Расселение аварийных домов спб

Программа по расселению и список домов

Даже самое надежное жильё со временем приходит в негодность. Для решения вопроса о предоставлении гражданам комфортных условий проживания создана специальная программа, финансируемая из средств бюджета. В рамках программы устанавливается список домов на расселение, а также список жилья на замену. Мероприятия по расселению осуществляются в рамках программы с 2002 г.

Региональная программа по расселению утверждается исполнительным органом местной власти.  Особое внимание уделяется срокам проведения процедуры и степени аварийности зданий. Программа включает список домов, признанных до 1 января 2012 г. опасными для проживания и подлежащими сносу.

В документе находят отражения и объёмы финансирования, направленного на расселение и предоставление новой жилплощади. Региональные власти обязаны обосновать количество средств, выделенных на программу, и установить показатели для оценки результатов работы.

Срок действия программы ограничен датой 1 сентября 2017 г.

Законодательно положения программы закреплены в Федеральном Законе «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185 ФЗ от 21 июля 2007 года. В законе отражены общие положения, порядок работы Фонда и особенности предоставления финансовой помощи. Разрешить спорную ситуацию поможет и Жилищный Кодекс РФ.

Расселению подлежат ветхие и аварийные дома.  Аварийным признаётся дом, относящийся к Жилищному фонду РФ в соответствии с Постановлением Правительства № 47 от 28.02.2006 г. Частные строения относят к аварийным после заключения специальной комиссии и уведомления собственника.

К таким домам относят:

• отсутствуют системы водоснабжения, электричества и отопления. Это правило не распространяется на дома, состоящие из 1 или 2 этажей, поскольку в них допускается отсутствие канализации и водопровода;
• дом находится в зоне возможного наводнения, схода лавины или оползней;
• превышен допустимый уровень шума, электромагнитного поля и вредных для человека химических веществ;
• несущие конструкции деформированы в степени, угрожающей обрушением здания;
• износ каменных построек составляет 70%, а деревянных — 65%. В этом случае жильё признается ветхим и тоже подлежит расселению и сносу;
• устройство для очистки мусоропровода располагается над помещением внутри дома. Такое строение считается непригодным для проживания;
• пожаром, аварией или другой чрезвычайной ситуацией нанесен крупный ущерб зданию;
• уровень пола первого этажа ниже отметки земли плана.

Не относится к ухудшению жизненных условий отсутствие лифта в домах, высотой в 5 этажей и менее.

Если 2/3 помещений дома признаны непригодными для проживания по одной из перечисленных причин, строение считается аварийным.

Соглашение заключается с собственником жилья в доме, подлежащем сносу или реконструкции.  В общем порядке может заключаться предварительный договор на переселение. Документ содержит положения:

• срок заключения основного договора;
• вид компенсации (в денежной или натуральной форме);
• информацию о членах семьи, имеющих право на проживание с собственником;
• порядок переселения;
• форма основного договора.

Предварительный договор регистрируется в Департаменте. По основному договору предоставляется другое благоустроенно жильё на основании договора мены, или другого договора, подразумевающего получение права собственности.

Передаваться жилая площадь может и по договору социального найма. Другим вариантом компенсации является денежная сумма, включающая стоимость жилья и затраты на переселение.

При этом стоимость недвижимости определяется независимым оценщиком.

Как и где можно узнать список домов на расселение

Список домов, подлежащих расселению, утверждается местной администрацией субъекта. Очередность зависит от степени аварийности дома и его возраста.

Для того чтобы получить информацию о включении своего дома в список, необходимо зайти на сайт Минстроя Россия http://www.minstroyrf.ru/ . В списке «Деятельность» выбирается «Жилищно-коммунальное хозяйство». Далее выбирается пункт «Ликвидация аварийного жилья». На этом этапе можно скачать документ «Стратегия развития ЖКХ» для ознакомления.

Нажимая «Подробнее» в разделе «Ликвидация аварийного жилья»  страница просматривается до конца и выбирается «Переселение граждан из аварийного жилья».  Далее открывается сайт «Реформа ЖКХ». На открывшейся странице можно сортировать дома по дате признания аварийными (до 01.01.2012 г. или позже) в разделе «Аварийный жилищный фонд».

  Выбирая субъект федерации, можно получить следующую информацию:

• данные о завершенном расселении;
• список домов, нуждающихся в ликвидации;
• объём расселения по годам;
• аналитика переселения.

