комплекса или коттеджного посёлка. При этом, даже двухэтажные дома могут являться многоквартирными.

В виду отсутствия правового регулирования данного вопроса возникают многочисленные судебные споры между собственниками и управляющими организациями из-за злоупотребления правами обеими сторонами и нарушений законодательства. Для разрешения спорных ситуаций судам приходится руководствоваться нормами жилищного законодательства в части управления МКД. Но это не является выходом из проблемы.

В законопроекте говорится, что под объектами малоэтажного жилищного строительства подразумеваются жилые дома с количеством надземных этажей не более чем 3 (без учёта мансардного этажа), предназначенные для проживания одной или нескольких семей.

Инициаторы предлагают установить следующие виды объектов малоэтажного жилищного строительства:

• отдельно стоящие жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры;
• жилые дома блокированной застройки, не предназначенные для раздела на квартиры, с общей стеной с соседним домом и самостоятельным выходом на придомовой земельный участок;
• малоэтажные многоквартирные жилые дома, состоящие из двух и более квартир, с выходом в помещения общего пользования.

Инициаторы законопроекта хотят исключить из состава общего имущества малоэтажного жилого комплекса объекты социальной, транспортной и коммунальной инфраструктуры.

Законопроект подразумевает передачу этих объектов инфраструктуры застройщиком в собственность муниципальных образований или специализированных организаций.

Однако предлагается предоставить право застройщику на оформление этих объектов в свою собственность.

Порядок созыва и проведения общего собрания собственников помещений в МКД (ст.

44-48 ЖК РФ) предлагается распространить и на собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

До первого общего собрания правила добрососедства будет разрабатывать и вводить в действие застройщик при передаче жилых помещений покупателям.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Проект Федерального закона

Проект Федерального закона “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” предполагает, что придомовая территория малоэтажного жилого комплекса будет формироваться застройщиком на этапе планировки проекта строительства. Границы этой территории определяются внешними границами одного или нескольких земельных участков, приобретённых застройщиком для малоэтажного строительства.

Собственникам принадлежит на праве общедолевой собственности общее имущество малоэтажного жилого комплекса, которые вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться.

К общему имуществу малоэтажного жилого комплекса не относятся:

• строения, сооружения и другие объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием;
• котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, трансформаторные подстанции,
• инженерные сети тепло-, газо-, электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения;
• дороги, проезды и другие элементы коммунальной инфраструктуры;
• объекты социального назначения (детские сады, школы, поликлиники, больницы, иные образовательные, медицинские, социальные учреждения) и земельные участки, на которых они расположены.

Необходимость определения состава общего имущества собственников помещений в МКД.

Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе не имеют права:

• “осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса;
• отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество малоэтажного жилого комплекса, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в малоэтажном жилом комплексе.”

Уменьшить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса можно только с согласия всех собственников. Увеличить размер общего имущества малоэтажного жилого комплекса посредством изменения границ между земельными участками в пределах застройки можно на основании решения ОСС.

Управляющая организация не имеет права передавать объекты общего имущества в малоэтажном жилом комплексе в пользование иным лицам. Такое решение может принять общее собрание собственников.

Собственники помещений в малоэтажном жилом комплексе должны содержать общее имущество этого комплекса. Размер платы за содержание общего имущества пропорционально доле в праве общедолевой собственности, если иное не установлено решением ОСС.

Если в состав малоэтажного жилого комплекса входит более 100 жилых помещений, то общее собрание собственников может проводится в форме собрания уполномоченных. Порядок созыва и проведения такого собрания утверждает общее собрание собственников.Земельный участок в составе общего имущества МКД.

К компетенции общего собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе относится принятие решения о:

• выборе способа управления;
• выборе управляющей организации, изменении или расторжении договора управления;
• установлении размера платы за содержание общего имущества;
• пользовании общим имуществом;
• распоряжении, уменьшении/увеличении общего имущества, предоставлении объектов в его составе в пользование третьим лицам на основании договоров;
• утверждении, применении, изменении и отмене правил добрососедства и других документов, регулирующих основы взаимоотношений собственников;
• другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции ОСС.

Если в малоэтажном жилом комплексе не более 50 квартир, то собственники могут выбрать на общем собрании непосредственный способ управления. Если квартир больше 50, то решением ОСС должна быть выбрана управляющая организация. До проведения первого собрания собственников выбор управляющей организации и заключение договора управления осуществляется застройщиком.

Выбранная решением ОСС управляющая организация осуществляет свою деятельность на основе договора управления и несёт ответственность перед собственниками за оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества малоэтажного жилого комплекса.

