Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Содержание

Неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика

Людям, составляющим договора купли продажи, актуально задумываться о необходимости составления продавцом расписки, особенно если имущество покупает пару людей совместно, внося свои доли. Разрабатывается расписка на так называемые неотделимые улучшения в нескольких экземплярах, если договоренность о реализации недвижимости составляется конкретным количеством субъектов.

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи.

Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Понятие и особенности неотделимых улучшений

Под данное понятие попадают моменты капитального ремонта жилища, его перепланировки, реконструкции или других восстановительных работ, покупки и установки бытовой техники нового поколения. Неотделимыми эти дополнения именуются по той причине, что отделить их от недвижимого имущества нельзя.

Если помещение оценивалось в одну суму, когда его собирались приобретать люди, то после проведения подобного ремонта указанной квартиры, она поднимется в цене, что покупатели должны знать, соглашаясь с таким моментом.

К примеру, если в комнатах была переделана система отопления или заменены полы еще бывшим владельцем, то покупатели должны приобретать товар именно в таком виде, понимая, что этого уже изменить нельзя, доплатив деньги дополнительно за тот вид работ, которые были проведены в выставленном на продаже здании и замене или отделению не подлежат, что должно учитываться потенциальными покупателями.

Как учесть неотделимые улучшения при сделках купли продажи?

Покупателям и продавцам, которые собираются составить сделку, нужно уяснить тот момент, что проведения мер, которые относятся к категории неотделимых улучшений, отменить нельзя.

Оценить имущество продавца в случае составления сделки этого формата можно по таким критериям:

в каком реально состоянии находится помещение;
проводятся ли там работы, которые могут увеличить сумму выплаты;
на какой период рассчитаны выплаты по покупке и может ли за это время что-то существенно измениться.

Внося первую или вторую часть суммы, прописанной в договоре, нужно с продавцом обсудить моменты, которые могут ее увеличить, а при составлении конкретной договоренности.

Написать расписку, подтверждающую позиции обеих сторон.

Неотделимые улучшение при продаже квартиры будут иметь свой вес, поэтому проведение и осуществление стоит предусматривать заранее обязательно.

Требования и правила составления расписки

Образец расписки за неотделимые улучшения квартиры пригодится личностям, составляющим контракт купли-продажи.

Новый владелец полученной по договору жилищной площади, где что-то улучшилось, пишет расписку от руки.

Так указываются его личные данные, прописывается информация про паспорт гражданина, указываются все нюансы сделки.

Цифрами и буквами указывается денежная сумма. Которая была внесена за улучшения и подпись.

Продавец получает свою надбавку за проведенные им работы, а покупатель получает гарантию того, что никаких финансовых претензий к нему выставляться не будет. Документ не составляется от руки.

Все его тонкости расписываются детально, нотариальное заверение бумаги не является обязательным, главное указать все без ошибок.

Образец(форма) расписки на неотделимые улучшения

Важные тонкости и советы по составлению

Написать документ нужно с учетом нюансов.

Стоит сказать, что понятия, о котором говорится, в Гражданском кодексе нет, его используют продавцы, сделавшие ремонт, ведь им приходится платить завышенные налоги.

Расписка оформляется для того, чтобы продавец заплатил меньше налога, чем должен быть, поэтому к договору купли-продажи, отправляясь к нотариусу, прилагать ее не следует.

Этот вариант компенсации проведенных улучшений должен обговариваться предварительно и детально, ведь в состав официального договора он не включен.

Если документ купли продажи выдан отделением нотариальной службы и заверен, то расписки этот момент не касается, она является результатом дополнительных договоренностей между сторонами сделки.

Расписка позволяет не только продавцу заплатить налоги меньше, но и покупателю, в случаи расторжения контракта, получить сумму по договору и те деньги, которые были внесены за улучшения, в полном объеме. Если квартиру покупает пару людей, то для каждого участника договоренности должна быть подготовлена расписка этого образца.