Выбирая конкретный район или город, можно увидеть список аварийных зданий с указание улицы и номера дома. Также указана фактическая площадь для переселения, год планового или фактического расселения, количество заключенных контрактов. Напротив адреса может быть указан один из символов:

• знак вопроса — отсутствуют данные о жилой площади в доме, нет даты окончания расселения, общая площадь расселения по контракту больше указанной площади к расселению по программе;
• весы — переселению препятствуют непредвиденные обстоятельства (судебное разбирательство, вступление в права наследования и иные обстоятельства, связанные с собственником);
• галочка — расселение завершено.

Отсутствие в списке необходимого дома говорит о его отсутствии и в перечне госпрограммы по расселению.

Если дома нет в списке программы по расселению, жильцы могут самостоятельно инициировать распределение в новые дома.  Для этого потребуется пакет документов:

• заявление в установленной форме от жильца или группы жильцов;
• технический план дома, содержащий информацию о степени износа конструкций и остаточной стоимости здания;
• акт проведенных ремонтных работ и осмотров помещений за последние 3 года;
• заключение санитарно-эпидемиологической, пожарной и иных служб;
• заключение о техническом состоянии жилья, предоставленное проектно-изыскательской организацией, имеющей лицензию;
• технические планы помещений;
• письменные жалобы собственников.

В зависимости от ситуации могут потребоваться иные документы.  После подачи заявления уполномоченный орган рассматривает его в течение 5 дней.

После принятия и изучения документов создаётся специальная комиссия, в которую включаются представители власти, специальных служб и жильцы дома.

Комиссия изучает фактическое состояние дома и выносит решение о необходимости ликвидации, реконструкции  или капитального ремонта здания.

Под реконструкцией понимается изменение технических показателей здания с целью восполнения характеристик, утраченных в процессе износа. Реконструкция и капитальный ремонт продлевают срок службы здания, делая его пригодным для проживания.

Реализуется решение о сносе дома не позднее, чем через 1 год после соответствующего заключения.

Фактическое расселение жильцов происходит после разъяснения всех нюансов. Если принято решение о сносе авариного дома, собственники получают уведомление в течение 5 дней.

Сроки проведения процедуры зависит от вероятности обрушения здания и сложности ситуации в целом. Проживающие в доме, включенном в программу по расселению, дожидаются новой жилплощади в порядке очереди.

Распределение жильцов дома  в рамках программы не может превышать срока, который указан в документе.

Собственник квартиры имеет право на получение недвижимости, не уступающей в технических характеристиках и степени комфорта прошлому месту жительства. При соблюдении всех условий программы, жильё должно предоставляться в том же районе. По согласованию с хозяином квартиры это условие может быть изменено.

В ст. 57 ЖК РФ отмечено, что расселение из ветхого жилья  не является мероприятием по улучшению жилищных условий, а относится к вынужденным мерам. Это позволяет администрации произвести выселение в принудительном порядке.

Лица, проживающие в общежитии, после расселения должны получить аналогичную жилплощадь, то есть должна сохраниться занимаемая площадь и количество комнат.

Если собственник принимает решение выбрать денежную компенсацию для приобретения нового жилья, в сумму включается:

• стоимость недвижимости;
• затраты на поиск подходящего варианта;
• расходы на оформление документов;
• затраты на переезд.

При несогласии собственника с предлагаемой суммой, величина компенсации может определяться решением суда.

При переселении из квартиры количество комнат не сохраняется. В новом доме учитывается только общая площадь прошлой квартиры, что может несколько ухудшить условия проживания.

Нюансы и советы

Большая часть новых жилых площадей, предоставляемых переселенцам, располагается в новых домах. Перед переездом стоит убедиться, что все коммуникации исправны.

Жильцы должны быть переселены в жилой фонд, расположенный в черте города. Если планируется переезд в пригород, можно обратиться с жалобой в уполномоченный орган. При желании и возможности собственник может согласиться на переезд в другой населенный пункт.

При согласии с предложенным вариантом, расходы на переезд возмещаются муниципалитетом.

Программа по расселению завершается в конце 2017 г. В дальнейшем планируются иные мероприятия, связанные с устранением аварийного и ветхого жилья. Возможно создание системы, подразумевающей привлечение средств самих жильцов для финансирования капитального строительства.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/spisok-domov-na-rasselenie.html

Если вы живете в ветхом и аварийном жилье

Порядок признания домов аварийными. Программа расселения людей из аварийного и ветхого жилья.

Время чтения: 7 минут

В связи с неизбежным устареванием зданий, построек и домов, возведенных еще в прошлом веке и потерявших свои первоначальные жилищные качества, законодательным аппаратом правительства Российской Федерации в 2010 году был принят закон, гласящий о необходимости сноса ветхих и аварийных зданий.

