Как продать проблему квартиру

Как продать неликвидную квартиру » Риэлторские секреты

После кризиса 2015 года продавцам пришлось снижать цену почти на каждую вторую квартиру на «вторичном рынке» Москвы. При этом стоимость неликвида упала на 20%, но даже это не всегда помогало его продать. Читайте в нашей статье секреты риэлторов о том, как продать неликвидную недвижимость, чтобы она не «зависла» в базе.

I. Что такое неликвидная недвижимость
II. Как продать неликвидную квартиру
1. Решите юридические проблемы
2. Найдите плюсы в инфраструктуре
3. Выберите удачное время для демонстрации
4. Сделайте ремонт или разрушьте всё окончательно
III. Какое ПО использовать и зачем

Что такое неликвидная недвижимость

Неликвидной называют недвижимость с низкими потребительскими характеристиками, которую невозможно продать быстро и за хорошую цену.

1. Самый сложный пункт в «чёрном списке» недостатков – юридические проблемы. Из-за них сделка затягивается по времени, а оформление документов требует дополнительных расходов. Порой покупатели вовсе отказываются связываться с юридически «нечистой» недвижимостью. К ней относят жилье, в котором:

   Без опытного юриста ни в одном из этих случаев не обойтись. Представьте: вы хотите продать комнату в 3-комнатной коммуналке.

   Для этого необходимо получить согласие жильцов двух других комнат, но один жилец пропал без вести, а другой получил жилье по договору социального найма, и фактически оно принадлежит городу.

   Найти пропавшего соседа и отбить комнату у муниципалитета — задачка для профи.

1. Расположение жилья. Если до метро, автобусной остановки, больницы и школы слишком далеко, а из окна видно свалку, тюрьму, ТЭЦ или завод, то стоимость квартиры падает минимум на 5-15%.

«Шикарный» вид из окна на завод

1. Отпугнуть покупателей могут и соседи. К проблемным в основном относятся алкоголики, мигранты, многодетные семьи.

1. Еще один вариант неликвида — квартиры на первых и последних этажах, без балконов, с неудачной планировкой, слишком большие по площади.

Как продать квартиру без балкона? Построить его!

1. Порой квартира и вовсе непригодна для жизни – до заселения новому владельцу предстоит сделать капитальный ремонт, заменить коммуникации, проводку, батареи и т.д.

Здесь придется вынести всё и заново отстроить.

Назад

Как продать неликвидную квартиру

У каждого объекта недвижимости есть подходящий покупатель, его просто нужно найти. А предварительно подготовить «почву».

Решите юридические проблемы

Начните с подготовки документов. Если в квартире много прописанных, возьмите у каждого согласие на продажу и заверьте у нотариуса. Если среди них есть дети, получите разрешение от органов опеки. Если сделана перепланировка, попросите у владельцев техпаспорт на квартиру.

Читать по теме Если вы хотите больше узнать о юридических тонкостях работы агентства недвижимости, читайте наш

гид по профессии риэлтора

Назад

Найдите плюсы в инфраструктуре

То что для одних плохо, для других — удобно. Например, квартиры на первом этаже подойдут пенсионерам, инвалидами или семьям с детьми. Плохая транспортная доступность – тоже не всегда недостаток. Такое жильё ищут люди, которым нужна тишина и чистый воздух.

Если в плане развития города вблизи дома указана новая станция метро, детский сад или больница, то покажите его покупателям. Они должны знать, что эта местность не безнадежна, а очень даже перспективна.

Если под окнами проходит оживлённая трасса или железнодорожные пути, в квартире из-за этого могут быть неприятные запахи и шум. В этом случае посоветуйте продавцам поставить стеклопакеты с хорошей шумоизоляцией и кондиционер.

Назад

Выберите удачное время для демонстрации

Чтобы продать квартиру с неудачным видом из окон, показывайте её в тёмное время суток. Тогда вряд ли что-то удастся рассмотреть, кроме горящих фонарей.

Не забудьте при этом сменить в помещении лампочки на более мощные, чтобы комнаты казались светлее и просторнее.

Если не помогает, вот другой лайфхак: сделайте хороший ремонт, чтобы отвлечь внимание от вида за окном.

