Риэлтор по вторичной недвижимости советы

Секреты продажи недвижимости для начинающего риэлтора

Как продавать недвижимость, советы для начинающего риэлтора, чтобы быть профессионалом в бизнесе и иметь хороший доход. На рынке вторичного и первичного жилья работает очень много специалистов по продаже недвижимости, но не всех из них можно назвать профессионалами в своей сфере.

Чтобы работать риэлтором, нужно не только научиться работать с жилой площадью, но и уметь находить контакт и подход ко всем людям.

Перед началом работы

Прежде чем начинать профессиональный путь в риэлторской деятельности, необходимо понять сущность работы такого специалиста. Люди, которые выступают клиентами риэлторов и видят, сколько они получают с одной сделки, заряжаются мыслью о том, что тоже хотели бы так зарабатывать. Но работа риэлтора не укладывается в один день, за этим стоят недели труда.

Чтобы совершить одну сделку, нужно не только найти клиентов на недвижимый объект, но и заниматься проверкой и подготовкой всех документов и посещать различные инстанции. Перед тем как стать риэлтором, нужно понимать:

1. Нужно будет много общаться с разными людьми. Не всегда это общение будет проходить на приятной ноте, так как ситуации бывают разными, как и люди.
2. Деятельность специалиста по продаже недвижимости – это бизнес. В бизнесе действует одно важное правило: сколько ты поработал, столько денег и получил. Чтобы получать больше денежных средств, нужно больше работать.
3. У новичков в деле продажи недвижимого имущества не будет постоянного дохода первое время. Основные деньги, которые получает специалист, – это проценты, переходящие к нему после заключения сделки купли-продажи объекта. Пока у человека нет опыта в такой работе, не стоит рассчитывать на регулярный доход.
4. Режим работы – ненормированный. Стоит быть готовым к тому, что клиенты могут позвонить в любое время и назначить встречу. Обычно людям удобно смотреть квартиры в выходные дни, поэтому нужно быть готовым всегда выехать по делам.

По статистике, не все риэлторы, которые пришли в такой бизнес, остаются в нем надолго. Нужно уметь найти подход к людям, быть коммуникабельным, всегда мобильным и профессионалом в своем деле.

Обучение риэлтора

Научиться тому, как быть риэлтором, можно на специальных курсах. Высшее и среднее образование в России не предлагает людям получение такого рода профессии. Самыми ценными знаниями являются не теоретические, а практические. Именно поэтому при приеме на работу риэлтором специалисты, уже имеющие многолетний опыт, берутся учить новичков.

Нового риэлтора никто не отправит самостоятельно осуществлять сделку от ее начала до конца. У такого специалиста всегда должен быть наставник, только так можно качественно и в процессе работы получить нужные знания.

Важно! Стоит посещать различные семинары и тренинги. Они проводятся в разных городах России регулярно, туда приезжает много риэлторов из разных уголков страны. Они делятся своим опытом, слушают лекции от успешных специалистов России.

Не стоит ограничиваться только теми знаниями, которые предлагают новому работнику в агентстве, нужно самостоятельно пополнять запасы знаний в продаже недвижимости. Без постоянного профессионального роста невозможно добиться успеха и хорошего, стабильного заработка.

Как проводить звонки

Как правильно звонить своим клиентам? Одним из успешных моментов в работе специалиста по продаже недвижимого имущества является умение общаться с людьми. Именно общение помогает заключать соглашения о работе с клиентами, эффективно получать все нужные документы, находить покупателей на объекты и др.

Как нужно разговаривать риэлтору по телефону с людьми:

1. Когда нужно позвонить человеку по поводу квартиры, необходимо всегда представляться, чтобы он понимал, с кем разговаривает. Это касается как исходящих звонков, так и входящих звонков. Такая манера поведения покажет состоятельность работника, и его настроенность на работу.
2. Во время разговора нужно общаться вежливо, говорить исключительно по теме разговора. В начале, когда опыта работы еще не так много, лучше заранее составлять список вопросов, это поможет не растеряться и не забыть узнать всю интересующую информацию.
3. Всегда предлагать личную встречу. Даже, если гражданин звонит просто поинтересоваться объектом, нужно предложить встретиться. Отказывать в предоставлении информации не нужно и настаивать на личной встрече тоже, но сделать предложение о встрече необходимо.
4. Пользоваться блокнотом. При входящих звонках нужно всегда записывать все полученные сведения на бумагу, если при разговоре специалист еще помнит все детали, то когда звонок будет окончен, вся информация в голове может спутаться. Записывать стоит только основные данные, которые рассказал о продаваемой или желаемой квартире гражданин.
5. Если будет звонок от потенциального покупателя, и он захочет узнать сведения по продаваемому жилью, не нужно говорить его адрес. Можно рассказать площадь, этаж, другие основные моменты. Точное месторасположение не стоит говорить, так как, если этот звонок от риэлтора, который является конкурентом, если договор с клиентом еще не был составлен, он просто может перехватить его.