Данный закон обязывает соответствующие органы государственной исполнительной власти предоставлять собственникам таких домов равноценное по стоимости жилплощади и жилищным качествам жилье.

Решением проблемы улучшения жилищных условий занимаются специально созданные с такой целью компании, одной из которых является «СПб реновация».

Проект о расселении граждан из аварийного и ветхого жилья

Проект о расселении граждан из аварийного и ветхого жилья преследует цель обезопасить их от риска для жизни во время проживания в неблагоустроенных помещениях, в которых давно не делался ремонт. Заодно эта программа позволяет в некоторых случаях достичь и определенных целей, касающихся культурно-исторической сферы страны.

Расселение граждан из обветшалых и старых домов исторически важных и значимых районов Санкт-Петербурга позволит, таким образом, обновить и реконструировать эти районы и всю инфраструктуру в них, обеспечив возможность безопасного нахождения граждан в тех местах, и, одновременно, сохранив их историческую подлинность.

Обновление домов и инфраструктуры таких районов повысит уровень их эстетичности и улучшит внешний вид.

Правительством РФ в 2015-2016 гг. запланировано обеспечить новым благоустроенным жильем владельцев всех аварийных и ветхих домов, признанных таковыми до 2012 г.

Собственники такого жилья в данном случае имеют право на получение благоустроенной и равноценной по правовому статусу жилой площади.

Какое жилье предоставляется взамен?

Исходя из указаний Жилищного Кодекса РФ, предоставляемое взамен жилье должно иметь такой же размер жилой площади, как прошлое, должно быть расположено в том же населенном пункте, а также быть благоустроенным в его рамках.

Возможно предоставление жилья, расположенного в другом населенном пункте, или денежных средств, в размере равноценном стоимости прошлого жилья.

Под равноценным жильем понимают квартиру или дом с таким же количеством комнат, как и в прошлом, и размером жилой площади, не меньшей, чем была в старом жилье.

В некоторых случаях вместо аварийной квартиры с двумя комнатами жильцам предоставляют однокомнатную, учитывая то, что общий размер жилой площади оказывается равноценным прошлому.

В таких ситуациях возможны разбирательства в судебном порядке, особенно, если в такой однокомнатной квартире вынуждены будут жить лица разного пола, к примеру, сестра с братом, или же семья, состоящая не только из супругов.

Компенсация разницы в стоимости такого жилья при его обмене Жилищным Кодексом РФ не предусмотрена, поэтому решается вопрос ее доплаты путем заключения обеими сторонами специального договора, а размер доплаты определяется и оценивается независимыми экспертами.

Немаловажным фактом, о котором необходимо знать переселяющимся из ветхого жилья гражданам, является то, что целью расселения является обеспечение их безопасности при проживании в жилье, но не повышение уровня и качества жилищных условий. Последнее возможно лишь при заключении коммерческого договора с соответствующей организацией и вложении владельцем будущего жилья собственных денежных средств для расширения его площади или повышения уровня жилищных условий.

Дом на улица Лабутина, 3, литера Г

Жилье, в которое переселяют население из аварийных и ветхих домов, может оказаться как принадлежащим к «вторичному» фонду недвижимости, так и быть абсолютно новым, то есть новостройкой. Главной характеристикой такого жилья является то, что собственником его является государство, то есть, дом должен относиться к жилищному фонду социального использования.

Отказ покидать старое жилье

Частой проблемой, с которой встречаются жильцы аварийных домов, является их переселение в удаленные от центра города районы. Особенно эта проблема актуальна и остра, если старый дом находился в центре или исторически значимом районе.

Такая же ситуация может быть и у жителей загородных или пригородных, спальных районов, привыкших к относительной тишине и атмосфере уединенности, — если их переселяют ближе к шумному центру, они также могут противиться, не желая менять давно сложившийся ритм своей жизни.

Иногда же нежелание покидать свои квартиры объясняется тем, что новая жилая площадь жильцам не нравится или, по их мнению, не лучше, чем старая. Но, в таком случае, стоит напомнить опять, что целью данной программы не является улучшение жилищных условий населения страны.

Если человек не соглашается покидать старое жилье, он может заключить сделку о получении денежной компенсации в сумме, размер которой соответствует количеству квадратных метров квартиры и качества жилищных условий в ней.Специалисты сходятся во мнении, что программа расселения людей из аварийного и ветхого жилья требует еще очень многих корректировок и существенной доработки. В ней существует множество недостатков и изъянов, которые видны уже сейчас невооруженным глазом.