Евгения Баранова, представитель пресс-службы «S.A. Ricci жилая недвижимость»:
– Охотники за неликвидом выкупают у застройщиков с большой скидкой «мёртвый груз».

Такой антураж перебивает весь негатив от вида за окном, и жилье продается за хорошую цену.

Чтобы продать квартиру с проблемными соседями, стоит узнать их распорядок дня. Например, любители вечеринок почти наверняка спят допоздна, а в шумных семьях утром и днём дети в саду или школе. Но иногда проблема не в звуке, а в запахе.

Наталья Тамарина, частный маклер:
– Однажды купил клиент двушку, которая идеально подходила его требованиям. Но позже клиент сообщил, что соседка напротив таскала домой мусор с помойки.

Когда она открывала дверь, он вываливался на ее порог и жутко вонял! Но когда мы приходили на просмотр квартиры еще до сделки, никакого запаха не было.

Оказалось, продавцы пошли на обман и специально что-то покрасили в подъезде, чтобы перебить вонь запахом краски.

Назад

Сделайте ремонт или разрушьте всё окончательно

Иногда следы пребывания предыдущих жильцов ухудшают внешний вид квартиры. Это так называемый надуманный неликвид, который легко устранить. Делать дорогой ремонт не стоит – практика показывает, что он не окупается. Самое удачное решение – сменить обои, пусть на самые дешёвые, но светлые и без рисунка.

Порой требуется и перепланировка, если в категорию неликвида попадает элитная недвижимость – таунхаусы или многокомнатные квартиры. Их стоимость высока, но спрос очень низок. Чтобы решить проблему, можно снизить «элитность» такого жилья – разбить на несколько квартир-студий и продавать 5-6 покупателям в общедолевую собственность.

Андрей Сазонов, основатель агентства недвижимости Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости:
– Мы находили «зависшие» объекты в Подмосковье и договаривались с владельцами о скидке в 1 млн рублей на каждый таунхаус стоимостью 8 млн рублей. После продавали маленькие студии по 1,5 млн рублей.

За такую цену можно приобрести разве что комнату в столичной коммуналке. Но в студии есть своя кухня и санузел, а сама она полностью изолирована от соседей. В таком жилье заинтересованы люди, которые не могут себе позволить купить полноценные квартиры из-за их высокой стоимости. В среднем удавалось продать 2-4 больших объектов в месяц.

Так за два года мы реализовали около 500 студий.

Тогда лучше демонтировать всю отделку. В объявлении можно будет указать, что квартира в черновом состоянии и готова к ремонту.

Потенциальный покупатель, который планирует ремонтировать ее под себя, сэкономит на демонтаже.

Назад

Какое ПО использовать и зачем

Работа с неликвидными объектами – долгая и сложная. Здесь важно правильно их показать и рассказать о достоинствах, прикрывая недостатки. Надо учесть претензии каждого предыдущего клиента и избавляться от того, что его отпугнуло.

Как не упустить важные детали и не запутаться? Если у вас нет персонального робота, то устанавливайте CRM-систему. Лучше, если это будет не универсальное, а отраслевое предложение для риэлторов. Такое есть, например, у компании SalesapCRM.

Она помогает решить множество задач:

1. Автоматически подбирать объекты по нужным параметрам. Достаточно ввести любые параметры (по удаленности от метро, по площади кухни и т.д), и система сама найдет подходящие объекты.Риэлтор может создать любое количество подписок под самые взыскательные требования, и увидит подходящий объект, как только он появится в базе CRM.
2. У каждого объекта будет отдельная карточка в едином каталоге. Там же сохраняется вся история работы с ним: кто его смотрел, почему отказывались, сколько раз сдавался/продавался. Так риэлтору легче будет сориентироваться — кому предлагать эту квартиру, а кому нет.
3. Вы перестанете тратить время на то, чтобы вручную скопировать описание квартиры, адрес и ее фото — и выслать их клиенту. Вместо этого можно будет отправить готовую презентацию объекта в PDF-формате. Программа создаст ее за вас всего в один клик.
4. Если все предложенные способы продать неликвид вам не помогают, попробуйте дать больше рекламы. CRM-система сама разместит ваше объявление на 213 сайтов недвижимости. Вы для этого сделаете всего 4 клика. Вот так:

Процесс выгрузки объявления на сайты с помощью программы для риэлтора SalesapCRM

Чтобы понять, как продать неликвид, нужно грамотно организовать работу риэлторов.

