Возможно ли обменять трешку на три однушки с доплатой
Разъезд с родителями: как продать трехкомнатную квартиру и купить две квартиры?
Часто приходится слышать от клиентов:
— Помогите, за нас никто не берется!
— Почему?
— Мы хотим с родителями разъехаться из трешки на однокомнатную и двушку, нам говорят такое невозможно.
Более того, обходя большое количество трехкомнатных квартир ежедневно в Москве, Краснодаре, Санкт-Петербурге, Хабаровске мы наблюдаем как сотни владельцев ошибочно начинают действия по разъезду с родственниками.
Сегодня мы по шагам разберем и расскажем, как разъезжаться из 3 комнатной квартиры с родителями.
фото 3-комн квартиры метро Беляево из личного архива сети Vysotsky Estate
Шаг 1
ошибочно сразу пытаться выставлять свой объект в рекламу. понятно зачем это делают большинство собственников. всех волнует главный вопрос:
«сколько, сколько дадут за мою квартиру!»
для этого можно зайти на сервис сбербанка domclick.ru, нажать анализ цены, вбить улицу и дом, комнатность квартиры, общую площадь и площадь кухни, получив оценку по сделкам! то есть это будут цены сделок, которые проходили и оформлялись в сбербанке.
дальше можно уже смотреть аналоги вашей квартиры в рекламе соседних домов, точно таких же как ваш. так вы увидите, что цена в рекламе отличается от цены сделок.
к примеру: вашу квартиру в отчете сбербанка оценили в 5 000 000 рублей. а в рекламе стоят три похожих квартиры на вашу по ценам:5 700 000
5 300 000
5 500 000
посмотрите на дату размещения объявлений. если вы увидите, что квартиру за 5 700 000 продают дольше 3 месяцев, значит по такой цене покупателя точно не найти.
так вы получит диапазон, что ваша квартира может быть продана от 5 000 000 (оценка сбербанка) до 5 500 000 (цены в рекламе)
шаг 2
соберите членов семьи и открыто поговорите. да, разговор с родителями всегда непрострой. родители часто сильно привязаны к вашей квартире. но надо объяснять, что вы отдельная семья. вам придется договариваться.
обсудите теперь ваш бюджет. возможности по доплате. часто семьи с двумя детьми забывают про возможность использовать материнский капитал для доплаты, а это более 400 000.
шаг 3
главное правило – схема сделки и финансовый план составляется в обратном порядке.
пример составления схемы переезда и расчетов для клиентов сети vysotsky estate
допустим:
родители говорят, что хотели бы остаться в этом районе в однокомнатной квартире. вы не просто смотрите однокомнатные квартиры в интернете. родители не дали бы согласие на продажу, пока не увидят куда они могут переехать. поэтому нет смысла ставить вашу квартиру в рекламу.
вы идете и смотрите квартиры для родителей вживую и торгуетесь.
к примеру, родителям понравилась квартира за 2,7 млн рублей в вашем районе. в звоните по рекламному объявлению и дословно (не перепутайте), говорите фразу:
— имеет ли смысл мне приходить, если у нас только 2,6 млн рублей?
в 9 из 10 случаев услышите ответ – да! уже 100 000 рублей сторговали. после осмотра спрашиваете:
если мы завтра придем и купим вашу квартиру за 2,55 млн рублей?
получите тоже ответ да!
получается, что вы уже сторговали для будущей сделки. теперь вы четко будете понимать, что у вас есть возможность отторговаться.
шаг 4
теперь родители видят куда они могут переехать. теперь считаем бюджеты.
продолжаем на том же примере:
в шаге 1 мы выяснили, что вашу квартиру можно продать за 5 – 5,5 млн рублей. для родителей можно, поторговаться и купить за 2,55 млн рублей. у вас, к примеру, есть доплата в 300 000 рублей. теперь уже смотрите для себя двухкомнатные квартиры. если вы понимаете, что в этом районе не найдете, но родители помогают с детьми, то ищите как можно ближе, учитывая качество и бюджет.
