Можно ли отказаться от оценки квартиры при ипотеке

Ипотека: отказ банка по объекту — так ли это страшно?

Рассмотрение заявки по ипотечному кредиту проходит в два этапа – сначала оценивается сам заемщик (на соответствие требованиям банка по платежеспособности и добросовестности), затем происходит оценка объекта.

Что означает отказ банка по ипотечному объекту?

Причем отказ по объекту не означает то, что в ипотеке отказано, достаточно выбрать другое жилье и продолжить оформление. В идеале, чтобы то, что объект не подходит под требования банка (например, из-за наличия деревянных перекрытий) выяснилось до проведения оценки, так как затраты на объект, который не подходит для залога будут напрасными.

На практике встречаются случаи, когда-то, что год возведения дома, в котором находится квартира, слишком ранний, и внутренние регламенты кредитного учреждения не допускают использование такого жилья в качестве залогового объекта. Но и у такой ситуации есть два решения:

1. Отказ по объекту и поиски другого объекта
2. Рассмотрение объекта на индивидуальных условиях

В некоторых случаях взять нетиповой объект в залог банк просто не может, но если дом совсем немного не соответствует критериям банка по возрасту, первоначальный взнос очень большой, срок ипотеки менее 10 лет (а лучше – меньше), то по решению кредитного комитета возможно индивидуальное положительное решение.

Отказ банка по объекту это не конец — стоит просто начать искать другое жилье

Это решение прикладывается к кредитному досье, хранящемуся в банке, как основание принятие не типового объекта в залог. Но рассчитывать на такой исход, если первоначальный взнос минимален, а клиент еле-еле прошел по доходу не следует.

Требования к объекту ипотеки

Для банка предпочтительно оформление ипотеки на обычную типовую квартиру. Хотя, казалось бы, чем больше стоимость, тем больше кредит и больше прибыли. Но в случае проблем с выплатой, среднестатистическую квартиру реализовать значительно проще, чем «хоромы», а в жизни случается всякое, от финансовых трудностей не застрахованы даже те, кто может позволить себе жилье класса люкс.

Перед поиском жилья для ипотеки запомните основные требования банков к этому жилью

Основные требования банка к приобретаемому жилью вполне адекватны:

• Отсутствие деревянных перекрытий существенно снижает риски гибели объекта при пожаре.
• При износе дома свыше 70% — банк откажет в выдаче кредита, но и клиенту стоит задуматься: зачем ему ветхое жилье, которое может не дожить до окончательного погашения кредита.
• Отдельные кредитные учреждения не кредитуют объекты старше 1957 года постройки, другие – дополнительно требуют при выборе такого объекта для покупки в ипотеку справки, что дом не аварийный, не находится в очереди на снос.

Эти требования часто зависят от региона – в небольших городах часто не такой большой выбор объектов, а в том же Санкт-Петербурге есть достаточно достойных, но старых построек.

Требования к объекту у разных банков могут отличаться и по другим критериям, для одного кредитного учреждения пятиэтажный жилой дом немного старше 30 лет – отличный вариант залога, а двухэтажные дома старой постройки – неликвид.

Для другого кредитного учреждения – неликвид и среднестатистические пятиэтажки. Это так же может быть связано как с ситуацией с недвижимостью в регионе, так и просто с внутренними регламентами банка, например, с широкой федеральной сетью, даже не касаемо ведущих банков страны.

Требования характерное для всех банков – отсутствие обременений (как снять обременение с ипотечной квартиры)

Возможные причины отказа при покупке вторичного жилья

• При выборе квартиры на вторичном рынке важно, чтобы жилье было в том же городе, что и офис банка.
• Отказ возможен и из-за того, что объект находится, например, даже 50 км от города.
• Такой тип жилья как «малосемейка» так же не всегда подходит как залог.
• Для большинства банков значение имеет и этажность, где-то требование не менее 2х этажей, где-то – не менее 6ти. Особенно важно это при выборе объекта при льготных видах ипотеки, оформляемых через АИЖК, требования этого агентства наиболее строги, как по отношению к заемщику, так и по отношению к предоставляемым документам и самому объекту.
• Перекрытия у приобретаемого объекта должны быть железобетонные или металлические.
• Объект может не подойти и из-за каких-то нестандартных особенностей квартиры – наличия не функциональных дверей и окон, они встречаются в старых постройках.
• Квартира должна иметь отдельную кухню и санузел, систему отопления и водоснабжения.
• Внимания заслуживает и то, что многие кредитные учреждения не берут в залог квартиру, в которой зарегистрированы лица под опекой или попечительством, так согласно Гражданскому кодексу потребуется согласие органов опеки.

Вырезка из статьи 37 ГК РФ

Вырезка из статьи 38 ГК РФ

Возможные причины отказа при покупке жилья в новостройке

При покупке строящегося жилья, нужно выбирать объект из аккредитованных банком. Аккредитация – это одобрение объекта, так как банк предварительно уже провел проверку объекта. Все причины для отказа выявляются при аккредитации.