Отраслевая CRM-система для агентств недвижимости позволяет упростить повседневные обязанности, обрабатывать больше запросов клиентов и быстрее выкладывать рекламные объявления на отраслевые сайты.

Узнать все преимущества CRM-системы SalesapCRM можно бесплатно в течение 7 дней после регистрации.

Назад

Мария Степанова

Внедрите SalesapCRM!

• checkединая база объектов недвижимости;
• checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
• checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
• checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
• checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
• checkуправление клиентами, задачами и сделками.

Источник: https://salesap.ru/blog/kak-prodat-nelikvidnuyu-nedvizhimost/

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

/ Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла.

Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы.

Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.

В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

• цена квартиры;
• адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
• способ и срок передачи денег продавцу;
• распределение расходов на оформление сделки;
• срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
• сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/samostoyatel-naya-prodazha-kvartiry/bez-posrednikov.html

Как продать квартиру пошаговая инструкция

Последнее обновление: 16-02-2019

Данная пошаговая инструкция поможет разобраться как продать квартиру быстро в 2019 году, обязательно ли прибегать к помощи риэлторов или можно ли все сделать самостоятельно. Также рассмотрим основные моменты касающиеся безопасности.

Для вашего удобства ниже представлено содержание. Вопросы, пожелания и уточнения пишите в х, постараюсь ответить и дополнить данную статью.

По какой цене продавать квартиру?

Первый шаг – это определиться по какой цене выставить на продажу квартиру.

Цена – это один из ключевых факторов который влияет на скорость продажи квартиры. Чем ниже поставите, тем быстрее продадите.

Важно понимать, чем дольше квартира продается, тем больше вы теряете денег в виде коммунальных платежей, налогов, упущенная прибыль в виде дохода от того же вклада, из-за переплаты по процентам за кредит (если есть).

Пример из личного опыта – квартиру продавал 10 месяцев и потерял много денег:

1. Коммунальные платежи – в среднем 3 500 рублей/месяц = 35 000 рублей потерял.
2. Налог на недвижимость – 4 000 рублей.
3. Упущенная прибыль (грубый расчет) – 2 млн. руб. под 6% годовых = 100 000 рублей.
4. Переплата по процентам (если у вас кредит или ипотека) – в моем случае порядка 250 000 рублей.

Итог: потери составили от 140 000 до 290 000 рублей – это не считая сколько времени и сил было потрачено на общение с людьми которые приходили смотреть квартиру.

Также будет полезно прочитать. Что выгоднее, сначала продать старую квартиру и взять ипотеку или наоборот?

Прежде чем назначать высокую цену, посчитайте в какие потери обойдется простой квартиры хотя бы 6 месяцев.

Способы как оценить стоимость квартиры перед продажей

• Заказать оценку – услуга стоит несколько тысяч рублей. Есть смысл делать, если у вас не типовое жилье.
• Посмотреть самостоятельно по чем продают в вашем районе и доме квартиры, поставить столько же. Важно! Квартиры должны быть похожи по параметрам: состояние, площадь, расположение и т.д.
• Наберите в поиске “домофонд оценка квартиры” – увидите сервис с помощью которого можно посмотреть среднюю цену на квартиру в вашем доме на основе статистики объявлений.

Если в вашем районе квартиры стоят в среднем 2 млн.

рублей, то продать дороже можно только при условии что именно ваша квартира чем-то выделяется, имеет какое-то преимущество. Как правило это ее состояние, ремонт и уже потом сторона расположения, этаж.

Пример – плюсы и минусы моей квартиры.

• 1-комнатная квартира на 2-м этаже – удобно для пенсионеров и семей с маленькими детьми
• юго-восточная сторона с видом на пригорок с деревьями
• летом не жарко и вдалеке от дороги, не смотришь в окна соседнего дома как в соседних домах
• удобная планировка – комната и кухня большие, сан. узел раздельный и также большой
• новый кирпичный дом
• НО, огромный минус – частично сделан ремонт в комнатах и полностью нужно все менять в ванной

При всех своих достоинствах, отсутствие ремонта в сан. узле перевешивает плюсы. По деньгам ремонт обойдется в 60 000 – 100 000 рублей + несколько месяцев работы.