Например, длительный процесс признания жилья аварийным, а также то, что даже при признании его таковым совсем необязательны меры по его сносу и расселению живущих в нем людей.

Сроки расселения жильцов из ветхого жилья также нигде не указаны — эта неопределенность оборачивается необходимостью судебных разбирательств, без которых добиться переселения в новое жилье порой просто невозможно.

Для жильцов ветхих квартир, состоящих на учете, как нуждающиеся в благоустроенной жилой площади, законодательными актами Жилищного Кодекса РФ предусмотрена ее норма, выделяющаяся на одного человека при его переселении: если семья состоит из двух и более человек – 18 кв.м на одного члена семьи, если собственник квартиры проживает в ней один – ему предоставляют жилье общей площадью 33 кв.м. Для тех, кто на таком учете не состоял, выдается новое благоустроенное жилье с площадью, равноценной старому.

Источник: https://spbguru.ru/advice/1678-esli-vy-zhivete-v-vethom-i-avarijnom-zhile

Расселение Санкт-Петербурга: споры при сносе домов

Узнать стоимость решения вопроса

Согласно ст.35 Конституции, ст.3 ЖК, каждый гражданин вправе свободно пользоваться, распоряжаться и владеть своим имуществом. Никто не может быть лишен своего имущества принудительно: это в полной мере относится и к недвижимости.

Однако возможны ситуации, когда проживание в квартире или доме по каким-либо объективным причинам невозможно, и тогда граждане вынуждены переселяться в другие жилые помещения.

Данный процесс далеко не всегда проходит гладко: кто-то не доволен сроками предоставления нового жилья, кто-то — его качеством, а кого-то не устраивает выкупная цена его недвижимости.

В этом случае возникает правовой спор по поводу недвижимого объекта — неурегулированное разногласие между собственниками жилья, его нанимателями, а также органами власти.

Расселение аварийного дома: как оно происходит?

Аварийное здание — жилой дом, более 50 % помещений которого и несущих конструкций являются аварийными, то есть небезопасными для проживающих в нем лиц. О таком состоянии дома свидетельствует, например, деформированный фундамент, ресурс которого уже исчерпан.

Расселению подлежат не только дома в плохом состоянии, но даже и недавно построенные здания, если:

• на участке, где расположен объект, превышены показатели эпидемиологической безопасности, либо содержание вредных компонентов в воздухе и грунте больше допустимой нормы;
• на наделе, где расположен дом, возможен сход селевых потоков, оползней, снежных лавин, есть вероятность затопления;
• на наделе, где расположен дом, возможно возникновение техногенных происшествий и катастроф;
• на наделе, где находится дом, имеются ЛЭП, создающие высокую напряженность электрического поля и индукцию магнитного поля.
• окна домов выходят на автомагистраль, из-за которой наблюдается повышенное содержание уровня шума;
• рядом с жилым домом находится оборудование для промывки мусоропроводов.

Важно: Указанные выше обстоятельства могут привести к сносу дома только в том случае, если путем реконструкции и инженерных изысканий ликвидировать данные факторы невозможно.

Расселение собственников из аварийного жилья производится по решению межведомственной комиссии, в состав которой входят эксперты в области строительной деятельности. Для созыва такой комиссии собственнику жилья следует подать заявление в администрацию города Санкт-Петербурга и все документы, относящиеся к делу:

• правоустанавливающие документы;
• заключение специализированной организации о состоянии объекта;
• заключение проектно-изыскательской фирмы о состоянии ограждающих и несущих конструкций;
• письма, жалобы на неудовлетворительное состояние жилья и прочие документы по усмотрению заявителя.

В течение месяца с даты регистрации заявления комиссия обязана провести ряд исследований, в том числе выездную проверку, и принять решение:

• о соответствии жилья установленным стандартам;
• о проведении ремонтных мероприятий;
• о признании объекта негодным для жилья;
• о признании объекта аварийным и подлежащим восстановлению;
• о признании объекта аварийным и подлежащим ликвидации;
• об отсутствии юридических оснований для ликвидации или ремонта.

Жильцам аварийного дома предоставляется либо денежная компенсация, эквивалентная рыночной стоимости квартиры, либо жилплощадь аналогичного метража. Новое жилье должно располагаться в черте района города Санкт-Петербурга, где раньше находился аварийным дом.