Банк может отказать в ипотеке и для новостроящихся объектов

Крайне редки случаи, когда клиент обращается с уже выбранной квартирой в новостройке, которая не является аккредитованным объектом. Теоретически банк может начать проверку объекта на общих условиях, но это займет достаточно много времени.

Так же имеет смысл уточнить в кредитном учреждении, условия кредитования в котором наиболее устраивают, не планируется ли аккредитация в ближайшее время. Иногда сотрудничество банка с застройщиком уже идет и до получения аккредитации остается совсем немного, такой вариант стоит тоже рассматривать.

Если рассматривать причины отказа в аккредитации строящегося объекта, то это может быть:

1. Ранняя стадия строительства (котлован)
2. Первый объект нового на рынке недвижимости застройщика
3. Ненадежный застройщик (оценка ранее возводимых объектов – сроки, качество)
4. Схема реализации квартир без заключения договора долевого участия (велика вероятность мошенничества)

Гарантия наличия аккредитации – выбор объекта, в строительстве которого банк участвует финансово.

Возможные причины отказа при покупке жилого дома

Жилой дом – достаточно сложный объект для оформления в залог, так как его труднее оценить. К нему применяются и те же критерии, который были рассмотрены при оценке квартиры (отсутствие обременений, деревянных перекрытий и т.д.), так и отдельные, относящиеся именно к этому типу строений.

Так, отказ по объекту при покупке жилого дома возможен если:

1. Нет подъездной дороги;
2. Не подходит для круглогодичного проживания (отопление, водоснабжение, электричество);
3. Несоответствие назначения земельного участка его разрешенному использованию по документам;
4. На участке, на котором расположен дом, есть не зарегистрированные строения (от сторожки до пристройки к дому);
5. Явные дефекты постройки;
6. Не соответствующий требованиям фундамент;
7. Расположение свыше 50-100 км от города.

Но, опять же, не все банки столь строги. Есть кредитные учреждения, которые кредитуют и на покупку дачных домиков, не пригодных для круглогодичного проживания, находящихся в удалении от города.

В случае если причина – несоответствие назначению земель по документам – такие объекты не одобрит никакой банк, а если есть незарегистрированный объект, то его можно либо снести, либо зарегистрировать – тут все решаемо.

Покупаете готовый жилой дом — и здесь банк может сказать «НЕТ».

Итак, отказ по объекту гарантирован, если жилье предназначено под снос, находится в дома с реконструкцией (планируется отселение), расположено в общежитии, износ превышает 70%, дом достаточно старый (старше 30-60 лет), есть деревянные перекрытия, имеются обременения.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/ipoteka-otkaz-banka-po-obektu-tak-li-jeto-strashno

Можно ли отказаться от оценки квартиры при ипотеке

Собирался приобретать недвижимость в ипотеку перезвонил по объявлению. Продажей занимался риэлтор. Хозяина в глоза не видел. Я говорю договор мы с вами не заключали я ничего не подписывал.

Проясните кто прав 23 Октября 2019, 18:23, вопрос №1789284 Антон, г. Салехард Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (3) 82 ответа 46 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

— — Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

• Вызвать оценщика на объект.
• Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

• План и экспликацию помещения;
• Паспорт.
• Кадастровый паспорт;
• Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке?

Январь 2019

Определение стоимости жилплощади является необходимой процедурой для оформления ипотечной ссуды. Результат этой процедуры непосредственно влияет на одобренную сумму кредитных средств, предоставляемых финансовой организацией.

В этой статье поговорим о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как и где правильно произвести эту процедуру, а также про её методы и стоимость.

Закон «Об ипотеке» No102-ФЗ содержит положение, регламентирующее осуществление процедуры оценки рыночной стоимости жилплощади, как обязательное условие при заключении ипотечного договора.

Тонкости процесса оценки жилья для ипотеки

06.04.2016 5146 К сожалению, поиск информации об ипотеке в интернет-ресурсах зачастую заканчивается неудачей.

Оценка должна всегда нести обоснованный характер. По результатам выносится вердикт о рыночной цене объекта. Предметами могут быть: имущество (недвижимое, движимое), предметы и вещи, данные и информация, долги, права собственности.

При оценивании жилищного помещения для ипотеки, производится объективный анализ состояния квартиры. Он станет основанием для формирования суммы залога для кредита.

Законодательством РФ четко сформулирован ответ на этот вопрос.

Процедура проведения оценки квартиры при ипотеке

Перед тем, как выбрать жилье, нужно оценить его, и в связи с этим возникает вопрос о том, как происходит оценка квартиры при ипотеке.

Ведь, если условия будут нарушены, то заемщик вправе продать недвижимость до того, как будет погашена задолженность.Оценка недвижимости для ипотеки осуществляется еще до того, как заключается сделка. Ведь, продавцы заинтересованы в том, чтобы продать квартиру дороже, а потому они нередко указывают завышенную цену.