В итоге, при средней цене в 1 900 000 рублей, проще было скинуть 100-200 тысяч, чем тратить почти год и терять деньги на других расходах.

По данной ссылке стоимость каждого этапа ремонта квартиры https://moi-ipodom.ru/skolko-stoit-sdelat-remont-v-kvartire-s-chernovoj-otdelkoj.html

Важное уточнение – все эти расчеты нужны именно вам, чтобы понимать по какой цене будет выгодно продать квартиру и какую скидку сможете сделать. Если ваша квартира существенно выигрывает по своим параметра (ремонт, расположение) перед другими вариантами, то ставить цену ниже не стоит.

Изначально размещайте объявление о продаже выше той суммы которую насчитали, по мере того как к вам будут ходить на просмотры люди и станет ясно насколько квартира привлекательна – скорректируете объявление.

Как подготовить квартиру чтобы продать быстро и дорого?

Следующим шагом будет подготовка квартиры к продаже. Не важно, живете вы в ней, сдаете или стоит пустая.

3 простых совета. Что делать в первую очередь!

Совет №1 – Вещи нужно убрать по максимуму

Лучше достать их после просмотра, чем они будут отвлекать внимание и создадут ощущение захламленности квартиры у потенциальных покупателей. Самый показательный пример – это заставленный балкон, лоджия. Как правило данное пространство превращается в склад.

На фото ниже наглядный пример захламленной лоджии.

Конечно все понимают что после продажи квартиры все это будет убрано, но первое впечатление будет подпорчено.

Совет №2 – Все видимые недочеты исправить

Вымыть окна и сантехнику. Если есть плесень в ванной, то удалить. Обои подклеить. Замки должны открываться с первого раза без заеданий.

Казалось бы мелочи, но эти мелочи способны очень сильно повлиять на решения о покупке.

И вы даже не узнаете, когда не вымытое окно создало впечатление, что в квартире темно. Поэтому покупатель решил посмотреть другие варианты.

Вот так выглядела квартира после того как мы съехали и начали в ней делать ремонт. Понятно что показывать в таком состоянии не стоит.

После того как были удалены все обои, кухня немного преобразилась, но все равно было много вопросов. После нескольких месяцев показов решили все же обои поклеить.

Думаю если бы поклеили обои сразу, то продали квартиру быстрее. Также нужно было оставить старый кухонный гарнитур, чтобы не было совсем пусто.

Совет №3 – Приберитесь на лестничной площадке

Первое что бросается в глаза – это состояние подъезда. Одно дело когда заходите в светлый и чистый подъезд и совсем другое когда стены исписаны и горит одна тусклая лампочка. Замена лампы обойдется в 50-200 рублей, но может принести вам в 1000 раз больше при удачной продаже.

Пример из личного опыта.

Смотрели с супругой квартиру, ремонт был хороший, дорогой. Но пока поднимались по лестнице, то увидели исписанные стены, кучи мусора, сигнализацию на дверях.

Исписанные стены также можно закрасить за свой счет, договориться с управляющей компанией или ТСЖ. Банка краски обойдется в пару сотен рублей. Выше уже описал почему это выгоднее чем показывать все как есть.

В статье по ссылке описал еще 8 правил которые желательно соблюдать чтобы продать квартиру быстрее https://moi-ipodom.ru/kak-prodat-kvartiru-chast-2.html

На что обращают внимание при просмотре квартиры

Ниже перечислены основные моменты на которые смотрят, чем интересуются. На это же нужно обратить внимание и продавцам.