шаг 5
вот только теперь. тщательно готовьте свою квартиру к продаже по всем правилам.
рекомедуем почитать — правила подготовки объекта в рекламу.
выставляйте объект в рекламу. теперь у к вас есть финансовый план сделки и понимание куда переехать.
для проведения такой сделки вам обязательно понадобится юрист-практик. так как такую сделку: одновременная продажа трехкомнатой квартиры и покупка однокомнатной и двухкомнатной – вы сами не проведете.
пример из практики клиентов нашей сети в москве
кухня в квартире клиентов (фото из личного архива сети Vysotsky Estate)
К нам в 2016 году обратилась семья в трехкомнатной квартире в районе Беляево. В квартире жили мама (57 лет) два сына – 36 и 30 лет, жена младшего сына и ребенок. Задача была – разъехаться так: мама со старшим сыном в двукомнатную квартиру и младший сын с семьей в другую двухкомнатную квартиру.
Невозможно?!
Их 75 метровую квартиру у метро Беляево первоначально мы оценили в 14 -15 млн рублей.
Сели поговорили. Собственники сразу отметили, что доплаты нет. Тогда нужно менять район на более простой. В районе Северного Бутова мы осмотрели 9 двухкомнатных квартир. Отобрали две квартиры по цене 6.5 млн рублей площадью 50м2 и 7,2 млн рублей площадью 54 м2.
фото комнаты одной из найденных квартир для клиентов (из личного архива сети Vysotsky Estate)Подготовили квартиру в Беляево к рекламе. В итоге получили предложение от покупателей за 14,5 млн рублей. Комиссия за продажу и подбор составила 600 000 рублей. 200 000 рублей мама использовала на покупку кухни.
А Вы говорите – невозможно!
А что вы об этом думаете?
Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c0e2cba23d41400ab926677/5cf7877fba657800b0cc0712
Размен трёхкомнатных квартир
Думаете сложно подобрать варианты размена 3-х комнатной квартиры?
Тогда уже сейчас обратитесь к специалистам агентства недвижимости «ДомЭль»!
- Знаем о размене 3-х комнатных квартир всё.
- Предлагаем максимально выгодные варианты обмена 3-комнатной квартиры на 2 однокомнатные.
- Поможем провести размен трёхкомнатной квартиры с доплатной и без.
Альтернативные сделки являются одними из самых сложных на рынке недвижимости, поэтому наши специалисты не рекомендуют пытаться организовать их самостоятельно. Вы потеряете очень много времени и рискуете попасть в руки к мошенникам.
Решение проблемы предлагает команда агентства недвижимости «ДомЭль»!
Выполним все виды обмена быстро, безопасно, учтём все пожелания и нюансы.
Хотите знать на сколько квартир можно разменять вашу 3-х комнатную квартиру? Узнать предварительную стоимость вашего жилья поможет наш онлайн-калькулятор. Просто укажите параметры объекта в специальных полях и оставьте свой телефон. Профильный специалист в течение нескольких минут выполнит оценку и вам перезвонит.
Выбирайте проверенные варианты
С агентством «ДомЭль» вы можете сделать даже обмен 3-комнатной квартиры на 3 однокомнатные без особых проблем и в короткие сроки. Собственная база вторичной недвижимости в Москве и Подмосковье включает более 12 000 объектов на любой вкус и кошелёк.
Запросить подбор вариантов вы можете, обратившись к нашему менеджеру
по телефону +7 (495) 508-02-02 или через заявку на сайте.
Вы получите лучшие предложения
Размен трёхкомнатной квартиры на две в агентстве «ДомЭль», как и другие операции с недвижимостью, выполняются на выгодных для вас условиях. Это становится возможным, благодаря собственным ресурсам и наработкам компании:
- Отработанные схемы размена трёхкомнатной квартиры: на двухкомнатную и однокомнатную, с доплатой, на несколько однокомнатных и т.п.