Поэтому выбрать объект – недостаточно. Необходимо также понять рыночную стоимость, по которой банк и будет выдавать

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке

/ / Сначала эксперт осматривает объект.

Обычно на это уходит не больше четверти часа, но все зависит от профессионализма оценщика. Затем он фотографирует все помещения квартиры, делает фотографии территории вокруг дома. В процессе осмотра он выявляет дефекты постройки, либо фиксирует их отсутствие. После того, как процедура будет завершена, специалист готовит расчеты, определяя стоимость жилья.

сначала нужно заключить договор на оказание услуг.

Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.

Оценка проводится только в светлое время суток.

Назначать время осмотра стоит с учетом этого момента. Определяется дата. Оплачиваются услуги эксперта, сумму можно внести наличными или по безналичному расчету.

Как происходит оценка жилой недвижимости для ипотечного кредита — зачем нужна, документы и стоимость

Купить жилую недвижимость с помощью займа стало проще.

Банки предлагают различные программы кредитования с условием того, что приобретаемые квадратные метры будут являться предметом залога. Оценка квартиры для ипотеки является обязательным условием, и заказать ее необходимо у независимого оценщика или компании еще перед походом в банк.

Полученный отчет позволит определить сумму кредита, ведь при необходимости объект можно продать по реальной стоимости и погасить образовавшуюся задолженность.Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора.

Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора. Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости.

Если оценочная стоимость окажется ниже предложенной, а договориться

Оценка квартиры при оформлении ипотеки

Расчет оценочной стоимости квартиры, которая идет в залог банку при оформлении ипотеки, бывает сравнительный, затратный и доходный. Самым распространенным является сравнительный расчет, который идеально подходит для стандартных объектов недвижимости. статьи:Простейшая оценка включает сравнение трех объектов с такими же как у оцениваемого характеристиками и выведение средней цены.

При этом материалы для оценки можно найти в свободном доступе – на крупных порталах, специализирующихся на купле-продаже недвижимости.

Затратный метод бывает актуальным для нестандартных объектов, или вновь строящихся, и предполагает вычисление всех трат на возведение жилья.

В оценке могут быть указана цена, полученная и от расчета двумя методами, но в приоритете сравнительный подход, так как он строится на основании спроса и предложения, а не себестоимости. Доходный метод актуален лишь для оценки

Оценка недвижимости для ипотеки (оценка квартиры для ипотеки, земельного участка и прочих объектов недвижимости для ипотеки)

Официально отказать в принятии отчета независимого оценщика банк не может.

В подтверждении приводим . Однако, в этом случае отчет об оценке недвижимости для ипотеки будет детально проверяться и вероятность отправки отчета на доработку высока. Кредитующие организации по своей природе консервативны и осторожны, имея обыкновение больше доверять документам, а не словам.

Кредит не может быть предоставлен вам без тщательной проверки потенциального заёмщика, включая и предлагаемое им обеспечение. Любая, на первый взгляд несущественная деталь, может стать серьёзным препятствием на пути к получению кредита.

Как видите, мелочей в таком деле, как оценка стоимости квартиры для ипотеки, не бывает.

Источник: https://pila-diski.ru/mozhno-li-otkazatsja-ot-ocenki-kvartiry-pri-ipoteke-35762/

Оценка квартиры для ипотеки

При оформлении ипотечного кредита и предоставлении в залог не той недвижимости, на покупку которой и берется заем, а другого объекта, требуется отчет об оценке. Это обязательное условие, обойти которое невозможно. Данный документ нужен для того, чтобы понимать, сколько можно денег предоставить клиенту.

На основании отчета оценочной компании банк проводит свою аналитику, в результате чего конечная стоимость может быть значительно меньше. Это уже требования внутренних документов.

Банк должен учитывать не только стоимость недвижимости на момент оценки, но и возможные риски, а также применять понижающие коэффициенты с учетом потенциальной цены в будущем.

В среднем, от отчета об оценке можно смело вычитывать еще около 20-40% цены, которые уйдут на корректировку банком.

Некоторые клиенты задаются вопросом, зачем же тогда вообще делать оценку, если банк все равно проводит свой анализ? Это уже обязательное требование статьи 8 Закона №135-ФЗ. В одном из пунктов сказано, что оценку нужно обязательно проводить при ипотечном кредитовании, если есть споры касательно величины стоимости объекта.

Так как спорные ситуации касательно цены объекта залога могут возникнуть в любой момент, даже после оформления кредита, это потенциально может привести к отказу от выплат. То есть, повышаются риски, чего любой банк старается избегать всеми силами.

Как следствие возникает обязательное требование к потенциальным кредитам об оценке. Как уже было сказано выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые предоставляются в залог дополнительно, помимо (или вместо) объекта кредитования.

Что хочет узнать банк

В теории банк может взять на работу оценщика с лицензией (другие не имеют права производить оценку). На практике услуги такого специалиста обходятся слишком дорого.