по теме:

Источник: https://oraspiske.ru/vidi/raspiska-na-neotdelimye-uluchsheniya

Неотделимые улучшения при продаже квартиры. Неотделимые улучшения при продаже квартиры образец договора — Юридическая консультация

Нужно ли платить НДФЛ с 2000000 р. ведь как не крути это является 15.03.2014

Судебная практика по неотделимым улучшениям:

Большинство судебных тяжб в этой отрасли связаны с такими вопросами:

нежелание владельца имущества возмещать понесенные съемщиками расходы;
спор о характере произведенных улучшений;
признание имущества амортизируемым.

Следует обратить внимание, что для успешного окончания судебного разбирательства необходимо обезопасить себя, заранее заключив договор.

При покупке квартиры договор оформили на 1000000 р. (менее 3 лет). Остальные 2000000 р. по расписке прошли как неотделимые улучшения. Нужно ли платить НДФЛ с 2000000 р. ведь как не крути это является 15.03.2014

Раздел неотделимых улучшений (ремонт квартиры) при разводе. Супругой на свое имя были взяты 3 кредита в период брака, на сумму 600000р.

Улучшения имущества и НДС

Есть ряд нюансов, характеризующих начисление НДС в рамках правоотношений, предмет которых — аренда имущества, сопровождающаяся произведением неотделимых улучшений в нем. Изучим их.

Если неотделимые улучшения были переданы арендодателю, в то время как они были осуществлены подрядной организацией — данная передача должна быть признана реализацией. За нее должен уплачиваться НДС.

Его предъявляет подрядная фирма арендатору, и в отношении него может быть применен вычет.

Можно отметить, что при исчислении налога на прибыль безвозмездно переданные владельцу улучшения объекта не учитываются.

Привлечение в целях модернизации объекта сторонней организации — ключевой критерий возникновения обязанности фирмы исчислить НДС на неотделимые улучшения.

Дело в том, что если арендатор произвел реконструкцию объекта самостоятельно — то в этом случае в действие вступают иные нормы права.

В соответствии с ними НДС на улучшения не может быть начислен.

Это связано с тем, что для квалификации улучшений как части съемного имущества в целях их обложения НДС требуется переход права собственности.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, регламентирующего правоотношения, в рамках которых осуществляются неотделимые улучшения, по умолчанию соответствующие правовые механизмы не применяются.

ГК РФ фактически не включает положений, предполагающих возникновение у съемщика права собственности на результаты модернизации объектов. Они не могут рассматриваться как самостоятельный актив отдельно от основного объекта недвижимости.

Таким образом, когда арендованное помещение возвращается владельцу, передача права собственности не осуществляется. Получается, что неотделимые улучшения, произведенные съемщиком, не облагаются НДС.

Сущность неотделимых улучшений арендуемого объекта

Человек или организация, арендовавшие у кого-либо имущество – чаще всего в данном контексте речь идет о недвижимости, – могут некоторым образом модернизировать, реконструировать, улучшить его функциональность.

Проведение данных работ может предполагать формирование у соответствующего объекта принципиально новых свойств. Обратные действия в его отношении затруднены и могут привести к невозможности использования сооружения.

Источник: https://registrmsk.com/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry-sudebnaya-praktika/

Грамотная расписка на неотделимые улучшения

Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Оформляется документ по конкретной схеме, придерживаться которой должны обязательно все стороны взаимоотношений купли продажи. Он гарантирует продавцу получение дополнительных денег без налогообложения, если тот выполнил ремонт, а покупателю возврат основной и дополнительной суммы, в случае расторжения контракта.

Нужно ли платить налог за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Нужно ли платить налог за неотделимые улучшения при продаже квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

П. обратилась к нему, чтобы он помог оценить ей стоимость ремонта. Квартира была в ужасном состоянии и требовала капитального ремонта. Необходима была замена коммуникаций (водопровода, канализации, стояков, батарей, труб, полов), напольное покрытие было гнилое.