- Профессиональный штат сотрудников, хорошо знакомых со всеми нюансами альтернативных сделок.
- Налаженная схема продвижения объекта – ваше предложение попадает не только в нашу базу, но и размещается на всех самых популярных рекламных площадках.
Нужно разменять трёхкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную в короткие сроки?
Это возможно для наших клиентов!
- Менеджер перезванивает в удобное вам время и консультирует, как выполнить размен 3-х комнатной квартиры на одну, две или больше.
- Мы запускаем активную рекламу вашей недвижимости и начинаем поиск покупателей по собственной базе и на партнерских ресурсах.
- Поможем встретиться с покупателем в удобное время и провести переговоры.
- Чтобы размен 3-х комнатной квартиры прошел гладко и без сюрпризов, договоренности на каждом этапе следует фиксировать.
- Предложим вам подходящую альтернативу по вашим требованиям и бюджету.
- Проводим оценку юридической чистоты каждого покупаемого объекта.
- Проконсультируем по сбору и передаче на регистрацию документов. Присутствуем на сделке.
- Выступаем гарантом и помогаем организовать безопасные расчёты.
- Проверка подлинности предъявленных продавцом документов.
- Проверка личности, дееспособности и правомочности действий продавца.
- Проверка объекта на наличие неузаконенных перепланировок и соответствие указанным в документах параметров.
- Проверка истории перехода прав на данное жильё.
- Проверка наличия прав и требований третьих лиц – залогодержателей, супругов, детей, временно отсутствующих или пребывающих в местах лишения свободы собственников.
- Свидетельство о собственности (при его отсутствии нужно заказать выписку из ЕГРП)
- Кадастровый и технический паспорт.
- Выписка с лицевого счета об отсутствии задолженностей.
- Выписка из домовой книги.
- Технический и кадастровый паспорта.
Так же могут потребоваться дополнительные документы, наш специалист сообщит вам о них в случае их необходимости.
| Альтернативный обмен квартир |
| от 110 000 рублей |
Индивидуальный
подход Максимальная
оперативность обработки запросов Внимание к каждой
детали Гарантии
безопасности Низкая агентская
комиссия
Нужно разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные или другие варианты в Москве или Подмосковье? Сделайте верный выбор – оставьте заявку на нашем сайте прямо сейчас!
Размен квартир:
Источник: https://domell.ru/obmen/razmen-kvartir/3-komnatnaya
Как обменять квартиру в Москве. Советы | Чистые Пруды
Часто москвичи приходят к мнению, что им давно уже пора улучшить свои условия проживания. В силу сложившихся обстоятельств, семейных или финансовых, многие не могут себе позволить купить новую просторную квартиру или жилье, находящееся в более престижном районе. Обмен недвижимости в Москве — один из лучших способов решения квартирных вопросов.
Причины, по которым люди обменивают квартиры:
- Желание получить квартиру большей площади
- Обеспечение взрослых детей собственным жильем
- Улучшение финансово положения методом обмена с доплатой
- Смена района мета работы
- Потребность проживания недалеко от родственников
И это не единственный повод, по которому происходит обмен недвижимости. Размен старой квартиры на новую, может произойти и по другой причине. Часто для жителей столицы такие соглашения происходят по семейным обстоятельствам и срочной необходимости. Например, это может быть развод или раздел имущества супругов. Мы расскажем вам, как правильно и выгодно обменять квартиру в Москве.
Нюансы при обмене квартиры в Москве
Раньше, еще в советские времена, поменять улучшенную трехкомнатную квартиру на три однокомнатных или двухкомнатную и однокомнатную не оставляло большого труда.
Или наоборот, можно было съехаться всем в равноценную по метражу квартиру. В наше время в Москве такие варианты тоже реальны.