1. Ванная комната – данное помещение требует больше всего времени и денег на ремонт. Если нет кафеля или его нужно менять, то это огромный минус. Тоже самое касается и сантехники, как минимум все нужно отмыть до блеска.
2. Кухня – если оставляете гарнитур и бытовую технику, то это плюс так как занимает по расходам второе место при обустройстве жилья.
3. Потолки, обои, полы – на это смотрят, но не так пристально + можно всегда замаскировать недостатки. Да, да – именно замаскировать, в дальнейшем все равно переделают под себя.
4. Планировка, расположение и инфраструктура – вытянутые, неудобные комнаты; маленькая кухня; совмещенные комната и кухня; узкий коридор; окна выходят на север и в квартире темно; расположение рядом с шумной дорогой и т.п. Все это также влияет на принятие решения.Вариантов как это исправить не особо много: сделать перепланировку, разместить мебель так чтобы компенсировать недостатки, не показывать квартиру днем.
5. Готовность квартиры к продаже – документы, оплаченная коммуналка, выписанные жильцы. Все это будет отдельным плюсом, покажет вас как ответственного продавца и вызовет больше доверия, для многих имеет важное значение.

Для кого-то решающим является хороший ремонт и не важно расположение дома. Для кого-то главное – это планировка квартиры, а ремонт все равно будут делать под себя. Хотя таких покупателей существенно меньше.

Примеры:

• Так как квартира на втором этаже, то ходили в основном пожилые люди. Но как только видели что в ванной нужен ремонт, то либо начинали сильно скидывать цену, либо просто уходили подумать.
• Очень много вопросов по документам задавали покупатели которые в итоге и приобрели квартиру. Как выяснилось, один раз они уже обожглись при покупке.
• Кухонные гарнитур продал сразу, но как выяснилось в дальнейшем, было бы лучше оставить. Во-первых: пустая кухня смотрится намного меньше; во-вторых: многие на первое время были бы не против купить уже обустроенную квартиру.

Все выше описанные факторы влияют на цену. Либо она будет соответствовать квартире, либо будите долго искать покупателя.

Как лучше продавать квартиру, самостоятельно или с помощью риэлтора?

Следующий шаг – это определиться как вы будите продавать.

2 варианта:

1. делать все самостоятельно
2. заплатить деньги риэлтору, агентству недвижимости

Если решили продавать сами, то важно понимать что придется тратить время на показы, ездить по вечерам, как правило в час пик. Если все еще живете в квартире, то это намного упрощает процесс, но обязательно нужно привести все в порядок.

Если решили воспользоваться услугами риэлтора, то выбирать нужно очень внимательно кому отдаете ключи так как способов манипулировать достаточно много (об этом расскажу дальше). От этого человека будет зависеть продадите квартиру быстро и без проблем в дальнейшем, или потратите время и деньги впустую.

Пример №1 – зачем нужны риэлторы и сколько можно сэкономить без них

Квартиру продавал пустую, в ней уже никто не жил. Показывал сам, так как был интересен новый опыт.

• Затрачиваемое время: дорога туда-обратно 1.5 часа (если без пробок) + показ в среднем 10 минут.
• Количество поездок за 6 месяцев: минимум 20 (скорее всего больше).
• Суммарно потрачено времени: минимум 33 часа.
• Расходы в пересчете на деньги при ставке за час 300 рублей составят около 10 000 рублей.

Риэлторы предлагали за свои услуги от 30 000 до 50 000 рублей, но это включая рекламу и сопровождение сделки, хотя по срокам продажи никаких гарантий не дают. Рекламу размещают на общедоступных сайтах.

Пример №2 – договор заключили, а толку никакого

Одни из риэлторов предложили нам заключить договор. Суть в следующем – они организуют ярмарку квартир и показывают покупателям наш вариант (вместе с другими вариантами). Если кто-то решит купить квартиру, то мы платим фиксированную сумму, а если покупатель до определенного числа не найден, то ничего не платим.

Вроде бы условия неплохие, по крайней мере на фоне предложений от других риэлтеров. Мы согласились, показали квартиру. И решили подписать договор на 2 месяца.

Вот тут самое интересное:

1. По телефону называли одну сумму за услуги, а в договоре она была выше на 5 тысяч рублей.
2. Сумма за услуги бралась в зависимости от стоимости квартиры. Работа делается одинаковая. Мне, как покупателя, понятно, когда цена зависит от сложности сделки, но никак не от стоимости квартиры.
3. Риэлтор сделала фото квартиры, но на всякий случай договорились что вечером скину ей еще другие + фото документов. Так как день был насыщенный, то вечером и на следующий день фото переслать не смог. Стало интересно, а позвонит ли риэлтор узнать как дела. Собственно, за те два месяца на которые был заключен договор, ни одного звонка не было. Скорее всего наш вариант был не самый простой для продажи ввиду необходимости ремонта, поэтому тратить на нас силы просто не стали.