Важно: Некоторые дома в Санкт-Петербурга попали под программу переселения ветхого и аварийного жилья, которая должна полностью завершиться к 1 сентября 2017 года. Узнать о таких адресах можно в администрации районов Санкт-Петербурга.

Если вы не знаете, с чего начать сбор необходимых документов, позвоните нашим специалистам по номеру +7(812)603-72-21.

Принудительное расселение при изъятии земли для нужд власти

Дома, находящиеся на участках, которые представляют какой-либо интерес для государства, могут быть изъяты у собственников с предоставлением им денежной компенсации. Процедура в данном случае следующая:

1. Принятие решения об изъятии участка.
2. Поиск правообладателя.
3. Подготовка текста соглашения об изъятии участка.
4. Подписание соглашения с правообладателем.
5. Выплата ему компенсации.

Компенсация выплачивается не только за изъятый участок, но также и за находящиеся на нем строения, а также все убытки, которые понес собственник в связи с вынужденным изъятием недвижимости.

Важно: Если собственник отказывается заключать соглашение, органы власти могут изъять землю через суд. Судебные разбирательства не лишают гражданина права на компенсацию.

Риски и «подводные камни»

Граждане, столкнувшиеся со сносом жилого дома, часто не представляют, что делать в такой ситуации.

Органы власти могут воспользоваться правовой неграмотностью жильцов и нарушить их права, например, на предоставление полной компенсации стоимости утраченного имущества.

В результате субъект остается без жилья и достаточной суммы денег, необходимой для покупки новой квартиры или дома. Это и есть самый большой риск, имеющий место в спорах по расселению.

«Подводные камни» данной процедуры:

1. Если наниматель жилья получает недвижимость того же метража и с тем же количеством комнат, то при выделении квартиры собственнику принимается во внимание только ее метраж. Например, если собственник владел трехкомнатной квартирой площадью 70 кв м, то взамен он может получить однокомнатное жилье с той же площадью.
2. Наличие незарегистрированных перепланировок и переустройств, снижающих стоимость жилья.
3. Квартира находится в собственности сразу у нескольких граждан.
4. У собственника отсутствуют документы на квартиру и (или) землю.
5. Если у органов власти нет жилья подходящей площади, то гражданину может быть предложено жилье большего метража. Разницу в цене компенсирует собственник.
6. Расселение ветхого и аварийного жилья никак не влияет на продвижение в очереди лиц, ставших на учет по улучшению жилищных условий.

Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» более 7 лет занимаются разрешением споров по расселению домов. Приведем два примера.

Пример 1

Многоэтажный дом, в котором находилась квартира Б, признали аварийным. Местные власти, проведя оценку стоимости жилья, предложили Б компенсацию за квартиру в размере 2 180 990 рублей.

В суде юристы «Правового Петербурга», организовав проведение независимой оценки, доказали, что истинная рыночная стоимость жилья составляет 2 820 000 рублей.

По решению суда администрация одного из районов Санкт-Петербурга выплатила Б 2 820 000, а также оплатила все сопутствующие расходы на оформление недвижимости в размере 34 000 рублей.

Пример 2

Семья В, заключившая договор соцнайма комнаты в общежитии, узнала о скором сносе и расселении его жильцов. В администрации В предложили переселиться в другое общежитие с аналогичной квадратурой.

Специалисты «Правового Петербурга» путем переговоров с представителями власти добились предоставления семье не комнаты, а отдельной квартиры площадью 54 кв м (по 18 кв м на человека по нормативу).

Представители администрации согласились с доводами специалистов о том, что расселение в общежития не допускается.

Услуги юристов «Правового Петербурга»

Специалисты общественной организации «Правовой Петербург» оказывают гражданам следующие услуги:

1. Консультирование по вопросам расселения (какое жилье дают при расселении, куда обращаться, какие документы понадобятся и т.д.).
2. Подготовка документов для расселения.
3. Представление интересов граждан в органах власти.
4. Представление интересов граждан в судах.

Огромный опыт и их узкая специализация наших юристов, налаженные партнерские связи, индивидуальный подход к каждому делу позволяют нам добиваться положительных результатов в 98 % случаев.

Наиболее актуальные вопросы, которые помогут разрешить наши специалисты:

• споры о признании дома аварийным (непригодным для проживания);
• споры о размере компенсации за квартиру, дом, а также участок;
• споры о сроках предоставляемого жилья;
• споры о качестве предоставляемого жилья.

Почему именно «Правовой Петербург»?

Помощь при расселении домов — одна из самых сложных проблем, с которой приходится сталкиваться гражданам.