Поэтому, в случае расторжения сделки, покупателю возвращается сумма по договору, а все, что этим обязательством предусмотрено — об этом (с бо-ольшой долей вероятности) можно забыть.
Да , налоги нужно платить . Но что делать спекулянтам по новостройкам , сначала годы ждёшь когда дом построят , потом ещё 3 года жди.

Договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости что это

Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит. Будьте внимательны и не нарушайте закон.

Если мы вас правильно поняли, вы имели в виду ситуацию, когда имущество одного из супругов в период брака трансформируется в общую совместную собственность. Это…

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону. В такой ситуации не нужно тревожиться, достаточно явиться в отделение инспекции и предъявить документы, доказывающие освобождение от уплаты фискального платежа.

Российско украинская взаимопомощь

Как показывает опыт, с такой установкой поиски несколько затягиваются, но успехом все равно увенчаются. про справки пнд/нд — ты ж , наверное, проверяешь через спец обученных, что тебе там принесли, так зачем сразу слать лесом, если чел не хочет, а цена в рынке и если ипотеки нет, где такая справка — необходимая формальность?

Так, введено понятие минимального срока владения, которое необходимо, чтобы не платить НДФЛ при продаже недвижимого имущества.

Но нужно это документально подтверждать.При условии что квартира была передана вам без отделки. О чем имеется документальное письменное подтверждение.

Только при продаже квартиры существуют еще возможности закооно уменьшить налогооблогаемую сумму полученную от продажи квартиры.

При этом каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу. 9.В случае, если ПОКУПАТЕЛЬ по собственной инициативе обратится с настоящим договором в налоговые органы, последний берет на себя обязанность самостоятельно и за свой счет нести бремя расходов по оплате налогов и прочих сборов.

Но на произведенный ремонт и прочие улучшения никаких вычетов нет.

Расходы на отделку квартиры можно вывести из под налогообоажения только ,если покупалась эта квартира без отделки ,о чем прописано в договоре купли-продаже отдельным пунктом.Вторички это не касается.

Может ли быть выходом — вместо расписки о неотделимых улучшениях прописать в ДКП , как советуют юристы следующий абзац «Образец того, как это сделать, нам предоставил московский специалист.

Москва Просмотрен 72 раза. Задан 2011-09-05 10:34:41 +0400 в тематике «Другие вопросы» Где можно скачать договор купли продажи..где можно скачать договор купли продажи — Где можно скачать договор купли продажи..где можно скачать договор купли продажи.

Как составляется расписка при продаже квартиры

Налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не всегда исчисляется с даты регистрации права собственности в Росреестре, в различных ситуациях моментом получения объекта в собственность считаются разные даты.

Если продавец напишет в расписке что он получил деньги за улучшения, за мебель, за евроремонт, за 150 кустов роз под окном, то это не отменяет его обязанности оплатить налог с дохода. Он-то, наивный, этого похоже не знает.

Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного вышеуказанным подпунктом, не может превышать 2 млн.

Второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности.

При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ).

Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют.

Поэтому часто при продаже квартиры с неотделимыми улучшениями, покупатель просит отразить все усовершенствавания в договоре.

При каких условиях при разделе неотделимых улучшений при разводе суд откажет в выделении доли в доме, а присудит денежную компенсацию.

Например, двухкомнатная квартира, расположенная в Казани по ул. Фатыха Амирхана, 21, стоит 4 млн. рублей. В договоре будет указан 1 млн.

Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

В договоре указана сумма продажи квартиры и отдельно за неотделимые улучшения. Расходы за неотделимые улучшения не подтверждены. Необходимо ли платить налог с суммы неотделимых улучшений? Договор продажи оформлен в 2014 году Если все указано в одном договоре, то налог придется заплатить.