Чтобы люди купили квартиру, нужно уметь разговаривать по делу и оперировать профессиональными терминами, но так чтобы обычные граждане, не разбирающиеся в законах, понимали, о чем идет речь.

Личные встречи и просмотры

Одним из основных шагов при продаже недвижимости будут личные встречи с клиентами и обзор продаваемого жилого помещения. Здесь тоже есть несколько правил:

1. Не нужно вести людей на объект, который не подходит их требованиям. При первом разговоре он явно дает понять, какую именно квартиру хочет, подбирать ее нужно, основываясь на этой информации.
2. Вести на объект гражданина без предварительной подготовки нельзя. Для продажи квартиры специалист должен подготовить перечень общих сведений, прописать возможный перечень вопросов, которые могут быть заданы клиентом, и ответы на них. Полное знание объекта показывает компетентность специалиста.
3. Нельзя торопить клиента с выбором. Чтобы остановиться на конкретной квартире, человеку нужно показать несколько вариантов. Случаи, когда клиент останавливает свой выбор на первой жилой площади, которая была ему показана, очень редки. Объекты должны чем-то отличаться друг от друга, чтобы лицо не запуталось в вариантах, но они все обязаны соответствовать поставленным им требованиям.
4. Не рекомендуется оставлять наедине продавца и покупателя. В таком случае есть шанс того, что лица заключат сделку без участия работника по продаже недвижимости, чтобы не платить ему процент.

Бывают ситуации, когда и покупателя, и продавца представляют риэлторы из разных агентств.

В таком режиме вести работу очень трудно, так как любые слова и доводы другой специалист может начать опровергать, так как представляет интересы иной стороны.

Риэлтор, продающий объект, должен тщательно подготовиться к такой встрече и не оставлять участников наедине, чтобы договор не был подписан без его непосредственного участия в процессе.

Важные моменты

Дополнительные нюансы, которые должен помнить каждый риэлтор:

• когда гражданин согласился заключать сделку, необходимо рассказать ему, какие документы нужны будут для оформления, как происходит вся процедура, какие он может понести дополнительные расходы в процессе;
• ни в коем случае нельзя быть назойливым, многих людей, в особенности в процессе продажи и купли имущества, этот момент пугает;
• профессионализм должен повышаться регулярно, новые знания помогают повысить и доход;
• на рынке недвижимости между риэлторами всегда есть конкуренция, нужно помнить, что она не всегда честная.

Основные советы для начинающего риэлтора, как продавать недвижимость, может дать специалист риэлторской конторы во время того, когда новичок придет работать в офис. Только начав свою деятельность под руководством опытного и грамотного специалиста, можно научиться продавать недвижимость.

Секреты продажи недвижимости для начинающего риэлтора Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/prodazha/nedvizhimosti-sovety-dlya-rieltora.html

Продажа через риэлтора: порядок действия, риски, что надо знать

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

• Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
• Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
• Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
• В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
• Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
• В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
4. Получение копий документов на жилплощадь;
5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
6. Сбор информации для формирования пакета документов;
7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;

Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora.html

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

09.02.2017

Приобретение квартиры без посредников – мечта большинства покупателей, которые не хотят доплачивать за услуги риэлтора. В действительности ничего нереального в этом нет, однако подготовка к сделке и поиск подходящего варианта в этом случае будут более утомительными для потребителя, а риск остаться без денег и без жилплощади возрастает.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

Прежде чем пуститься в открытое плавание без опытного кормчего, следует взвесить все плюсы и минусы самостоятельного приобретения недвижимости, учитывая особенности сделок и предложений на современном рынке.

Обязательно ли обращение к риэлтору

Нет, потому что он не делает ничего того, с чем не смог бы справиться любой здравомыслящий и дееспособный покупатель квартиры. Однако он выступает гарантом безопасности и прозрачности сделки.

Можно сравнить процесс поиска жилья и подписания договора купли-продажи с капитальным ремонтом – многие берутся за него сами, выполняя все необходимые работы своими руками, но есть и те, кто прибегает к услугам профессионалов.

В последнем случае времени на переделку уходит меньше, а результат будет более качественным. Минус для потребителя один – за это придется доплатить.

Чтобы решить, обращаться к риэлтору или нет, нужно подумать о том, что для вас на первом месте – решение квартирного вопроса без риска попасть на удочку мошенников или экономия бюджета.

Что делает агент по недвижимости

• ищет оптимальный вариант среди сотен предложений на рынке – как первичном, так и вторичном;
• проверяет юридическую чистоту жилья;
• договаривается с продавцом;
• собирает и оформляет необходимые документы и т.д.