Но в отличие от прежних времен, участникам сделки нужно будет чем-то пожертвовать. «Жертвы» могут быть разными:
- Площадь квартиры
- Ликвидность района проживания
- Состояние дома
- Качество ремонта жилья
- Наличие инфраструктуры
Для получения идеального варианта обмена, также может потребоваться финансовая доплата в разнице.
Способы обмена квартир в Москве
На рынке недвижимости сделки по обмену жилья давно считались более сложными, чем договора по купле-продаже. Такие соглашения требуют особенного подхода и наличия определенного опыта. Но все-таки сделки по обмену недвижимости не являются редким явлением. Какие же способы обмена существуют?
- Альтернативный обмен предполагает получение аванса от будущего собственника. Такой обмен способствует безопасному проведению сделки.
- Простой обмен включает в себя продажу одной квартиры и приобретение другой взамен.
- trade-in обмен был изобретен АН для того, чтобы в качестве оплаты за новое жилье, принималась старая. Эта схема отличается возможностью быстрого переезда из вторичного жилья в новостройку.
- Обмен при помощи средств материнского капитала. Обменять старое жилье на более просторное стало возможным в связи с рождением ребенка. Но сделать это можно по истечении трехлетнего возраста малыша.
Что такое обмен квартир
Обменом жилья называется юридическая сделка, при которой стороны передают свою недвижимость друг другу по договоренности. Такая сделка предусмотрена статьей 562 Гражданского кодекса РФ.
По своей сути обмен квартир мало чем отличается от сделки по договору купли-продажи. Только в этом случае не платятся деньги, а могут быть варианты доплаты при обмене большей квартиры на меньшую, или старого жилья на новое. Предметами договора обмена на сделке будут выступать два объекта недвижимости.
Как и при соглашении купли-продажи, пошлина при обмене будет составлять 13%. Если же недвижимость находится в вашей собственности более 3-х лет, вы освобождаетесь от уплаты такого налога. Кстати, равноценный обмен двух квартир не облагается налогом.
Если жилье обменивается с учетом доплаты, пошлина изымается на ее сумму. Сложность процесса заключается в том, сто сторонами очень непросто найти подходящие варианты для обмена старой квартиры на новую.
В Москве, где на рынке недвижимости выставлены тысячи вариантов квартир, в отличии от небольшого города, жилье обменять намного проще.
Какие бывают варианты обмена квартир в Москве
Обмен квартиры считается сложной сделкой, а если в ней участвуют более двух сторон — особенно. У каждого соглашения по обмену имеются свои критерии и особенности. В основном это размен большей площади на меньшие или обмен квартиры, находящейся в ликвидном районе на меньшую в отдаленности от центра.
Часто квартиру с отличным ремонтом могут разменять на две без ремонта вообще. Также в последнее время участилось количество сделок по обмену квартиры на загородный дом или недвижимость с доплатой. Многие горожане с радостью переезжают в частные дома Подмосковья подальше от городской суеты.
При таком обмене горожане могут получить и материальную выгоду в виде доплаты.
В Москве находится еще большое количество не приватизированных квартир. При желании сторон обменять муниципальное жилье на приватизированное, возникают определенные проблемы и трудности.
Поэтому для начала необходимо оформить в собственность квартиру, а уже потом совершать сделку. Для обмена двух муниципальных квартир возможно заключение договора мены.Также в столице актуальными до сих пор считаются расселения коммунальных квартир с целью улучшения жилищных условий. Жильцам коммуналки предлагают переезд в отдельные квартиры спальных районов.
Практичные советы по обмену квартиры в Москве
Обмен недвижимости в Москве представляет собой сложную сделку. Во избежание рисков, он должен происходить с участие компетентных специалистов, риелторов и юристов. Вот несколько советов, которые могут вам пригодиться при обмене квартир.
- Заинтересованная сторона в обмене прежде всего должна быть знакома с ситуацией на рынке недвижимости
- Документы для обмена квартир должны быть в полном порядке
- Обмен равнозначных квартир редко попадается на рынке. В основном он предполагает процесс доплаты.