Источник: https://moi-ipodom.ru/watch-live-instrukciya-kak-prodat-kvartiru.html

Как продать проблемную квартиру, успешная продажа проблемных квартир

В сфере недвижимости часто используется термин «проблемная квартира» — жилой объект, который по какой-либо причине правового характера или из-за неудовлетворительного технического состояния трудно реализовать.

Российские эксперты заявляют, что так называемых проблемных квартир на вторичном рынке порядка 10%, а в условиях экономических реалий эта цифра неуклонно растет. Многие риэлторы предпочитают не заниматься подобными сделками, так как продать проблемную квартиру довольно сложно. Однако при грамотном и осторожном подходе сделать это можно.

Какое жилье считается проблемным

У каждого агентства есть собственный стоп-лист, куда могут относиться квартиры с проблемами юридического характера:

• где есть отказники от приватизации;
• с залоговым обременением банка;
• чьи собственники на момент предполагаемой продажи имеют непогашенные обязательства по исполнительным листам;
• владельцы которых приобрели жилье на средства маткапитала, но затем обошли закон, не позаботившись о долях несовершеннолетних детей;
• где один из собственников страдает психическим заболеванием, признан умершим или без вести пропавшим;
• произведена незаконная перепланировка (даже если покупатель согласен, продать проблемную квартиру с точки зрения жилищного законодательства проблематично);
• владелец на момент приобретения жилья был женат/замужем, а при разводе не оформил документы о разделе и т. д.

Также в черных списках некоторых риэлторов могут оказаться очень старые и «убитые» квартиры:

• где отсутствуют инженерные коммуникации или сантехника;
• находящиеся в нежилом состоянии в результате потопа, пожара и так далее.

Если с физическими недостатками ситуация исправима, то юридическая сторона вопроса более запутанна и требует неизбежного участия квалифицированных специалистов.

Как продать проблемную недвижимость быстро и законно

Планируя продажу проблемной квартиры, владелец должен понимать, что сегодня стало нормой желание проверить юридическую чистоту объекта недвижимости перед покупкой.

Даже если люди подбирают жилье самостоятельно, то для сопровождения сделки купли-продажи чаще всего приглашают специалистов.

Поэтому  продать проблемную квартиру или долю в ней по закону можно только после устранения всех барьеров, мешающих проведению данной сделки:

• если имущество было ранее приобретено в законном браке, следует получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга;
• квартира находится в ипотеке — решить финансовые вопросы с банком, дождаться снятия обременения и только потом выставлять на продажу;
• сособственником является несовершеннолетний или недееспособное лицо — получить разрешение от законных опекунов;
• жилье находится в коммунальной собственности — провести процедуру приватизации;
• была проведена незаконная перепланировка — попытаться решить вопрос с БТИ или согласовать этот момент с покупателем;
• произвести адекватные ремонтные работы, после чего продавать.

Перечислить все ситуации невозможно, их множество. Более того, каждому конкретному случаю могут сопутствовать уникальные нюансы, разобраться в которых под силу только профессионалу.

Идеальным вариантом считается объект с единственным собственником, никогда не вступавшим в брак, получившим права на квартиру не по наследству. Подобных случаев крайне мало, и найти такой — большая удача.

Кроме того, нужно понимать, что дорого реализовать проблемное жилье, да еще и в кратчайшие сроки, на законных основаниях не получится.

Случается, что собственник хочет продать проблемную квартиру, где сложности связаны с домом в целом (присутствуют трещины в стенах и перекрытиях, обрушены балконы и т. п.). Вероятней всего, в таком случае капитальный ремонт квартиры не поможет закрыть все вопросы. От такой сделки потенциальный покупатель предпочтет отказаться, даже на крайне выгодных для себя условиях.

Истории из жизни
По причине непростых жизненных обстоятельств нужно было срочно собрать солидную сумму денег. Для этого решено было продать трешку в Москве, но мешала проблема — квартира была в качестве залога у банка.