Ищете грамотного и ответственного риэлтора? На выставке недвижимости вы можете получить консультации десятков риэлторов по своему вопросу и выбрать лучшее сотрудничество.

Поиск квартиры

Можно искать в интернете, а можно прийти на 36-ю выставку-ярмарку «Недвижимость от лидеров», где будут представлены лучшие проекты в Москве и Подмосковье. Если ваша задача – поиск жилплощади, уже находящейся в собственности, можно воспользоваться базами вторичного жилья в сети. Однако нет никакой гарантии, что полученная вами информация с сайтов будет достоверна.

Анализ ситуации на рынке недвижимости

На этом этапе важно учесть все предложения, представленные на рынке, доступность и ликвидность объектов, эффективность инвестиций. Сделать это при покупке вторички бывает особенно трудно.

Да и на первичном рынке тоже есть свои нюансы, которые известны только грамотному агенту. Важно заранее убедиться в том, что выбранный застройщик надежен, а договор с ним не сулит рисков, возможных при сделке с мошенниками.

Так что консультация со специалистом на этом этапе обязательна, если вы не хотите разочароваться в купленной недвижимости или потерять деньги.

Осмотр жилплощади

Внимательно проверьте квартиру, оценив ее состояние. О том, как выбрать оптимальный вариант и на что следует обращать внимание при покупке жилья, мы рассказывали в недавней статье.

Напомним, что немаловажным фактором становится не только исправность основных инженерных коммуникаций: водоснабжения, отопления, канализации, но и расположение дома, наличие парковки и зоны отдыха, обустроенность придомового участка, близость основных объектов инфраструктуры – школ, больниц, детских садов, магазинов, банков.

При покупке квартиры на вторичном рынке важно убедиться в том, что сделке ничто не мешает, а продавец не ведет с вами двойную игру, пользуясь распространенными схемами мошенничества.

Желательно узнать заранее, почему было принято решение о продаже недвижимости, нет ли несовершеннолетних детей, на которых была оформлена жилплощадь.

Можно провести осмотр и поговорить с собственником самому, а после показать выбранный вариант риэлтору, чтобы узнать, есть ли риски.

Проверка юридической чистоты

Её лучше поручить юристу, поскольку неподготовленному человеку трудно разобраться в правовых тонкостях процесса. Необходимые действия различаются в зависимости от того, что вы хотите приобрести – первичку или вторичку.

При покупке квартиры в новостройке особое внимание уделяется истории застройщика и наличию у него основных документов.

В случае со вторичкой риэлтором изучается история самой жилплощади – кто был зарегистрирован на ней, есть ли задолженность по коммунальным платежам, не была ли произведена несанкционированная перепланировка и прочие детали.

Приобретая недвижимость в строящемся ЖК, нужно убедиться в том, что объект существует не только на бумаге, ознакомиться с планом БТИ на предмет выявления несоответствий, выяснить, кто является собственником продаваемого жилья; при покупке вторичной квартиры – не претендуют ли на нее третьи лица, которые могут заявить о своих правах позднее и т.д.

Подготовка документов для сделки

Еще один этап на котором необходима помощь специалиста. В предыдущей статье мы подробно описывали документы, которые вы должны потребовать у продавца – в случае приобретения как на первичном, так и на вторичном рынке.

Там же дан список бумаг, подготавливаемых покупателем. Консультация риэлтора на этой стадии поможет получить из рассматриваемых документов максимум ценной информации о собственнике квартиры / участка земли или застройщике.

Составление договора купли-продажи

Без него сделка невозможна. Перед составлением договора необходимо согласовать вопрос об отражении в нем следующих деталей:

• Цена – при покупке вторички в соглашении фиксируется, покажет ли продавец полную стоимость жилплощади, как покупатель застрахован от расторжения сделки и других последствий мошенничества со стороны бывшего собственника.
• Сроки передачи недвижимости и проведения расчетов – при покупке вторички необходимо зафиксировать в договоре и сроки освобождения жилплощади бывшим квартирантом.
• Метраж, четкое определение площади.

В договоре описываются условия, по которым он будет заключен. Обращение к риэлтору поможет составить его грамотно. В соглашении указывается реальная стоимость квадратных метров, все данные о недвижимости должны быть тщательно проверены юристом. В обязательном порядке сверяются реквизиты строительной компании, продавцом подтверждается гарантия отсутствия сторонних претендентов на жилье.

Если продажа квартиры осуществляется по доверенности, необходимо обратиться к нотариусу, чтобы тот подтвердил подлинность предоставленного документа.

Заключение сделки

На этом этапе покупатель подписывает договор, производится взаиморасчет. Следующий шаг – подача документов в Росреестр и регистрация прав на недвижимость.

Последнее является единственным и основным доказательством того, что квартира принадлежит вам.