Договор управления заключается собственниками с управляющей организацией в письменной или электронной форме с использованием системы. Собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Собственники на основании решения ОСС могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления, если управляющая организация не выполняет своих обязанностей и условий заключённого договора.

Решения по вопросам расторжения договора управления и выбора управляющей организации принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа всех собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6635/vvodyatsya-pravila-upravleniya-maloetazhnymi-zhilymi-kompleksami

Что такое малоэтажная жилая застройка?

Не всем людям уютно жить в многоэтажных домах крупных конгломератов. Такой же привычный городской комфорт, но с загородным спокойствием может обеспечить малоэтажная жилая застройка.

Этот вид недвижимости приобретает все больше популярности. И связано это не только с микроклиматом, но и с обеспечением доступными и качественными коммунальными услугами.

В малоэтажном жилье должны существовать особые подходы в системе управления, но действующие нормативные акты не совсем адаптированы к такому виду застройки.

В этой статье описаны основные вопросы по правовому регулированию малоэтажной жилой застройки, назначению земли, на которой она расположена, особенностям эксплуатации, ее преимуществам и недостаткам, а также перспективам развития в России.

Правовые аспекты

Четкая регламентация определения «малоэтажная жилая застройка» в российском законодательстве отсутствует. Но в части 2 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что строительство и реконструкция многоквартирного дома высотой до 3-х этажей могут осуществляться без экспертизы проектной документации.

Исключения составляют постройки, для поддержания которых используются средства госбюджета. В Градостроительном кодексе РФ прописано лишь несколько позиций, которые косвенно указывают на связь с малоэтажной жилой застройкой.

В СНИП по градостроительству и планировке населенных пунктов обозначены следующие категории объектов недвижимости:

• многоэтажные жилые дома;
• индивидуальные жилые сооружения;
• жилые строения средней этажности;
• жилые дома малой этажности.

Еще в этом документе описана процедура получения документов на разрешения проведения строительных работ на индивидуальном жилищном объекте.

Малоэтажная жилая застройка — это сколько этажей

Не все ясно в правовом поле и с количеством этажей. СП 42.13330.2011 устанавливают ограничения на объекты малоэтажного строительства — это 4 этажа, включая мансардный уровень. А в СП 54.13330.2011 прописано 3 этажа с учетом подвала, мансарда и цоколя. Если отталкиваться от этого норматива, то объект не может превышать 2-х этажей.

Эти пробелы в законодательстве создают сложности для застройщиков, особенно в вопросах разработки градостроительных и разрешительных документов. В спорных ситуациях приходится отталкиваться от принципа «что не запрещено, то разрешено».

Из-за подобных неясностей территории становятся менее привлекательными для крупных строительных компаний. Массовая застройка все равно так или иначе ведется, но страдают вопросы организованности. В большей степени это касается благоустройства и инфраструктуры.

Особенности эксплуатации

После завершения всех строительных работ, в ходе эксплуатации здания, также возникают сложности. Управляющим компаниям не хватает проработанности нормативно-правовой базы.

В малоэтажных жилых застройках отсутствует подключение к центральным системам отопления, водопровода и канализации. Встает вопрос о необходимости создания собственных водозаборных скважин и котельных установок.

Это сложное техническое оборудование, которое требует надлежащего обслуживания. Обычно опытом в этой области могут похвастаться далеко не все управляющие компании.

Решением организационных вопросов в малоэтажных жилых застройках могут заниматься управляющие компании и некоммерческие объединения жильцов — жилищные кооперативы и товарищества собственников жилья.

В категорию малоэтажного жилищного строительства относятся следующие виды сооружений:

• одноквартирный жилой дом высотой до 3-х этажей;
• особняк;
• блокированный жилой дом;
• апартаменты;
• коттедж;
• резиденция;
• вилла;
• дуплекс;
• таунхаус.

Назначение и использование земельного участка

Строительство объектов малоэтажного строительства тесно связано с видами разрешенного использования земельного участка.

Градостроительным регламентом определены основные правила землепользования:

• назначение земли у малоэтажной жилой застройки может быть определено для ведения личного подсобного хозяйства;
• на участке разрешено размещать гаражи, другие подсобные сооружения, сады и огороды;
• земля под блокированную застройку подходит под строительство жилого дома высотой до 3-х этажей, предназначенного для постоянного проживания, но не разделенного на квартиры. У объекта может быть общая стена с соседними жилыми строениями, но общее количество сблокированных домов не может превышать 10;
• на земельном участке под малоэтажную жилую застройку может находиться передвижное жилье (кемпинг, палаточный городок, вагончик, прицеп), которое может подключаться к инженерным коммуникациям, проходящим по этой территории.