Налог с продажи квартиры в 2019 году, новый закон

Если доли, то 2200000 или 2000000? Я получила имущественный вычет у работодателя по уведомлению (без 3-ндфл) за 2019, но стандартный на детей не получила.

Но надо предоставить платежку при подаче 3 НДФЛ на следующий год из которой видно ,что заплатили 5 млн. при покупке.Писать две расписки при продаже квартиры-верх глупости. Пишут одну и на ту сумму что в ДКП указана. Не важно за что вторую пишите.Там будет глагол «получил».

Однако он считает, что покупатели не смогут на основании расписок получить максимальный имущественный вычет в размере 2 млн рублей, если в договоре указана стоимость квартиры в размере 1 млн рублей. «Налоговые органы это делать не позволяют», — сказал он.

Кроме того, налогоплательщик за счет взятого в банке кредита оплатил продавцу стоимость неотдимых улучшений, имевшихся в квартире. В этой части налоговая инспекция отказала в налоговом вычете.

Подоходный налог при продаже квартиры (комнаты)

Актуальность данного вопроса в том, что в последнее время в судебной практике распространены случаи признания сделок купли-продажи квартир недействительными на основании ст.

171 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным) или ст.

177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими).

Во всех остальных ситуациях минимальный срок нахождения объекта в собственности для продажи его без уплаты налога составляет 5 лет.

На основании указанного решения суда П. обратилась в суд с иском к В. о применении последствий недействительности сделки. В обоснование исковых требований указала, что она стала собственником квартиры на основании договора купли-продажи.

Налог с неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Пишут одну и на ту сумму что в ДКП указана. Не важно за что вторую пишите.Там будет глагол «получил».

В некоторых случаях, информация о произведенных реконструкциях недвижимости намеренно скрывается как покупателем, так и продавцом. Одной из причин такой ситуации является желание уменьшить налог на продажу жилпомещения.

Сколько налогов, когда и как оплачивать и как получить налоговый вычет (возврат налога) при покупке недвижимости. Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.

Бесплатная письменная онлайн консультация

Пример. Вступившим в законную силу решением суда был признан недействительным договор купли-продажи квартиры, заключенный между В.М. и П.

Нужно ли платить НДФЛ с 2000000 р. ведь как не крути это является 15.03.2014 Раздел неотделимых улучшений (ремонт квартиры) при разводе. Супругой на свое имя были взяты 3 кредита в период брака, на сумму 600000р.

ПРОДАВЕЦ продал в собственность ПОКУПАТЕЛЮ, а ПОКУПАТЕЛЬ купил, оплатил и принял в соответствии с условиями настоящего договора, произведенные неотделимые улучшения.

Источник: https://avto-kros.ru/transportnoe-pravo/8719-nuzhno-li-platit-nalog-za-neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry.html

Неотделимые улучшения при продаже квартиры судебная практика — Юридическая консультация

Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Жилищное право > Оформление недвижимости > Налог на имущество > Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Понятие неотделимых условий

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и другие улучшения (например, перепланировки).

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в некоторых случаях перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые улучшения (условия).

Источник: https://afina777.com/neotdelimye-uluchsheniya-pri-prodazhe-kvartiry-sudebnaya-praktika/

Как отразить в договоре купли-продажи неотделимые улучшения квартиры

Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сегодня благоустройство квартиры не является новшеством. Многие собственники видоизменяют жилплощадь: ломают стены, утепляют полы и окна, возводят дополнительные перегородки.

Все эти изменения невозможно исправить без значительных затрат, что вызывает вопросы при покупке жилья.

Что понимается под существенным изменением

При вмешательстве в первоначальный вид недвижимого имущества, собственник рискует внести такие новшества, которые потом нельзя будет убрать без вреда для квартиры.

Согласно гражданскому законодательству, не подлежат возврату следующие изменения жилья:

капремонт (улучшение покрытия, замена материала коммуникаций);
вмешательство в планировку (снос стен, размещение новых дверных пространств);
установка систем кондиционирования воздуха;
утепление стен и полов;
замена стеклопакетов на более прочные и т.д.