Потому банк запрашивает у клиентов отчеты об оценке от аккредитованных оценочных компаний и уже на их основании применяет корректировки.

То есть, банк хочет узнать, сколько официально будет стоить квартира, и только потом изменять стоимость в меньшую сторону (и практически никогда в большую) для минимизации рисков.

Документы для оценки квартиры

Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов.

Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться.

Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.

Для первичного жилья

При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:

• Акт приемки. В нем обязательно должен быть указан почтовый адрес квартиры (а не место строительства).
• Договор долевого участия.
• Паспорт клиента.

Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.

Для вторичного жилья

При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:

• Техпаспорт БТИ.
• Свидетельство госрегистрации недвижимости.
• Договор покупки-продажи, дарения или любой другой аналогичный документ, подтверждающий факт владения квартирой.
• Паспорт клиента.

Стоимость услуг за составление отчета об оценке квартиры для ипотеки может варьироваться в очень широких пределах в зависимости от типа недвижимости, места его расположения, выбранной оценочной компании и территориального расположения объекта.

Например, самые дорогие варианты оценки в столице и областных центрах. Чем дальше от них, тем ниже цены. В среднем, один отчет об оценке стандартной квартиры, расположенной в городе и легко доступной для осмотра, обойдется примерно в 5-6 тысяч рублей. В отдельных случаях цена может быть ниже, но и выше она также бывает очень редко.

Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости.

Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний.

Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.

Оценивать квартиры могут только те оценщики, который имеют соответствующий квалификационный аттестат. Проще говоря – те, кто специально на это учился и может подтвердить факт обучения.

Такие лица могут работать от лица оценочной компании или на основании отдельного трудового договора.

В случае с оценкой недвижимости для банка, важным является разделение всех таких специалистов на независимых и аккредитованных.

Независимые специалисты

Это оценочные компании, которые не соответствуют требованиям банка или просто не пожелали подавать документы на аккредитацию. Это не значит, что они делают свою работу плохо, но это значит, что банк может не принимать их отчеты под любыми, даже надуманными поводами. Заставить рассматривать отчет можно, но проще обращаться сразу к аккредитованным компаниям.

Аккредитованные банком

В данную категорию попадают оценочные компании, которые выполняют все требования банка, благодаря чему появляются в его списках и рекомендуются клиента. В данном случае сотрудничество взаимовыгодное.

Банк получает лояльные компании, которые у него же обслуживаются и предоставляют отчеты в том виде, в котором нужно. Оценщики в свою очередь получают регулярный и стабильный приток клиентов.

Нередко есть и другие договоренности, например, об отчислении части оплаты в качестве агентского вознаграждения банку.

Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.

Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю.

В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг.

Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно.

Большинство банков устанавливает граничные сроки действительности отчетов об оценке. Их нужно заказывать заранее, но незадолго до обращения в банк.

Например, Сбербанк принимает отчеты составленные не позже чем за полгода до даты обращения в банк. Это верно и по отношению к другим банкам. В зависимости от выбранной финансовой организации, срок может изменяться.

Рекомендуется уточнять его по телефону горячей линии или непосредственно у специалистов.

Четкого требования о личном посещении оценщиком объекта, стоимость которого он должен определять, нигде нет. Однако та компания, которая самостоятельно обеспечивает выезд специалиста обычно выдает более качественный результат, к которому банк вряд ли придерется.

В отчете об оценке должно быть четко сказано, на основании чего он указал цену. Самый распространенный, простой и одновременно точный вариант: на основании существующих предложений на рынке с применением корректирующих коэффициентов. Обычно делается подборка из трех объектов и высчитывается средняя цена за квадратный метр.

Потом эта цена корректируется, в зависимости от того, насколько отличаются примеры от основного объекта в лучшую или худшую сторону, и потом полученная стоимость умножается на количество квадратных метров целевой квартиры. И только если никаких близких аналогов нет, оценка производится по другим, более сложным и не настолько точным принципам.

Нередко в отчете предлагается сразу несколько вариантов.

Главным и основным преимуществом оценки недвижимости является четкое определение цены квартиры. Разумеется, банк может (и скорее всего будет) снижать ее стоимость с целью минимизации рисков, но для этого он все равно должен отталкиваться от реальной стоимости. Как следствие, не получится слишком уж занизить цену и тем самым заставить клиента предоставлять еще один залог.

Кроме того, оценка может использоваться в суде, если до него дойдет, как подтверждение справедливой стоимости объекта недвижимости. Специалисты рекомендуют производить оценку даже в тех случаях, когда это не является обязательным требованием банка.

Так потенциальный или действующий заемщик может обезопасить себя от ничем не обоснованных условий, комиссий и штрафных платежей банка.

Недостаток тут всего один: необходимость платить. Стоимость услуг оценочной компании не поражает воображение, однако 5-6 тысяч рублей, это все весомая цифра. Именно поэтому рекомендуется выбирать ту компанию, которая предлагает самую низкую стоимость с сохранением высокого качества работы.