Бюрократическая волокита, нежелание чиновников добросовестно выполнять свои обязанности, низкий уровень правовой грамотности могут значительно затруднить данную процедуру.

Если вы не хотите самостоятельно заниматься данным вопросом, доверьте его решение опытным юристам общественной организации по защите прав потребителей «Правовой Петербург».

Преимущества обращения к нам:

• расселение аварийного жилья в Санкт-Петербурге «под ключ»;
• информирование о каждом совершаемом действии;
• круглосуточная доступность для связи;
• доступные цены;
• оплата только за положительный результат.

Для заключения договора с организацией «Правовой Петербург» вам следует посетить наш офис со всеми документами. После подписания соглашения вам останется лишь дождаться, когда вопрос решится в вашу пользу.

Важно: Первичные устные консультации проводятся бесплатно для обратившихся граждан.

Получение квартиры при расселении — это процесс, который должен проходить под контролем грамотного юриста. Запишитесь на прием к специалисту общественной организации «Правовой Петербург» по номеру +7(812)603-72-21.

Источник: https://yurist-advokat812.ru/uslugi/zhilishchnye-dela/spory-pri-snose-domov-pri-rasselenii/

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Единого реестра расселенных домов в Петербурге нет, уверяют в жилищном комитете: информация о части из них сосредоточена в районных администрациях. Многие давно брошенные дома отсутствуют в списках чиновников.

«ДП» составил наиболее полный на сегодняшний день список пустующих расселенных домов в центральных районах города. В него также включено около 60 самых заметных расселенных домов в других частях Петербурга.

Корреспондент «ДП» побывал на объектах, увидел, что с ними происходит сейчас, и оценил инвестиционную привлекательность каждого из таких объектов.

Звездные развалины

База расселенных домов собиралась по данным открытых источников, списков районных администраций и других ресурсов. Во внимание принимались только жилые дома, в том числе общежития. Бывших офисных зданий, развлекательных и учебных заведений и т. п.

в списке нет. С точки зрения закона это совсем другие объекты, администрирование которых происходит совсем иным путем. Всего в перечне 80 домов.

Не только в центре, но и в других районах, которые так или иначе, по мнению редакции, имеют инвестиционную привлекательность.

Каждый расселенный дом, включенный в список «ДП», редакция оценила с точки зрения инвестиционной привлекательности по нескольким критериям: близость к центру и к метро, имеет ли охранный статус (если да, то это минус), есть ли рядом с домом земельный участок, насколько хорошо обжит район, в котором он находится.

Несмотря на то что дом построен в 1875 году, он не включен в список объектов культурного наследия. Пустым он стоит уже более 20 лет, находится неподалеку от станции метро «Лиговский проспект», в хорошо обжитом районе. Однако продавать этот дом город не собирается.

Долгое время у чиновников вообще не было планов на него, в 2016-м его хотели отдать под интернат для спортсменок художественной гимнастики, а теперь администрация центрального района думает разместить здесь физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.

Правда, анализ нашего списка показывает, что планы властей далеко не всегда воплощаются и дома в итоге уходят с молотка, так и не став интернатами, школами и спорткомплексами.

Старое расселенное общежитие на Куйбышева, 29, корп. 2, находится в прекрасном месте, но у него совсем мало территории для развития. Еще при Валентине Матвиенко его передали было инвестору для строительства национального учебного центра, но проект заглох, и здание стоит пустым. А на Вознесенском, 36, проблема отсутствия пространства для развития усугубляется еще и охранным статусом.

В итоге четыре балла из пяти возможных в базе «ДП» получили 14 домов в центральных районах. Это говорит об их высокой привлекательности для инвесторов. Естественно, при превращении их в новые жилые комплексы и коммерческие объекты будут трудности, и немалые, но, скорее всего, игра стоит свеч.

Всего в центре редакция насчитала 41 расселенный дом. Некоторые сейчас используются городом, к примеру, в качестве доходного дома. По факту это общежитие, в основном для иногородних трудящихся. Дом на Карповке, 22, корп.

2, не так давно отремонтирован и сильно выделяется на общем фоне полуразрушенных и сгоревших домов, находящихся в списке аварийных, предоставленном редакции администрацией Петроградского района.

Почему именно он оказался в этом списке, прояснить не удалось — чиновники предполагают, что документы на него слишком долго готовились. В любом случае к нему стоит присмотреться, если он и правда будет когда-то выставлен на продажу.