До момента регистрации подписанное соглашение может быть признано недействительным, а одна из сторон может расторгнуть договор или добиться его отмены.

Завершающий этап – подписание акта приёма-передачи. После этого вас можно поздравить с удачной сделкой – при условии, что квартира прошла тщательную проверку, а к застройщику или продавцу нет никаких претензий.

Процедура покупки недвижимости без риэлтора требует многих сил, времени и знаний, которых нет у рядового потребителя. Обращение к квалифицированному агенту – ваша защита от мошенничества недобросовестных строительных компаний и нечистых на руку продавцов на вторичном рынке.

Стоит напомнить о том, что даже при всей осведомленности лиц, принимающих участие в сделке, проверка истории жилья, наличия арестов, запретов и прочих рисков невозможна без привлечения специалистов, владеющих необходимой информацией и способных провести экспертизу юридической чистоты.

Приглашаем посетить семинары выставки недвижимости о самостоятельной покупке/продаже квартиры.

Как лучше покупать квартиру – самостоятельно или с риэлтором

• Опыт риэлтора и количество удачных сделок говорят о его профессионализме. Наличие лицензии и других документов, подтверждающих высокую квалификацию специалиста – безусловный плюс.
• На этапе поиска подходящей кандидатуры нелишним будет ознакомление с рекомендациями, отзывами и профессиональной биографией.

Признаки того, что вам попался недобросовестный риэлтор или мошенник:

• У вас просят деньги на дополнительные расходы, а проверить, на что были потрачены средства, не получается.
• Вам предлагают скидку со своей комиссии, что идет вразрез с официальным оформлением отношений.
• Вознаграждение за услуги более чем скромное – ниже рыночных расценок. Это значит, что вам попался либо частный маклер, либо начинающий агент, не имеющий опыта.

Подведем итоги

+/- Покупка квартиры без посредников Покупка квартиры с агентом по недвижимости

Плюсы	Экономия денег.	Анализ ситуации на рынке и подбор оптимального варианта.Прозрачность сделки.Уверенность в подлинности всех документов.Проведение экспертизы юридической чистоты квартиры при покупке вторички.Помощь в составлении договора купли-продажи.Профессиональная оценка недвижимости.Исключение риска потери денежных средств.
Минусы	Риск потерять и деньги, и квартиру, связавшись с мошенниками.Процесс приобретения жилья может затянуться.Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры и подлинности документов возможна лишь в том случае, если вы получили юридическое образование.	Высокая стоимость оказываемых услуг (от 85 тыс. рублей по данным «НДВ-Недвижимость»).Риск сотрудничества с некомпетентными агентами.

Покупка квартиры – непростая задача, и помощь профессионала на всех этапах (поиск недвижимости, ее проверка, составление договора) особенно важна. Так вы убережете себя от риска заключения сделки с мошенниками и потери денег.

Однако на рынке риэлторов тоже есть недобросовестные дельцы.

Тщательно выбирайте агента по недвижимости и четко прописывайте условия сотрудничества, заключая с ним договор, чтобы результат работы не стал причиной разочарований и претензий.

Источник: https://exporealty.ru/media/article/kuplya-prodazha-vtorichnogo-zhilya/kak-luchshe-pokupat-kvartiru-samostoyatelno-ili-s-rieltorom/

Что нужно знать риэлтору по недвижимости (новичку)

Что нужно знать риэлтору-новичку, уметь делать, чтобы становиться успешным специалистом по недвижимости, ошибки в начале профессии, советы по работе с клиентами, объектами недвижимости.

Что нужно знать риэлтору новичку

Сроки до первой сделки

Перво-наперво сроки, когда вы можете получить агентское вознаграждение. В США, к примеру, может пройти год, в России, средний показатель от 6 месяцев. Поэтому, в начале карьеры риелтора будьте готовы к появлению первых заработанных денег через довольно продолжительное время.

Из правила есть исключения, я видел на практике, как новички-агенты получали первый гонорар уже через 1-2 месяца работы.

И чаще всего это агенты по аренде недвижимости, их гонорар меньше по размеру, но получить его реально в первую неделю работы, однако объем работы и другие минусы могут перекрыть такой успех..

И вот первый совет, один из способов повторить этот успешный опыт — искать клиентов среди своих родственников, знакомы, друзей, друзей друзей и т.д., т.е ближний круг. Этот подход почти гарантирует, что сделка состоятся в ближайшее время с вашим участием, т.к. к знакомым больше доверия и к рекомендациям от знакомых тоже.

Платное обучение в агентствах недвижимости

Каждое риэлторское агентство имеет богатый практический опыт по сопровождению сделок с жилой, коммерческой и иными видами недвижимости. Знания стоят денег, поэтому обучение новичков зачастую платное. Не стоит относиться к этому с негативом, потому что опыт порой достается через судебные тяжбы, которые нормальное агентство «тянет» за своего сотрудника, если он виноват.