Источник: https://www.Sravni.ru/ipoteka/info/ocenka-kvartiry-dlja-ipoteki/

Порядок проведения оценки квартиры для ипотеки — 5 основных этапов + стоимость процедуры

Оформляя или рефинансируя ипотечный кредит, заемщику приходится оценивать залоговую недвижимость.

Оценка квартиры для ипотеки – требование банка. Кредитор защищает свои интересы, получая подтверждение ликвидности имущества. Кроме этого, от цены объекта зависит и сумма кредита. Что нужно знать заемщику о процедуре оценки и можно ли от нее отказаться? Об этом вы узнаете из нашей статьи.

Зачем нужна оценка

Сначала разберемся, кому и для чего нужна оценка недвижимости.

Интересы кредитора очевидны: он получает документальное подтверждение стоимости залога. В случае невозврата кредита, банк отсудит залог и выставит его на продажу. Чем выше цена, тем выгоднее банку. Страхуя риски, кредиторы стремятся занизить этот показатель, что позволит выдать меньше денег в долг, получив хорошее обеспечение.

Интересы заемщика противоположны: он хочет завысить стоимость имущества. Во-первых, это увеличивает сумму кредита. Во-вторых, высокая цена ипотечной квартиры гарантирует покупателю получить какие-то деньги при форс-мажоре и конфискации имущества в пользу банка. После продажи и погашения долга, остаток средств получит заемщик.

Таким образом, определяя цену залога, каждая из сторон лоббирует свой интерес.

Особо остро конфликт интересов проявляется при покупке жилья на вторичном рынке, в домах старого фонда. По условиям банка, кредит не дадут на ветхое жилье, в домах под снос, с деревянными перекрытиями и старыми коммуникациями.

Особые условия ждут покупателей, приобретающих квартиры в зданиях, построенных 50 лет назад и более.

В зону риска попадают и квартиры с неузаконенной перепланировкой. Банки будут придирчиво рассматривать отчет и при любом намеке на низкую ликвидность откажут в выдаче ссуды.

Итак, если вы обратились за ипотекой и получили предварительное одобрение, вам необходимо оценить приобретаемое жилье. Как это происходит, читайте дальше.

Порядок проведения оценки – 4 основных этапа

Процедура определения рыночной цены проходит в 4 этапа.

Рассмотрим каждую стадию подробно.

1) Подготовка документов

Покупатель собирает документы на приобретаемое жилье.

Стандартный перечень бумаг:

• паспорт (копия) владельца имущества;
• права на недвижимость (договор купли-продажи или договор долевого участия);
• план объекта из БТИ, в том числе поэтажный;
• кадастровый паспорт;
• технический паспорт или справка о типе перекрытий (для квартир в домах постройки старше 1960 года);
• справка об отсутствии объекта в списке домов, подлежащих сносу или реновации (для зданий, построенных до 1970 года).

Если пакет документов подготовлен, приступайте к следующему этапу.

2) Выбор оценочной компании

Задача решается двумя способами: найти оценщика с помощью банка-кредитора или самостоятельно. На консультации в кредитном отделе банка получите список организаций, с которыми сотрудничает структура. Можно остановить выбор на любом оценщике из этого реестра либо самому выбрать исполнителя и согласовать этот выбор с банком.

Важно! Оценочная компания или частное лицо должны быть легитимны — состоять в СРО (саморегулируемой организации), иметь полис страхования ответственности. Предоставленный отчет об оценке должен удовлетворять запросы кредитора и соответствовать требованиям АИЖК.

С оценщиками обсудите стоимость услуги, сроки выполнения, заключаете договор.

3) Выезд на объект, осмотр, фотосъемка, отчетность

Договоритесь о времени осмотра и не забудьте в назначенный день быть на месте.

Специалист проводит оценку квартиры в несколько этапов

Как проходит осмотр:

• специалист осматривает помещение на соответствие плану БТИ, фиксирует количество комнат, наличие балкона или лоджии и пр.;
• производит фотосъемку внутри квартиры, фиксирует недостатки, делает внешнюю съемку дома и прилегающей территории, инфраструктуры микрорайона (фотографии приложат к итоговому досье);
• проводит расчет стоимости с применением коэффициентов, влияющих на рыночную цену.

Здесь применяются аналоговый, доходный и затратный методы. Оценщики сравнивают цены продажи аналогичных объектов в данном районе, оценивают затраты на возведение дома и рассчитывают вероятность увеличения рыночной стоимости.

Важно! На этом этапе определяют рыночную цену и ликвидность. Отсутствие перепланировок, свежий ремонт, хорошее состояние внутридомовых коммуникаций и другие параметры составляют техническую сторону отчета и влияют на рыночную стоимость квартиры.

Но ликвидность зависит от экономической ситуации и комплекса характеристик, в том числе наличия развитой инфраструктуры: близости к остановкам транспорта, объектам промышленной или социальной сферы (магазины, школы, производственные предприятия, торговые и спортивные центры и т.д.).