Три и меньше баллов получили 27 домов. Среди самых непривлекательных — дом в Прядильном переулке, 12. Из плюсов в нем только вид на Фонтанку, но он находится на окраине исторического центра, имеет охранный статус, к нему не прилагается земельный участок, и поблизости нет метро.

Вряд ли это похоже на будущий элитный жилой дом, скорее неплохой бизнес-центр. Невысоко редакция оценила дом на Садовой, 61. Из преимуществ у него — хорошее расположение. Однако вплотную к нему расположено также пустующее здание на Большой Подьяческой, 24.

В планах — сделать там музей Михаила Лермонтова.

Позади большая работа

Адресный перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и обязательных к расселению, утверждается в Петербурге ежегодно с 2005 года. За это время, по данным жилищного комитета, был расселен 961 многоквартирный дом.

Как правило, судьба дома после расселения известна сразу: либо его будут сносить, либо пытаться ремонтировать.

Однако до капитального ремонта дело доходит в редких случаях: сейчас лишь в 25 домах был проведен капитальный ремонт за счет города, это около 2% из общего количества расселенных за последние 12 лет объектов.

Город, как правило, не ремонтирует, а пытается продать на торгах уже разрушающиеся пустые дома.

С 2005 года из всех расселенных домов было продано 282 объекта вместе с занимаемыми ими земельными участками, сейчас к продаже, по данным жилищного комитета, готовятся еще 184 дома.

При этом немалое количество таких объектов находится в центре Петербурга, где инфраструктура уже налажена.

По данным Фонда имущества и администраций Адмиралтейского, Центрального, Петроградского, Василеостровского районов, сейчас выставлены на торги или уже готовятся к продаже более 30 объектов в центральной части города.

Оценка на глазок

Представители строительного рынка в Петербурге говорят, что дома в центре города, несмотря на их географическую привлекательность, имеют свои минусы.

«Недвижимость в сложившихся центральных районах с развитой инфраструктурой высоко востребована рынком, но при этом привлекательность таких площадок компенсируется целым рядом ограничений, касающихся высотности и других параметров новых зданий.

Экономика проекта может упираться еще и в особенности окружающей застройки, низкую проходимость инженерных сетей и зачастую относительно небольшие размеры пятна под новое строительство», — комментирует ситуацию Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Так, например, не нашел своего покупателя выставленный в этом году на торги дом на ул. Розенштейна, 39.

Здание было расселено в 2008 году, тогда же межведомственная комиссия признала дом подлежащим реконструкции, однако спустя почти 10 лет простоя внешний облик объекта сильно изменился: кое-где обвалилась часть фасада, на сохранившихся участках крыши начали расти деревья. Кроме того, существует еще один «неудобный» фактор — совсем рядом со зданием стоит АЗС.

Другой объект, который город собирается выставить на торги, — дом на наб. Обводного канала, 116, корп. 2. Это деревянная постройка второй половины XIX века, когда-то она относилась к комплексу бывшего Варшавского вокзала, здание которого сейчас превратилось в ТЦ.

До этого город планировал самостоятельно провести реконструкцию здания и отдать его расположенной рядом церкви Воскресения Христова, чтобы та организовала в нем приют для бездомных, рассчитанный на 100 человек. Дом законсервировали, повесили баннер кризисного центра, но к работам так и не приступили.

Сейчас, по словам администрации Адмиралтейского района, дом готовится к продаже через Фонд имущества.

Поскольку дом находится вдали от традиционных мест элитной застройки, найти своего покупателя этому дому будет нелегко, скорее всего, его реставрацией и обслуживанием придется заниматься все-таки городу. Опыт других исторических деревянных зданий в непопулярных местах заставляет даже немного опасаться за него: слишком уж часто в них случаются пожары.

А статус утраченного памятника снимает любые ограничения по строительству на этом участке — такие примеры часто встречаются в пригородах Петербурга, где к старинным домам «прилагаются» крупные земельные участки.

Расселенные жилые дома могут быть выставлены на торги, только если у властей Петербурга нет никаких предложений, как можно использовать здание и земельные участки, на которых они расположены.

Нередко именно эти постоянно меняющиеся предложения, которые так и не доходят до реализации, становятся главным препятствием для того, чтобы расселенный дом попал в руки к собственнику, реально заинтересованному в его эффективном использовании.

Так, например, дом на Мясной, 3, был расселен почти 13 лет назад и до сих пор находится в аварийном состоянии.

В 2008 году администрация Адмиралтейского района решила превратить дом в центр социальной реабилитации инвалидов, и за последние 10 лет власти неоднократно напоминали о существовании этого проекта, но до его реализации дело так и не дошло. Сам дом за это время неоднократно горел и разрушался.