Плюсов в таком обучении гораздо больше — вы почерпнете реальный опыт, как говорят «с пылу с жару», от людей, которые работают «в полях», а не гуру написания статей в блогах.

Цените это, умейте задавать вопросы, мучайте вопросами, старайтесь взять больше, чем вам дают. Так делал и я, риэлторы-профессионалы убегали, завидев меня издалека, т.к.

знали, что я опять выужу у них, ногами и нервами заработанный опыт.

Не забывайте благодарить своих более опытных коллег за то, что они уделяют вам время, не будьте эгоистами, угостите чаем, кофе и т.д. Это меньшее, чем вы можете их отблагодарить. Конечно, после сделки или разрешенной ситуации можете сказать, что именно их подсказки и информация помогли вам успешно закрыть сделку, заключить эксклюзивный договор и т.д.

В результате, вы всегда будете иметь успех и получать ценные советы от своих коллег.

Алгоритм работы риэлтора-новичка

Чтобы как можно более комфортно влиться в круговерть работы на рынке недвижимости, вам необходимо пройти несколько шагов:

Уладить все проблемы на предыдущей работе. Вас не должны отвлекать, вызывать в офис по предыдущему месту работы. Успех достигается только при полном погружении в новую профессию — риэлтор;

Тщательно выбирайте агентство недвижимости. От того, насколько правильно, а скорее удачно вы это сделаете зависит уровень вашего достатка, количество сделок, качество обучения, морально-психологическое состояние и многое другое;

Научитесь планировать свой день. Почти армейский распорядок здесь будет весьма кстати. Купите ежедневник или записную книжку и приучайте себя писать задачи на следующий день и выполнять всё, что запланировали.

Поиск клиента. У специалистов по недвижимости несколько типов клиентов — продавцы и покупатели. Для одних вы продаете недвижимость, вторым помогаете найти и выбрать. Чем быстрее вы освоите способы поиска клиентов, тем быстрее получите свой первый гонорар. Поэтому на обучении, проводимом в выбранном вами агентстве поставьте этот вопрос и добейтесь тщательной его проработки.

Совет: на старте определитесь со специализацией, это позволит вам не распыляться и быстрее получить первый гонорар.

Направления работы риэлтора:

• специалист по аренде жилой и коммерческой недвижмости;
• агент по жилой недвижимости на вторичном рынке;
• специалист по недвижимости на первичном рынке (новостройки);
• маклер по продажам элитной недвижимости и.т.д

Что должен знать риэлтор-новичок

Багаж знаний копится постепенно и в первые месяцы вам все-равно не догнать своих более опытных коллег, однако есть перечень того, что надо изучить в первую очередь:

• Основы законодательства, касающегося составления и заключения договоров купли-продажи, мены, приватизации, оформления и регистрации сделок купли-продажи (найма и аренды помещений);
• Как формируется «дельта» посредника, стоимость услуг специалистов недвижимости в вашем городе;
• Основы налогообложения и получения налогового вычета за покупку жилья;
• Основы анализа рынка недвижимости и применение результатов в практической деятельности;
• Перечень и порядок оказания услуг риэлторской компанией, в которой вы работаете;
• Пакет документов для продажи квартиры в различных случаях (ипотека, с несовершеннолетними ит.д.);
• Основы нетворкинга, как находить клиентов, вызвать доверие, подписать эксклюзивный договор;
• Психологию работы с клиентами, построение доверительных отношений, скрипты разговоров, вопросов, телефонных переговоров;
• Преодолевать страх общения с незнакомыми людьми, учиться держать себя в любой ситуации;
• Узнать у более опытных коллег, как это делать и самостоятельно нарабатывать навыки убеждения;
• Подготовить и выучить, отработать на реальных звонках, разговорах с клиентами работу с возражениями;
• Знать, как проводить работу над ошибками при работе с клиентами.

Всего, что необходимо знать риэлтору-новичку не перечислить в одной статье. В данный момент вы получили информацию для самого первого шага. Читайте статьи на сайте и получайте больше полезной информации.

Источник: https://MainSeller.ru/chto-nuzhno-znat-rieltoru-novichku.html

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Владельцы продаваемых квартир в большинстве своем – люди, очень слабо разбирающиеся в особенностях рынка недвижимости. Этим и пользуются мошенники, предлагающие помощь в продаже, но на самом деле не выполняющие своих обязательств.

В этой статье мы не будем анализировать преимущества и недостатки работы с риэлтором. Вы узнаете, как продать квартиру через риэлтора (пошаговая инструкция), как правильно выбирать посредника, составлять договор и т.д.

Далее подробно описаны все этапы продажи жилья через посредника.