Затем специалисты готовят итоговый отчет. В документе 20-30 страниц, и полная информация о состоянии объекта, обоснование его стоимости. Подготовка документа займет от одного до пяти дней, в зависимости от сложности заказа.

4) Предоставление отчета в банк

Получив отчет (документ должен быть прошит, пронумерован и заверен печатью и подписью руководителя оценочной компании), один экземпляр нужно отдать в кредитную структуру.

Досье содержит несколько разделов:

• сведения об исполнителе (оценщике) и заказчике (владельце квартиры);
• информация об объекте и методах определения цены;
• анализ рынка недвижимости;
• определение рыночной стоимости и ликвидности;
• приложения (документы оценщиков, документы на имущество, фотографии объектов, расчеты рыночной цены и ликвидационной стоимости).

Важно! Отчет действителен 6 месяцев: такой срок регламентирован действующим законодательством. Если по каким-то причинам вы не успели оформить ипотеку до окончания срока «годности», процедуру придется повторить. Этот момент нужно учесть и тем, кто планирует рефинансировать свои кредиты.

Оценка квартиры и рефинансирование ипотеки

И здесь мы отвечаем на вопрос, нужна ли оценка квартиры для рефинансирования ипотеки?

Да, это потребуется сделать независимо от того, в какую кредитную структуру вы обратитесь.

Избежать процедуры можно только при изменении условий ипотеки в части снижения процентов. В этом случае с заемщиком заключается дополнительное соглашение к действующему договору, других действий производить не требуется.

При рефинансировании оценка квартиры — обязательная процедура

Если речь идет о классической схеме рефинансирования, то это новая сделка, она проходит по типовой процедуре, включающей оценку, заключение договора и регистрацию залога.

Кто оплачивает процедуру — покупатель или продавец

Иногда высказывают мнение, что услуги по определению ликвидности объекта должны входить в расходы продавца. Насколько это верно? Решение зависит от целей заинтересованных сторон.

Продавец без проблем заключит сделку и без отчета, продавая квартиру за наличные. Если так рассуждать, приходим к выводу: оценочное досье необходимо покупателю, чтобы получить ипотечный кредит в банке.

Практика оформления ипотечных сделок это подтверждает: услуги оценщиков оплачивает покупатель недвижимости.

Сколько это стоит

Сколько стоит работа оценщиков, зависит от сложности и срочности заказа. В 2018 году оценку жилой недвижимости можно получить, заплатив от 3000 рублей.

Цена услуг зависит от региона страны, района города (удаленности), состояния дома и земельного участка, сложности объекта.

Например, в 2018 году в Москве средняя стоимость работы на типовых объектах варьируется от 5000 до 7000 рублей. В Волгограде и Воронеже – от 3000 до 4500 рублей.

Если требуется определить ликвидность жилья с оригинальной планировкой (что часто встречается в новостройках бизнес и премиум-класса), цена определяется индивидуально.

Подробности о процедуре смотрите в видеоформате:

Где заказать оценку недвижимости для ипотеки

Где заказать услуги и как выбрать исполнителя, мы подробно расскажем в следующем разделе. А здесь рекомендуем ознакомиться с предложениями компаний, сотрудничающих с ведущими банками.

Ооо «митра групп»

оценивает недвижимость всех видов. специалисты составят отчет в течение 1-5 дней и доставят курьером. цены начинаются от 2500 рублей за объект. из прайса на сайте компании узнаем, что услуги по аудиту двухкомнатной квартиры в пределах мкад будут стоить 5000 рублей.

первое бюро оценки и экспертизы

работает со всеми видами недвижимости, земельными участками и пр. представит результат в печатном и электронном виде. стоят услуги от 2000 рублей. сроки исполнения от 2 дней. гарантии заказчикам в течение 3 лет.

корпорация оценка

оперативно оценивает все виды жилой недвижимости, в том числе загородные дома. прайс не публикуется в открытом доступе, но на сайте организации есть готовые примеры отчета.

как выбрать оценочную компанию — полезные советы и рекомендации

Выбор исполнителя зависит от кредитной стратегии заказчика. В подавляющем большинстве случаев заемщики обращаются к посредничеству кредитора. Банк рекомендует клиенту организацию из реестра аккредитованных партнеров, и сам передаст заявку и все документы.

Такой подход имеет ряд преимуществ:

1. Отчет по требованиям закона и пожеланиям банка. Компания-партнер банка представит досье, полностью учитывающее пожелания кредитора и отражающее все нюансы состояния недвижимости.
2. ​Скорость всех операций. Банк проявит лояльность, содействие в ускорении процесса оформления кредита.
3. Конкурентные цены и скидки. Оценочные компании работают по рыночным тарифам, предоставляя скидки клиентам, направляемым партнерами.

Заемщику остается только оплатить услуги исполнителя и дождаться кредитных денег для покупки жилья.

Мы рекомендуем этот способ, если требуемая сумма кредита не зависит от цифры в отчете оценщика и нужно без хлопот оформить сделку.