Нашли в интернете агентство с хорошими отзывами и обратились за помощью туда. Приятным моментом оказалось то, что стартовая консультация в компании «Чистые Пруды» бесплатная. Нам предложили воспользоваться услугой «аванс до продажи».

Суть в том, что мы подписываем договор с агентством, которое выдает нам средства на погашение кредита, а мы возвращаем деньги сразу после сделки.

К тому же нам и покупателя подходящего быстро подобрали, потому что офис располагает собственной базой недвижимости по Московской области, и возможности для рекламы у них большие. В общем, на все потребовалось меньше 14 дней. Спасибо, рекомендуем всем!

Чистые Пруды — помощь в продаже проблемных квартир

Наша компания более 27 лет оказывает услуги населению в сфере недвижимости.

Одной из ключевых специализаций для нас является сопровождение проблемных сделок: продажа квартир с долгами перед коммунальщиками и банками, предпродажная подготовка документации и глубокая проверка юридической чистоты документов, оперативная помощь в процедуре приватизации и многое другое.

Если вам нужно продать проблемную квартиру (долю) в максимально сжатые сроки, выгодно и на законных основаниях — приходите в офис «МИЭЛЬ» на Чистопрудном бульваре. Доверьтесь профессионалам, и вы избавите себя от многих проблем!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________ Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(15 4,60 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/kak-prodat-problemnuyu-kvartiru/

8 серьёзных ошибок при продаже квартиры, из-за которых вы потеряете деньги

Пыльную квартиру с ободранными обоями будет гораздо сложнее продать. Чтобы не сбивать цену на жильё, в нём можно провести лёгкий ремонт. Для квартир в хорошем состоянии достаточно генеральной уборки. Если чувствуете, что работы слишком много, или не хотите тратить лишнее время, вызовите клининг.

Иногда даже после самой тщательной уборки в квартире остаётся неприятный запах. В этом случае поможет натуральный кофе: наполните им любые небольшие ёмкости и расставьте их по квартире. Ещё один вариант — испечь что‑нибудь накануне прихода потенциальных покупателей. Благодаря приятному аромату атмосфера в квартире будет более уютной.

2. Вы не составили развёрнутое описание

Без хорошего описания покупателям трудно судить о преимуществах жилья. Представьте, что ваша квартира — музей, а вы экскурсовод.

Расскажите о её лучших сторонах, сделайте как можно больше качественных фотографий и видео каждой комнаты.

Обязательно покажите то, что может зацепить потенциальных покупателей: например, отличный вид из окна на закате или просторную лоджию, в которой можно оборудовать летний офис.

В описании укажите основные характеристики жилья: площадь квартиры, количество комнат, этаж, наличие застеклённого или утеплённого балкона.

Не забудьте упомянуть об инфраструктуре: близости магазинов, школ, детских садов, поликлиник и других важных объектов.

Если возле дома есть пекарня, фитнес‑центр с бассейном, кофейня, кинотеатр, расскажите о них в объявлении. Квартира сразу станет гораздо более привлекательной для покупателей.

Также укажите в описании, что жильё полностью готово к продаже: все документы в порядке и нет никаких препятствий, чтобы сразу купить квартиру.

Перед тем, как давать объявление, подключите виртуальную SIM‑карту у мобильного оператора и укажите её номер. Если этого не сделать, вы не сможете нормально пользоваться основным номером из‑за постоянных звонков потенциальных покупателей и риелторов. После продажи жилья виртуальную симку можно удалить.

3. Вы выставили неправильную цену

Лучше ориентироваться на цену похожих квартир, которые продаются в вашем городе или районе. Так вы сможете понять примерную расстановку сил.

Имеет смысл немного завысить цену в объявлении — на 3–5%. Это нужно для того, чтобы потом у вас было пространство для торгов с покупателями. Для некоторых людей возможность поторговаться — одно из любимых развлечений при покупке чего бы то ни было. И если вы немного снизите цену, человеку будет гораздо приятнее приобрести вашу квартиру. А вы при этом ничего не потеряете.