Поиск риэлтора

Обратите внимание на такие нюансы:

• Номер лицензии. Если он входит в первые несколько сотен номеров, значит, посредник солидный и работает давно. Если же указан продолжительный опыт работы, а лицензия новая, это может означать, что у риэлтора уже отбирали лицензию из-за некачественной работы.
• Продолжительность работы. Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.
• Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
• Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться. Значит, он или не понимает важности офиса для клиентов, либо не заключает достаточно выгодных сделок.
• Членство в риэлторских ассоциациях. Наличие сертификатов, наград. Это не обязательные, но весьма желательные условия.
• Активность в интернете. Наличие сайта, блога, страниц в соцсетях с регулярно обновляемой информацией.
• Личные впечатления. Если при общении с маклером вы видите, что он ведет себя навязчиво, старается побыстрее подписать договор и не желает отвечать на все интересующие вас вопросы, лучше поискать другого посредника. Добросовестный риэлтор всегда даст развернутую консультацию, поскольку скрывать ему нечего. Обычный телефонный звонок позволяет выяснить многое.
• Сфера деятельности. Если вы собираетесь продавать квартиру в старой «брежневке», вам точно не нужен специалист в сфере коммерческой недвижимости или новостроек.

Личная встреча и объяснение ситуации

Пообщайтесь с маклером и подробно расскажите ему, какую квартиру желаете продать, сколько за нее получить и сколько времени отводите на поиск покупателя. Покажите риэлтору жилье, задайте все интересующие вас вопросы.

Если маклер ведет себя грубо, хамит, не желает отвечать на вопросы, лучше от такого сотрудничества отказаться. Вряд ли он сможет нормально общаться и с покупателями. Да и собственные нервы вам стоит поберечь.

Не стоит работать и с риэлтором, который не в состоянии объяснить все нюансы сделки, проявляет непрофессионализм, нерешительность.

Заключение договора

Сразу же стоит отметить, что некоторые маклеры предлагают работать без подписания договора. На такие предложения соглашаться нельзя. Все устные договоренности закрепляйте на бумаге.

Важные особенности подписания договора:

1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

И помните, что клиент может вносить правки в стандартный договор, если посчитает это нужным.

Показ квартиры

Риэлтор будет находит потенциальных покупателей и демонстрировать им жилье. Здесь желательно ваше личное присутствие. Убедитесь, что маклер умеет рекламировать продаваемый товар и отстаивать предложенную цену.

Подготовка документов

Когда покупатель найден, он вносит аванс под расписку. После этого начинается сбор документов для оформления сделки. Это довольно хлопотное дело, поэтому лучше поручить его самому маклеру. Если будут какие-то юридические проблемы, профессионал лучше во всем разберется. То, что риэлтор берет на себя оформление пакета документов, также нужно указать в договоре.

Оформление сделки и получение денег

Здесь все довольно просто. Клиенту достаточно прочитать договор купли-продажи и поставить свою подпись. Для передачи денег обычно используется арендованная банковская ячейка.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora

Как купить квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

Когда, наконец, накапливается сумма на покупку квартиры (или на первый взнос по ипотеке), будущий собственник неожиданно сталкивается с проблемой, о существовании которой он ранее даже не задумывался.

В условиях ограниченного бюджета крайне желательно приобрести жилье, не привлекая посредников, что на деле оказывается непростой задачей. В настоящей статье представлена пошаговая инструкция как купить квартиру без риэлтора, которая позволит достаточно быстро и выгодно приобрести жилье, как в новостройке, так и на вторичном рынке.

Покупка жилья без риелтора оказывается намного более рискованной операцией, чем продажа недвижимости.

Покупатель деньги, а значит, является очень привлекательной фигурой для мошенников, которые имеют в своем арсенале немало способов оставить неосторожного покупателя без квартиры и без денег.

Кроме того, несовершенство законодательства не позволяет в ряде случаев потерпевшему отстоять свои права даже в судебном порядке, несмотря на очевидность факта мошенничества.

Немало вопросов связано с проверкой юридической чистоты каждого документа, эта мера позволяет убедиться в том, что недвижимость продается на абсолютно законных основаниях.

Если проигнорировать такую проверку или провести ее недостаточно тщательно, можно столкнуться с тем, что следствием продажи стало ущемление прав несовершеннолетних (имеющих права на собственность или пользование), или оказаться перед невозможностью выписать кого-то из прежних жильцов.

В целях защиты от злоумышленников, владеющих современными технологиями и активно их использующих, специалисты рекомендуют приобрести новую сим-карту, предназначенную только для звонков, касающихся приобретения недвижимости.

Знающие люди, в свою очередь, рекомендуют о наличии денег на руках лучше лишний раз не распространяться, в общении со знакомыми придерживаясь версии о встречной покупке, банковской ячейке или о предварительно одобренном кредите.