Иванов И.И. покупает типовую квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку. Первоначальный взнос (собственный капитал) составил 2,5 млн рублей (50%). Ликвидность аналогичных квартир в данном районе варьируется в диапазоне 5,0 -5,1 млн. рублей.

По согласованию с клиентом, банк передал его заявку в оценочную компанию. Результат был получен на следующий день, и банк одобрил сделку.

Интересы банка: выдав ссуду 2,5 млн он получит залог в два раза превышающий кредит. Оценка залога будет подтверждена проверенным партнером.

Интересы заемщика: обратившись к оценщику по рекомендации банка, он быстро получит нужные деньги на выкуп жилья.

При оформлении кредита с минимальным первым платежом от стоимости залога зависит размер ссуды. Здесь мы рекомендуем покупателю проконсультироваться с оценщиками. Не надо склонять специалистов на завышение цены – это уголовно наказуемо.

Просто озвучьте желаемую для вас сумму кредита и узнайте, насколько цифры отчета могут ей соответствовать. После этого решите, стоит ли оформлять кредит или отложить сделку.

По закону можно привлекать к аудиту недвижимости любого легитимного оценщика. И банк не вправе отказать в этом. Но представленный результат может запросто не удовлетворить кредитора. В этой ситуации стоит получить письменное разъяснение банка и отдать досье на доработку.

Итог: положительный результат достигается с потерей времени и денег.

Если возникнет спорный случай, и отчет независимой компании не удовлетворит заемщика (например, ликвидность гораздо ниже стоимости квартиры), такие ситуации решаются индивидуально, заказом повторной проверки.

Из практики: банк выдаст сумму, ориентируясь на меньший показатель. Поэтому, если цифры оценочного досье недостаточны для получения нужной суммы, готовьте дополнительное обеспечение или берите потребительский кредит.

Можно ли отказаться от оценки квартиры

Отказ от процедуры определения стоимости недвижимости повлечет отказ в выдаче кредита. Поэтому оценивать имущество придется, а вот каким методом – решается в ходе осмотра и проверки документов.

Отказ от оценки жилья повлечет за собой отказ в кредитовании

Например, сравнительная методика, при которой анализируются цены на аналоги в выбранном районе, не подходит для объектов индивидуальной планировки. Этот метод нельзя применить и при временном застое на рынке недвижимости: если мало сделок, то и данных для анализа недостаточно.

Поэтому, об отказе от оценки говорят применительно к какому-то конкретному способу, принимая во внимание особые обстоятельства. В таких случаях процедура проводится другой методикой и это находит отражение в итоговом досье. И, как следствие, влияет на решение банка и условия кредитования.

Для заемщика (покупателя) отказ оценочной компании проводить аудит каким-либо методом – повод задуматься о сделке и еще раз взвесить плюсы и минусы от покупки недвижимости нестандартной планировки или в неудачной экономической зоне.

Запомнить

1. Оценивать недвижимость могут организации и частные лица, действующие по законодательству РФ, состоящие в СРО и имеющие страховые полисы. Самостоятельно выбирая оценщика, проверьте его легитимность, опыт работы и готовность выполнить работу в соответствии с требованиями кредитора.

2. Пользуйтесь рекомендацией кредитной структуры по выбору оценщика, экономьте свои деньги и время.
3. Консультируйтесь с оценщиками на этапе осмотра имущества: это поможет в принятии решения покупки жилья в ипотеку.
4. Помните о сроках годности отчета (6 месяцев) и оформляйте кредит сразу после получения и передачи документа в банк.

Удачи в сделках и до новых встреч!

Загрузка…

Источник: https://azbukakreditov.ru/mortgage/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

Оценка квартиры для ипотеки – обязательное условие при ее оформлении. Как только заемщик выбрал интересующий его объект недвижимости, ему необходимо сразу заказать оценку его рыночной стоимости у специалиста. Она является ключевым фактором, который учитывается банком при выдаче денежных средств.

Процедура оценки является страховкой для обеих сторон сделки, так как в случае нарушения ее условий заемщиком он сможет продать квартиру и полностью погасить задолженность перед банком.

Нанимать оценщика нужно до выхода на сделку, поскольку люди часто завышают стоимость своей квартиры, которая часто разительно отличается от рыночной.

Поэтому денег на покупку выбранного объекта недвижимости может не хватить, так как банк выдаст только ту сумму, которая равна ликвидной стоимости квартиры.

Где заказать оценку квартиры?

Узнать о стоимости объекта недвижимого имущества можно в компаниях, кто делает оценку, или у оценщиков, действующих от собственного лица. Банки сотрудничают с такими организациями, поэтому проблем с их выбором не возникает. Заемщик может отказаться от компаний, рекомендуемых банком, но лучше от этого воздержаться в силу очевидных причин:

1. Оценочная компания от банка – проверенный и надежный партнер;
2. Ускоряется процесс рассмотрения заявки на выдачу займа, так как не возникает форс-мажорных ситуаций, таких, например, как непринятие банком отчета за несоблюдение в нем требований ассоциаций ИЖК и РБ и самой банковской организации.