- Переход права собственности сторонами происходит после регистрации в ЕГРН
- Обмен муниципальной квартиры может происходить только на такую же равноценную. Социальное жилье может подлежать обмену только после предварительного проведения приватизации.
- Очень интересный вариант может возникнуть, если родственники вместо договора дарения оформляют договор обмена. Очевидным плюсом в этой сделки может быть отсутствие доплаты за разницу в площади или состоянии квартиры. также прямые родственники освобождаются от уплаты налога
- В практике АН часто встречаются случаи выявления мошенничества одной из сторон сделки — от подделок документов до проведения сделки по обмену объектов, находящихся по несуществующим адресам. Обман при обмене может лишить крова над головой любого неосведомленного москвича.
Какой сделать вывод:
Для жителя столицы, не имеющего дело с обменом квартир лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Обмен квартир напрямую связан с организационными и юридическими сложностями.
Компания Чистые Пруды всегда поможет вам совершить правильный обмен квартирами или другой недвижимостью. Профессиональные риелторы подберут для вас необходимые варианты, соответствующие вашим требованиям. А также юристы проверят правовую чистоту вашей сделки.
Ан Чистые Пруды полностью исключает возможность мошенничества с обеих сторон. Все документы, нужные для заключения договора будут собраны и проверены. Обменять квартиру в Москве и Подмосковье с АН Чистые Пруды всегда выгодно и безопасно.
Ждем вас и желаем скорейшего решения всех квартирных вопросов!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(8 4,75 из 5)
Загрузка…
Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-obmenyat-kvartiru-v-moskve-sovety/
Размен трехкомнатной квартиры
Размен 3-х комнатной квартиры – серьезный и ответственный шаг, на который, даже если это необходимо, трудно решиться человеку. Свадьба, развод, стремление сменить место жительства – причин разменять жилье множество.
В этом отношении особенно повезло обладателям «трешек», если нет нужды в таком просторном и комфортном жилье, его можно наиболее выгодно обменять.
Разменять большую квартиру на несколько маленьких без участия финансовых средств, можно было в СССР. Сегодня такой размен подразумевает доплату с одной из сторон, это продажа с альтернативой покупки. Поэтому оформляется не один, а два или больше договоров купли-продажи, по одному на каждый объект недвижимости.
Другая сложность – недостаточно просто продать свое жилье, а затем купить себе новое, иначе так Вы временно останетесь без крыши над головой, если нет в запасе другого объекта недвижимости. Договоры купли-продажи на старую и новые квартиры необходимо заключить одновременно.
Услуги риэлтора размена 3-х комнатной квартиры чаще всего заключают в себе договор купли-продажи с дальнейшей покупкой нового объекта недвижимости.
А перед этим специалисты проведут оценку стоимости жилья, подготовят необходимые документы и проверят на юридическую чистоту предоставляемые документы, проведут кампанию по рекламе Вашего жилья, найдут оптимальные альтернативные варианты для Вас.
Варианты размена 3-х комнатной квартиры
Когда речь заходит о подобной сделке, собственники чаще всего представляют себе вариант размена «трешки» на «двушку» и «однушку». Однако, математическое правило, о котором знает любой первоклассник, что 2+1=3, здесь не работает.
Все дело в том, что наверняка две однокомнатные и «однушка» по площади будут больше исходной трехкомнатной квартиры. В каждой квартире есть кухня, коридор и санузел с ванной комнатой.
Продавая «трешку», вы как бы меняете один набор этих помещений на два набора, что невозможно без доплаты. Аналогично и в том случае, если хотите разменять трехкомнатное жилье на три однокомнатных.
Такие варианты в основном возможны только с доплатой.