Кстати, одной из распространенных махинаций является продажа квартиры от имени человека, которого уже нет в живых. Не менее распространена продажа недвижимости по поддельным документам (доверенность), от имени владельца.

Стоит понимать, что сделка во многих случаях может оказаться незаконной с самого начала. Во избежание любой неприятной ситуации, стоит изначально продумать все аспекты проверки юридической чистоты квартиры.

Если нет достаточного опыта или знаний, стоит привлечь на помощь специалистов – услуги профессионального юриста стоят денег, однако в этом случае речь идет о намного меньших суммах, чем деньги, предназначенные для покупки жилья.

Если говорить о прочих недостатках самостоятельного поиска квартиры, кроме риска чего-то недоглядеть в документах, очень велика вероятность того, что этот процесс затянется, и на поиск, осмотр, подготовку, оформление документов потребуется намного больше времени, чем ожидалось. Занятым людям, которым приходится отвлекаться на это от важных дел, бывает намного выгоднее воспользоваться услугой профессионала.

Определение потребностей, возможностей и поиск вариантов

Тем не менее, купить квартиру без риелтора и прочих посредников вполне реально. Для этого, как отмечалось, достаточно привлечь грамотного юриста, который проверит все документы, и более внимательно относиться к личной безопасности. Итак, формируем требования и ищем варианты…

• Баланс потребностей и стоимость жилья

Прежде всего, необходимо определиться с собственными требованиями к приобретаемому жилью и узнать среднюю цену, за которую можно купить недвижимость.

Важно сразу сделать выбор — это будет жилье в новостройке или квартира на вторичном рынке.

В первом случае нужно найти надежного застройщика и конкретный проект в котором будет приобретаться квартира, после чего подписать договор с девелопером.

• Наличие достаточной суммы

Вопрос наличия достаточных средств, конечно, очень важен.

Если очевидно, что денег не хватает для покупки жилья в полной мере соответствующего потребностям, можно еще подкопить, взять кредит или поискать продавца, которому необходимо продать жилье настолько быстро, что он готов сбросить цену. Последний вариант (если речь идет о вторичном рынке), является наиболее рискованным и требует тщательной проверки документов.

Кроме того, это могут быть не предложения от реальных собственников, а уловки посредников, когда снижение цены используется только как приманка для будущих клиентов. Значительно сниженная цена относительно рынка также может оказаться приманкой мошенника. Таким образом, лучше не рисковать, делая ставку на поиск жилья по низкой цене.

Ищем варианты: хороши все каналы

Разобравшись с требованиями и финансами, стоит приступить к поиску наиболее подходящего варианта. Профессионалы рекомендуют не ограничиваться только сайтами с досками объявлений, но купить последние газеты, поскольку многие собственники по-прежнему используют этот способ продажи жилья.

Среди агентств недвижимости немало тех, которые держат в открытом доступе собственные базы. При желании и возможности можно воспользоваться также платной базой.

Не помещает также подать собственное объявление или по старинке расклеить много листочков в людных местах на специальных досках – это дополнительно расширит охват продавцов.

Есть и другие, менее традиционные, но зачастую весьма эффективные способы поиска квартиры для покупки:

• извещение родственников, друзей, коллег и просто знакомых;
• размещение информации о вашем намерении в социальных сетях;
• общение с консьержками домов, где может найтись подходящая квартира, а также с бабушками у подъездов, которым, как мы знаем, известно многое.

Нередко на объявление о покупке откликаются представители агентств недвижимости или посредники-одиночки. Их достаточно просто сразу проинформировать, что вы ищете собственника и не готовы платить процент.

Осмотр квартиры: когда дотошность избавляет от расходов

Когда попадается интересный вариант, приходит время осмотра жилья.

Здесь важно не теряться и оставить за дверью природную скромность — привередливость и дотошность помогут избежать множества проблем в будущем.

Потенциальный покупатель имеет право буквально заглянуть во все углы, пройтись по квартире с видом хозяина, задать любые вопросы и попросить документы, подтверждающие:

• личность продавца;
• его право собственности на квартиру;
• количество людей, зарегистрированных на жилплощади;
• законность выполненной перепланировки и так далее.

Многие владельцы жилья знают, как представить его в максимально выгодном свете и скрыть значимые недостатки, например, играя освещением или закрыв картинами дыры в стенах. Поэтому лучше осматривать квартиру днем и с открытыми шторами, чтобы были видны явные изъяны.

Важно обратить внимание на работоспособность всех коммуникаций, выяснить степень их износа, оценить состояние радиаторов отопления, окон и балконов. Не помешает также познакомиться с будущими соседями или, по крайней мере, получить о них всю интересующую информацию.

Если жилье полностью устраивает, стоит прогуляться по микрорайону, чтобы убедиться в удобном расположении важных объектов инфраструктуры. При покупке квартиры в доме, который построен совсем недавно, можно рассмотреть перспективный план развития территории. Это поможет сделать осознанный выбор и избежать разочарований в будущем.