По действующему законодательству оценщик от фирмы или действующий индивидуально должен страховать деятельность на срок от одного года, на регулярной основе уплачивать взносы в компенсационный фонд саморегулируемой организации, быть ее членом, иметь полис страхования ГО на сумму 300 и более тысяч рублей, не состоять в родстве с тем, кто хочет взять ипотеку.

Дополнительно к указанным выше требованиям при подборке фирмы-оценщика принимайте во внимание следующие данные:

• Репутацию компании;
• Время ее работы на рынке;
• Отзывы о компании в сети интернет или в других источниках.

Дополнительно вы можете запросить в компании формы договоров и отчетов для проведения оценки и проверить их на соответствие требованиям, изложенным в 10-ой и 11-ой статьях федерального закона «Об оценочной деятельности».

Это важно: заемщик имеет право обратиться к неаккредитованным банком компаниям-оценщикам. Если банк запрещает это делать, лучше запросить письменный отказ с разъяснениями.

Если причины отказа объективны, можно попросить у сотрудников оценочной компании переделать отчет и устранить выявленные недочеты.

При отказе сделать это можно обратиться за помощью к эксперту саморегулируемой организации оценщиков для проведения экспертизы.

Часто причины отказа необъективны и в этом случае заемщик может подать иск в судебные инстанции. Суд обяжет банк принять отчет к рассмотрению и на его основании выдать нужную сумму ипотечного кредита.

Как происходит процесс оценки рыночной стоимости квартиры?

Независимо от того, как происходит оценка квартиры при ипотеке, заемщик должен выполнить два требования:

1. Собрать необходимые документы для оценки квартиры для ипотеки;
2. Вызвать оценщика на объект.

Перечень документов, которые требуется подготовить заемщику:

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества, либо долевого участия, свидетельство регистрации объекта недвижимости;
2. План и экспликацию помещения;
3. Кадастровый паспорт;
4. Паспорт.

После сбора необходимых документов следует позвонить в компанию по оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, оставить заявку на заключение договора, уточнить стоимость и сроки оценки, а также спланировать время встречи с сотрудником фирмы.

Существует несколько вариантов оценки недвижимости:

• Рыночный подход (специалист проводит анализ завершенных сделок на рынке, аналогичных той, что проводится с выбранной квартирой);
• Затратный подход в процессе которого определяют размер затрат на строительство аналогичного жилья;
• Доходный подход (учитывается возможность увеличения рыночной стоимости объекта).

При оценке специалистом учитываются только те характеристики объекта, которые останутся неизменными на протяжении всего времени. По полученным данным в срок от одного до пяти дней он формирует отчет с указанием ликвидной и рыночной стоимости объекта, который после предоставляет в банк.

Отчет помимо основной информации должен включать в себя фотографии, сделанные при проведении оценочной кампании, копии всех необходимых документов на квартиру в новостройке или старом жилом фонде и компании-оценщика.

Объем отчета в среднем – 27-30 страниц.

Главный параметр, который банк принимает во внимание при выдаче денежной суммы – ликвидная стоимость квартиры, поскольку за эти деньги он сможет продать ее в случае неисполнения заемщиком условий договора.

Один из вопросов, который часто задают заемщики – «Кто оплачивает оценку?». Затраты на это несет тот, кто желает приобрести квартиру в собственность.

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка проводится по описанной выше схеме. Список аккредитованных банком компаний имеется на сайте организации, там же можно убедиться в наличии у каждой из них аккредитации. Независимая оценка включает в себя:

1. Обязательный осмотр помещения;
2. Составление отчета, отображение в нем фотографий и копий документов;
3. Обоснованность проведенной оценки;
4. Предоставление отчета в банк.

Процедура оценки проводится компаниями в строгом соответствии с требованиями Сбербанка, поэтому проблем при рассмотрении отчета и принятии положительного решения на выдачу ипотечного кредита не возникает.

Оценка квартиры для ВТБ 24 по ипотеке ничем не отличается от оценки для Сбербанка поэтому рассматривать ее особенности не будем.

Стоимость оценки

Сколько стоит оценка? Стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка в Москве и области находится в пределах 3500—4000 рублей, в Санкт-Петербурге – 3000—3500 рублей.

Сколько действует отчет?

Указанная в отчете цена объекта недвижимости имеет действие в течение полугода, что продиктовано требованиями действующего законодательства. По истечении этого срока экспертиза назначается повторно.

Зная о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, вы будете увереннее чувствовать себя при проведении сделки. По состоянию на 2019 год никаких нововведений эта процедура не содержит. Для экономии времени пользуйтесь услугами компаний, с которыми сотрудничают банки. Это в то же время наиболее безопасно.

Источник: http://ipoteka-expert.com/ocenka-kvartiry-dlya-ipoteki/