Впрочем, есть несколько вариантов и без доплаты финансовых средств:
- Размен 3-х комнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную возможен, если «трешка» имеет большой метраж, или находится в престижном районе, а новое жилье планируется приобретать в менее удачном месте
- Трехкомнатная квартира с роскошным ремонтом может быть обменена на «двушку» и «однушку» без ремонта или с минимальной отделкой, а также с неудачной планировкой
- Однако, наиболее реальным является размен 3-хкомнатной квартиры на две 1-но комнатные. Если у квартир равноценный ремонт, сделка пройдет максимально оперативно
- Если «трешка» имеет большой метраж и хороший ремонт, нетрудно разменять ее на 2 однокомнатные
- Размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные возможен в виде договора мены, если у «однушек» один хозяин. Такая сделка тоже пройдет наиболее оперативно.
Размен 3-х комнатной квартиры в Москве имеет массу нюансов и сопряжен с целым рядом трудностей.
Например, если один из собственников против сделки, но ее совершили в обход него, он легко может опротестовать размен в суде.
При размене необходимо учитывать интересы несовершеннолетних жильцов, иначе сделку можно признать недействительной. Чтобы избежать этих и других проблем, лучше обратитесь к профессиональным риэлторам.Высококвалифицированные специалисты нашего агентства недвижимости помогут Вам разменять жилье, легко преодолевая трудности. Наши специалисты оценят Вашу жилплощадь, проведут рекламную кампанию, оперативно подберут жилье для Вас, помогут оформить необходимые документы и проверят чистоту. У нас большая база объектов недвижимости и 15-летний стаж.
Наши цены
| Юридическая проверка недвижимости и продавца | от 30 000 рублей |
| Юридическая проверка недвижимости, продавца. Проведение сделки (составление договора купли-продажи и регистрации перехода права в Росреестре по Москве) | от 50 000 рублей |
| Полное сопровождение сделки: осмотр недвижимости, проведение предварительных переговоров с продавцом, заключение предварительного договора (аванса/задатка), юридическая проверка недвижимости и продавца. По итогам выдача юридического заключения, сопровождение при проведение взаиморасчетов, составление договора купли-продажи на недвижимость, регистрация перехода права на недвижимость, передача недвижимости по подписываемому акту приема-передачи. | от 80 000 рублей |
Источник: http://www.votchina.com/razmen-trehkomnatnoy-kvartiry/
Как осуществить размен квартиры? Советы специалистов
Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости.
По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок.
Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.
Нормативное регулирование
Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.
- Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
- Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
- Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
- Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.
Предмет договора
В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.
Цена договора
- Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.
- Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.
- Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.
- Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.
- Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.
Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком
Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства.
Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.
Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки.
Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится.
Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.
Размен квартиры при разводе и с родителями
Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором.
Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна.
Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).
Если бывшие супруги после прекращения брака так и не пришли к консенсусу: жена не желает съезжать с квартиры или муж против размена, можно попробовать осуществить размен квартиры через суд.
Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя. Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства. Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.
Если вы решили разъехаться с родителями и разменять вашу общую квартиру, вам также необходимо вначале найти покупателей, а затем уже подыскивать варианты новых квартир. Заключение сделки сводится к подписанию договоров купли-продажи и их государственной регистрации.
Равноценный и неравноценный размен
Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир.
В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых.
При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).
При неравноценном обмене одной из сторон приходится доплачивать для получения новой квартиры. Так, например, сложно разменять двухкомнатную квартиру на две однокомнатных: чтобы получить две полноценные, пусть и небольшие, квартиры вместо одной, продавцу придётся внести доплату.
Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще. Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.
Размен квартиры: советы
Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.
Адекватно оценивайте свои возможности
На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3.
Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить.
А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.
Обратитесь к профессионалам
Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.
Научитесь договариваться
Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё.
Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей.
Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.
Откажитесь от квартир с обременением
Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры. Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге.
Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой.
Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.
Проверьте чистоту сделки
Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.
Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.
Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/razmen-kvartiry-kak-provesti-vygodnuyu-sdelku.html
Обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную или трехкомнатную с доплатой: как правильно разменять недвижимость
В процессе своей деятельности риэлторам приходится сталкиваться с разными по сложности заданиями от клиентов. И одной из наиболее сложных задач является обмен квартир.