При самостоятельной оценке недвижимости всегда есть риск указать стоимость, которая основывается не на фактах и реальном состоянии рынка, а на собственных желаниях и предпочтениях. Они часто бывают ошибочными. В случае слишком высокой стоимости продажа может затянуться, а при низкой — квартиру купят быстро, но вы упустите выгоду.

Узнать, как выгодно продать квартиру

4. Вы не обозначили сумму задатка

При продаже квартиры задаток обязателен. Он поможет закрепить серьёзность намерений покупателя и установить ответственность. Обычно сумма задатка равна 5–10% от стоимости квартиры.

Размер задатка можно сразу указать в объявлении о продаже квартиры, чтобы для потенциального покупателя это не стало сюрпризом.

5. Вы собрали не все документы

Продажа квартиры — не самый простой процесс, и вам предстоит много бумажной работы. Нужно будет подготовить:

• удостоверение личности собственника или собственников;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписку из ЕГРН (если право собственности возникло после июня 2016‑го);
• документы‑основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права или выписке из ЕГРН (правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности — договор купли‑продажи, договор участия в долевом строительстве, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• выписку из домовой книги;
• единый жилищный документ или выписку из финансового лицевого счета;
• технический паспорт;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансера;
• справку из Бюро технической инвентаризации;
• справки об отсутствии задолженностей по электроэнергии, коммунальным услугам и капитальному ремонту.

Если жильё приобреталось в браке, вам понадобится получить нотариально заверенное разрешение супруга или супруги на продажу. Также условия распоряжения совместной собственностью могут быть прописаны в брачном договоре, тогда для оформления сделки понадобится и этот документ. А если есть дети, квартиру не получится продать без разрешения органов опеки.

6. Вы не уделили внимание безопасности

Квартира вычищена до блеска, объявление размещено, все документы собраны. И вот вашей квартирой кто‑то заинтересовался. Перед приходом первого покупателя не забудьте временно передать ваших домашних животных соседям или друзьям. Кошки и собаки могут вызвать аллергию у потенциального покупателя квартиры и оттолкнуть его от покупки.

Но этап показов — это ещё не повод расслабляться. Чтобы обезопасить себя, будьте внимательны к каждому, кто приходит смотреть жильё. Если покупатель чрезмерно интересуется дорогими вещами (телевизором, ноутбуком и другой техникой) — это повод насторожиться. Вполне возможно, что в действительности он не хочет купить у вас жильё, а работает информатором для квартирных воров.

7. Вы скачали шаблон договора из интернета

Итак, вы нашли своего покупателя, и он готов приобрести у вас квартиру. Осталось совсем немного — в том числе составить договор.

Не скачивайте готовые шаблоны договоров из интернета. Вы не знаете, кто их составлял: возможно, этот специалист не обладал необходимой квалификацией. Кроме того, шаблон может основываться на устаревших правовых нормах.

Лучше довериться профессионалам: они знают, какие пункты необходимо включить в договор, чтобы претензий не было ни у одной из сторон. Когда всё будет готово, вам нужно встретиться с покупателем у нотариуса. С собой необходимо взять подготовленный пакет документов.

После того, как договор будет подписан, покупатель передаст вам деньги. Обязательно оформите расписку об их получении.

8. Вы согласились на сделку наличными

В случае сделок с наличными вам могут подсунуть поддельные купюры, которые трудно проверить на месте. Чтобы установить их подлинность, придётся обращаться в банк. Гораздо проще и безопаснее использовать безналичный расчёт.

Продажа квартиры — сложный процесс. Вам придётся мониторить сайты о недвижимости, консультироваться с юристами и оформлять множество документов. А еще — думать о том, как не попасться на уловки мошенников. И всё это — сидя на чемоданах и мечтая поскорее съехать со старой квартиры.

Процесс можно значительно упростить и ускорить, если обратиться к профессионалам. Например, сервис «ПИК‑Брокер» позволяет быстро продать квартиру на выгодных условиях и получить деньги точно в срок.

Кроме того, клиенты могут воспользоваться программой «Трейд‑ин», которая позволяет быстро продать свою квартиру и получить скидку до 3% на покупку новой в одном из предложенных жилых комплексов.

Узнать, как быстро продать квартиру

Источник: https://Lifehacker.ru/kak-prodat-kvartiru-za-10-dnej/