В Петербурге расселяют не только отдельные дома, но и целые кварталы. При этом не всегда развитие расселенных домов идет по самой известной в городе программе «СПб Реновация», которая постоянно буксует.

Все объекты в этом квартале по соседству с площадью Калинина, несмотря на непрезентабельный вид, охраняются как памятники культурного наследия.

В 2014 году этот микрорайон включили в программу «Молодежи — доступное жилье», но спустя 3 года жилье по этому адресу доступнее не стало.  

Пустыми до сих пор стоят 10 домов по этому адресу, войти в них невозможно — двери заварены. Но сохранности это особо не помогает: почти все окна выбиты, некоторые дома горели. При этом во дворах квартала стоит очень много машин, и может показаться, что в домах все-таки кто-то живет.

Однако все это — стихийная парковка сотрудников соседних предприятий. Кроме того, в самом центре расселенного квартала в здании, часть которого тоже не обслуживается, до сих пор работает Управление по контролю за соблюдением законодательства об административных правонарушениях Петербурга.

Вполне вероятно, что будущему инвестору этого квартала придется озаботиться и переездом ведомства.

Удачный опыт

Есть и позитивные примеры того, как расселенные дома или участки, на которых они расположены, обретали свою вторую жизнь.

Согласно данным, размещенным на сайте Фонда имущества, в 2017 году был продан всего один многоквартирный аварийный дом в пределах самого Петербурга. Речь о доме на Большой Разночинной, 6, литера В.

Разрушенный на 80% объект был продан за 40 млн рублей предпринимателю Яну Бобрышеву, который уже имеет опыт работы с расселенными многоквартирными домами. Ему принадлежит недавно отремонтированный дом на улице Тюшина, 6, в нескольких шагах от станции метро «Обводный канал».

Сейчас в нем продаются квартиры — примерно по 150 тыс. рублей за 1 м2.

«Впечатления от работы с Фондом имущества остались самые позитивные. Мне показалось, что все проблемы, которые приписывают этой организации, надуманные, — рассказал «ДП» Ян Бобрышев. — Всего-то и надо — заполнить заявку по форме.

По нашему объекту это были уже третьи торги, при этом двое торгов не состоялись из-за отсутствия участников».

По мнению предпринимателя, от расселенных домов инвесторов отпугивает постоянное изменение законодательства.

Причем это происходило так часто и так непредсказуемо, что реализация проекта становилась невозможной или теряла финансовый смысл. Не менее важно и то, что центр города имеет свою специфику.

«Втиснуть ее в прокрустово ложе современных СНиПов трудно, а порой и невозможно», — сетует Ян Бобрышев.

«Если бы меня кто-то спросил: «Что вы посоветуете тем, кто еще только собирается пойти по вашему пути — купить расселенный дом и привести его в порядок?» — я бы ответил: «Ни в коем случае. Но если все-таки возьметесь, посчитайте подробную смету, при этом берите по максимуму сроки и сумму и, когда эта максимальная смета будет готова, умножьте сроки и сумму на два», — шутит предприниматель.

Успешных примеров того, как старые аварийные пустующие дома превращаются в современные и качественные жилые комплексы, в городе хватает. Если в 1990-х предприниматели сами занимались переговорами с жильцами и покупкой для них нового жилья, то теперь все проще бывает подобрать дома, уже расселенные городом или предшественниками.

Можно привести в пример SetlCity, которая на месте большого дома в квартале между Кирочной улицей и Дегтярным переулком возвела сразу два новых ЖК: «У Ратуши» и «На Кирочной». Другой пример доведенного до конца проекта — опыт компании «Коннолахтинский-55», которая снесла расселенный дом на улице Мира и уже завершает строительство нового объекта.

Необходимо отметить, что оба этих проекта объединяет одна проблема — протесты градозащитников, которые требовали от города, а затем и от инвестора сохранения исторического облика старых зданий.

Не вдаваясь в подробности дискуссии о сохранении культурного наследия, можно констатировать, что в обоих случаях предпринимателям удалось погасить накал страстей, хотя это было не так уж и просто. Опыт SetlCity и «Коннолахтинского-55» показывает, что претензии градозащитников могут возникнуть даже там, где расселенные дома не имеют охранного статуса.

А попытки инвестора учесть требования градозащитников, воссоздавая дореволюционные архитектурные решения в новом облике, все равно не снимают претензий любителей старины.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2017/12/27/Biznes_na_ruinah__DP_so