Может производиться обмен жилья, находящегося в разных населенных пунктах или разного по площади, количеству комнат. Данная операция позволяет избежать нескольких процедур (продажи, покупки), а сразу переоформить недвижимость с одного владельца на другого. Но такие процессы проводятся реже, по сравнению с куплей-продажей и имеют немало подводных (и надводных) камней.
Для того, чтобы удовлетворить запросы клиента, найти для него подходящий вариант, нужно иметь большой опыты и навыки, владеть обширной базой недвижимости на рынке, быстро реагировать на появление предложений.
Важно знать, как провести обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную грамотно и в рамках жилищного законодательства. Ведь любая ошибка, неточность может стоять слишком больших средств для участников операции.
ВНИМАНИЕ! Такие обмены квартир всегда стоит проводить с помощью авторитетных и профессиональных риэлторов, агентств по недвижимости, чтобы избежать все возможных рисков и быстрее найти нужный вариант.
Высокий спрос существует на квартиры разного метража, этажности, с разным количеством комнат. Не перестают быть востребованными даже компактные однокомнатные квартиры, особенно после роста коммунальных услуг. Поэтому, имея в собственности такую выгодную недвижимость, можно рассчитывать на различные возможности ее использования.
Способы
Чем может быть интересно жилье с небольшой площадью для потенциальных покупателей или тех, кто хочет обменять свою недвижимость на квартиру с меньшими размерами? Однокомнатные квартиры могут иметь удачное расположение, этажность. Также для многих важен и вопрос суммы коммунальных услуг.
Для проживания одинокого человека или даже пары престарелых людей такое жилье может быть значительно выгодным и практичным. Прежде чем выставлять недвижимость на обмен, нужно выяснить, является ли такая операция законной.
ВНИМАНИЕ! Процесс размена и обмена квартир регламентируется статьей 567 Гражданского Кодекса.
Такие сделки рассматриваются на уровне купли, продажи. Если появляется необходимость в проведении операции, нужно хорошо изучить указанную статью, особенно главу 31, в которой выносятся основные требования к сделке. Нужно обязательно проконсультироваться с юристом по поводу законности обмена квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети, престарелые родственники.
Необходимость
Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.
- В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
- Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
- Разменивается или обменивается жилье и при разводе.
Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?
Особенности
Считается, что осуществляется обмен квартиры двухкомнатной на однокомнатную с доплатой. Но всегда ли действует такое правило и от чего зависит характер операции?
- Сначала стоит выяснить рыночную стоимость обеих объектов сделки. Однокомнатное жилье в благоустроенном центре города может не уступать по цене двушке на окраине, особенно, если она без ремонта, в доме, требующем значительных работ по благоустройству. Нужно обратить внимание на этажность, на наличие бытовых удобств.
- Имеет значение и площадь. Современные однушки в новостройках могут иметь те же параметры, что и двушка в «хрущевке». И тогда такие объекты могут иметь равнозначную стоимость, даже если они находятся примерно в одном районе.
- Прежде чем начинать работу по обмену 1 комнатной на 2х комнатную, обращаться в агентство по операциям с недвижимостью, обязательно следует определиться с требованиями к новому жилью. Именно эти требования будут определяющими для риэлтора при поиске вариантов для обмена.
Если же нужен обмен однокомнатной на двухкомнатную квартиру с тем же расположением района, нужно будет учесть стоимость доплаты. Несложно выяснить сумму (плюс-минус), изучив стоимость одно- и двухкомнатной недвижимости на страницах соответствующих сайтов, печатных изданий.
Стоит также получить сведения и от риэлторов, которые лучше всего знают о рынке и как найти выгодную «двушку».