Нормативы для объектов малоэтажного строительства

СНиП регулирует расстояния между соседними домами и постройками, инженерными сетями. Виды нормативных отступов делятся на следующие категории:

• санитарные;
• градостроительные;
• экологические;
• противопожарные.

Расстояния между зонами малоэтажной жилой застройки определяются в границах отведенного земельного участка и за его пределами.

Классификация малоэтажных жилых застроек

Дома высотой до 3-х этажей классифицируются по нескольким параметрам:

• месторасположение (городские застройки высокой плотности, отдельно стоящие жилые дома с участком до 0,15 га в городской черте или ближайшем пригороде, загородные дома с такой же площадью земельного надела);
• уровень качества жизни (элитные, бизнес и средний класс, эконом-варианты);
• периодичность проживания (капитальные, сезонные);
• размеры и наличие участка (дома с садом, огородом, хозпостройками, гаражом, но не более половины всей площади земли, постройки с приквартирным участком, сооружения без участка);
• количество этажей (что значит 1- , 2- , 3-этажные);
• конструктивное решение (деревянные, панельные, монолитные, кирпичные, блочные, комбинированные);
• наличие нежилой площади (с подвалом, мансардой, верандой);
• наличие дополнительных помещений (гараж, летняя кухня, прачечная, зимний сад, сауна).

Для оформления разрешения на сооружение объекта малоэтажной застройки необходимо иметь участок с видом целевого использования поселение и ВРИ в соответствии с типом проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажных сооружений

Эта категория недвижимости сегодня развивается стремительными темпами, поэтому ее доля в общем объеме строительства постоянно растет.

Это связано со многочисленными преимуществами малоэтажных домов:

• требуется минимум согласований проекта;
• низкая плотность населения на 1 кв. м;
• высокие темпы строительства;
• возможность возведения по индивидуальным проектам;
• экологичность;
• низкая себестоимость жилья;
• минимум затрат на организацию детских площадок, зон отдыха и стоянок;
• автономность инфраструктуры;
• комфортность проживания;
• эстетичность и удобство эксплуатации;
• сниженная нагрузка на прилегающие автодороги.

Имеются у объектов этой категории жилья и некоторые недостатки:

• высокая стоимость земли под строительство и подключения коммуникаций;
• сложности в оформлении участка.

Малоэтажное жилье в России

Что такое малоэтажная многоквартирная жилая застройка для жителей России? В 2019 году это наиболее оптимальный формат для всех участников рынка — на него приходится 52 % всего объема жилищного строительства. За 20 лет доля ввода в эксплуатацию малоэтажного жилья увеличилась в 7 раз.

В государственных масштабах малоэтажное строительство рассматривается как способ увеличить темпы строительства и повысить доступность жилья для всех категорий населения. Это связано с более низкой стоимостью квадратного метра, чем в многоэтажных проектах.

Ко всему прочему, в рамках комплексного освоения удаленных территорий более выгодно возводить невысотные жилые дома. Малоэтажные проекты позволяют улучшить качество проживания: они отличаются безопасностью и более семейным окружением, наносят меньший вред окружающей среде.

Девелоперам малоэтажные объекты нравятся прежде всего высокой скоростью строительства и меньшим количеством согласований.

Ипотека на малоэтажное жилье

Ипотечные займы на рынке «малоэтажки» распространены не так активно, как среди городского жилья. Главное отличие в получение кредита заключается в размере первоначального взноса, который достигает 40-50 %.

Кредиты на объекты малоэтажного строительства предлагают многие банки, среди которых Сбербанк, Альфа-Банк, Газпромбанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, банк «УралСиб», банк «Возрождение» и другие.

Заключение

Будущее у малоэтажного сегмента в России есть. Его приоритетный статус поддерживается экономикой страны и программно-целевыми методами.

К 2020 году в рамках модернизации экономики планируется увеличить ввод жилья до 120 млн. м. кв. в год. При сохранении действующей структуры жилищного строительства выполнить эту задачу сложно.

И в этом плане малоэтажная жилая застройка имеет существенные преимущества:

• формируется благоприятная жилая среда;
• технологический цикл возведения здания занимает мало времени;
• высокое качество строительства;
• приемлемая стоимость.

В сравнении с многоэтажным проектом малоэтажная застройка является более комфортной и здоровой, гармонирует с окружающей средой и экономит ресурсы.

Источник: http://expert-home.net/maloetazhnaya-zhilaya-zastrojka/