Неотделимые улучшения помещения становятся неотъемлемой частью жилья, если:

изменения значительно увеличивают его стоимость;
усовершенствования являются технически сложными и не могут быть устранены без внедрения в стены и коммуникации;
затраты на возврат квартиры в прежний вид будут равнозначны 1/3 цены объекта.

Продать квартиру с неотделимыми изменениями может быть сложно по нескольким причинам. Во-первых, собственник такого жилья, как правило, не хочет получить среднюю цену за улучшенное им имущество, а надеется на доплату за произведенные им улучшения. Во-вторых, покупателя должны устраивать все новшества, которые произведены владельцем.

Важно. При продаже недвижимости, продавец должен информировать покупателя о проведенных им работах и получить согласие на покупку жилья именно с неотделимыми улучшениями.

Как отразить условие в договоре

При переходе права собственности на недвижимость, стороны должны подготовить следующий пакет документов:

соглашение о существенных условиях сделки;
правоустанавливающие акты, подтверждающие права покупателя;
выписку из госреестра;
справку о наличии/отсутствии обременений.

Основным документом, подтверждающим намерения сторон купить и продать имущество, является договор купли-продажи. Он должен быть составлен в трех экземплярах, подписан продавцом и покупателем, и содержать следующие сведения:

фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания продавца;
фамилию, имя, отчество, серию и номер паспорта, место проживания покупателя;
место нахождения объекта, значение общей и жилой площади, количество комнат;
обременения имущества – ипотека, регистрация граждан;
цена;
порядок и сроки расчета;
техническое состояние жилья;
произведенные изменения.

Для того, чтобы избежать негативных последствий в виде будущих претензий нового собственника недвижимости, необходимо ответственно подойти к вопросу об отражении неотделимых улучшений квартиры и подробно прописать:

какие изменения были внесены во внешний вид жилья;
были ли изменены строения стен и перегородок;
в каких комнатах утеплены полы и стены;
как размещены новые трубы и коммуникации;
какой материал и техника использовались при выполнении работ;
имеется ли гарантия на работы и установленные конструкции.

Важным условием такого соглашения является указание на то, что перепланировки и видоизменения не задевают несущие стены, не являются незаконными и не делают объект непригодным или опасным для проживания.

Зачем указывать изменения в договоре

Многие соглашения о покупке жилья имеют типовую форму и содержат только стандартные условия. Такие договоры не подойдут для купли-продажи жилплощади с неотделимыми улучшениями.

Во-первых, отсутствие указаний на вмешательство в конструкции квартиры может повлечь неблагоприятные последствия для собственника, если покупатель действительно подробно не уведомлялся о технических особенностях недвижимости. При выявлении факта вмешательства в коммуникации, новый правообладатель может оспорить заключенный договор и добиться признания сделки недействительной.

В-вторых, наличие оговорки по всем произведенным вмешательствам в техсостояние помещения необходимо для защиты покупателя перед госорганами в случае выявления незаконных перестроек и перепланировок жилплощади. В этом случае, выписанные владельцу штрафы могут быть взысканы с бывшего собственника.

Справка. Размер санкций за незаконное вмешательство в несущие конструкции жилпомещений составляет 3000 рублей с обязательным возвратом первоначального вида и техсостояния недвижимого имущества.

Исключения

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-otrazit-v-dogovore-kupli-prodazi-neotdelimye-ulucsenia-kvartiry.html

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Налог на неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

Общие правила:

Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Скачать договор аренды без компенсации неотделимых улучшений.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

арендатор берет у арендодателя согласие;
арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Скачать дополнительное соглашение по неотделимым усовершенствованиям.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Читайте далее: договор посуточной аренды квартиры.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neotdelimye-uluchsheniya-kvartiry.html