На трехкомнатную
Такие запросы от клиентов также получают риэлторы. Но задача еще больше усложняется, ведь возрастет сумма доплаты. Но теоретически такой вариант возможен, если нет препятствий для операции (проживание несовершеннолетних, другое).
- Без доплаты можно обменять на трешку только современную, просторную однушку с отличным ремонтом, в выгодном районе расположения. При этом трехкомнатная квартира будет без ремонта, с отделенным от центра местонахождением. Но такой вариант исключение.
- Как и в ситуации с двухкомнатной недвижимостью, с четырехкомнатной, имеет значение рыночная стоимость этих двух видов жилья, необходимость в срочном обмене, другое.
В большинстве случаев доплачивать придется, но сумма доплаты снова зависит от цены каждого вида недвижимости, участвующих в обмене. Чтобы не ошибиться, выбрать наилучший вариант оплаты, стоит не спешить слишком с оформлением договора обмена.
На две однокомнатные
Не исключением является возможность обмена квартиры с одной комнатой на две аналогичные. Заинтересованность в такой операции возникает у семей с взрослыми детьми или при разводе супругов. Осуществить план в пределах одного города сложно, тем более не возможно остаться в своем же районе.
Но можно получить два отдельных места жительства в населенном пункте меньшего масштаба или на большом отдалении от центра. Еще один способ – обменять большую однокомнатную квартиру в новостройке на две маленьких в «хрущевках», например.
ВАЖНО! Тот, кто получает две квартиры вместо одной, просторной, с наилучшим ремонтом, должен рассчитывать на то, что ему придется вложить немало средств в новую недвижимость.
Оформление
Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.
- Риэлторы могут предложить оформить размен комнаты обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
- Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
- Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.
Поиск вариантов
При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.
Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:
- Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
- Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.
Первый способ поиска, через агентство по недвижимости, потребует дополнительных расходов (и немаленьких), другие будут практически бесплатными (поклеить объявления можно и самостоятельно, в свободное время). При желании можно действовать в трех направлениях, в таком случае результат появится намного быстрее.
Процедура обмена
Процесс оформления операции будет зависеть от того, каким договором она оформляется. Можно подписывать договор мены или двойные договора купли-продажи.
При операции обмена собственники договариваются, указывают ли они доплату в договоре или нет, стоит проконсультироваться по данному вопросу с юристом и риэлтором. Оформление сделки договором мены имеет важное преимущество – сделка облагается налогом один раз.
Но владельцы недвижимости могут принять и вариант составления договоров купли-продажи, уплачивая налоги за каждую сделку. После подписания договоров нужно не забыть зарегистрировать новое недвижимое имущество, чтобы стать его полноправным владельцем.
Сам процесс обмена однокомнатной квартиры на другие виды жилья, в том числе и дом, простой:
- Сначала нужно найти подходящий вариант – самому или через агентство, тщательно осмотреть его, показать свое имущество. С владельцем квартиры на обмен нужно обсудить все важные вопросы, в том числе и доплату, ее оформление.
- Сделка оформляется у нотариуса (при сотрудничестве с агентством недвижимости и при самостоятельном решении проблемы). Как правило, нотариус составляет договор, дает его сторонам на изучение. Можно взять с собой на встречу юриста, показать бумагу и ему.
- Какие документы нужны для сделки? Обязательно свидетельство о праве собственности на недвижимость. Также понадобятся бумаги, которые подтвердят согласие на обмен (или куплю-продажу), других членов семьи, проживающих с вами.
Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, он должен быть обеспечен местом проживания на данное время. Подготавливается для сделки и техническая документация на квартиру. Бумаги передаются в Росреестр, который проводит регистрацию. Процесс регистрации может занимать от трех дней до недели.
Возможен ли отказ в оформлении обмена? Если в Росреестр были предоставлены документы не в полном составе или кто-то из собственников жилья не дал согласия на обмен, договор не может считаться законным.
Загрузка…
Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/razmen-dvuhkomnatnoy-kvartiryi-na-odnokomnatnuyu-s-doplatoy