Риски и вопросы владельцу

Вопросы могут быть любыми, но есть те, ради которых стоит еще раз вернуться к продавцу, чтобы непременно их задать, желательно конспектируя ответы:

• Кто собственник, и состоит ли он в браке?
• Когда была куплена квартира, или каким образом получена в собственность?
• Есть ли среди собственников нетрудоспособные и несовершеннолетние?
• Есть ли какие-то обременения?
• Владелец будет участвовать в сделке лично или воспользуется услугами доверенного лица?
• Были ли какие-то судебные разбирательства, связанные с этой недвижимостью?

Если оказалось, что квартира куплена совсем недавно и снова выставлена на продажу, стоит насторожиться и выяснить все обстоятельства до конца. Быстрая перепродажа может говорить о том, что вскрылись какие-то проблемы, которые были неизвестны текущему собственнику до момента покупки, и теперь он хочет переложить эти проблемы на вас.

Когда жилье продается по доверенности, необходимо дополнительно убедиться в подлинности документа и непременно связаться с собственником, если не он сам представляет квартиру на осмотре.

Стоит быть осторожнее с жильем, недавно полученным в наследство, поскольку сохраняются риски появления новых претендентов на собственность.

Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение

Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией.

Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца.

В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.

Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств.

Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация.

Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.

Правильным вариантом будет сразу заключить предварительный договор купли-продажи, который послужит определенной защитой в случае, если продавец найдет более подходящего претендента на свое жилье. В таком официальном договоре необходимо прописать все нюансы, назвать реальные суммы и зафиксировать дату выселения и снятия с регистрации прежних жильцов.

Подготовка к сделке: важные нюансы

Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников.

Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры.

Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.

Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях.

Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием.

В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.

Подтверждением дееспособности могут служить свежие справки из городского психоневрологического диспансера.

Не будет лишней и справка из нарко-алко-дипансера, так как наличие склонности к употреблению веществ, изменяющих сознание, суд также будет принимать во внимание, и если продавцу удастся доказать, что он в момент подписания сделки находился под воздействием каких-то веществ – это будет весомый аргумент в его пользу.

Обязанность продавца – предоставить полный пакет документов, который требуется для заключения договора:

• свидетельство о госрегистрации права собственности;
• паспорта всех, кто значатся в документах как собственники жилья;
• документацию, где указано, на каком основании было получено право на жилье;
• при необходимости – разрешение органов опеки.

Если нет хотя бы одного из этих основных документов, о заключении сделки не может быть и речи. Кроме того, очень желательно увидеть техпаспорт на квартиру и выписку обо всех, кто зарегистрирован на отчуждаемой жилплощади. Стоит потребовать также кадастровый паспорт. Все документы должны быть только подлинными – если предлагается копия, надо тут же просить оригинал.

Важно также обратить внимание на то, что если продавец квартиры состоит в браке, чтобы сделка была легитимной, понадобится письменное согласие супруга на продажу квартиры, либо судебное решение, где зафиксировано разделение имущества.

Выписка из ЕГРП позволит убедиться в том, что покупаемое жилье не находится под обременением. Если вы хотите приобрести квартиру без коммунальных долгов, запросите документальное подтверждение их отсутствия.

Договор лучше удостоверить в нотариальном порядке, перед подписанием очень внимательно перечитайте документ, проверьте все данные и реквизиты.

Настоятельно рекомендуется указывать реальную сумму продажи, так как в случае неприятностей и судебных разбирательств вы сможете претендовать только на возврат официально оговоренной суммы.

Важно помнить, что квартира будет стопроцентно вашей только после государственной регистрации и получения на руки документа о собственности.

Передача денег и оформление сделки

В последнее время для передачи денег все чаще арендуются банковские ячейки, и это действительно эффективная мера безопасности. С банком можно договориться о том, что бывшие владельцы квартиры получают доступ к ячейке с деньгами лишь после того, как завершилась государственная регистрация, и право собственности перешло к новому владельцу.

Заключение

Итак, мы описали все основные моменты, на которых стоит заострить внимание. Важно сохранять бдительность и помнить о существовании мошенников и просто недобросовестных продавцов.

Проверяйте все, что можно проверить, используйте все доступные ресурсы (юрист, рекламные площадки, пр.

) и в этом случае достаточно скоро вы найдете и выгодно приобретете недвижимую собственность желаемого формата и качества.

Эту пошаговую инструкцию лучше распечатать или создать на ее основе собственную «дорожную карту» и спланировать каждый этап вместе со списком задач, которые надо решить, и вопросов, нуждающихся в прояснении.

Источник: https://novostroev.ru/articles/kak-kupit-kvartiru-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya/